融資環(huán)境有所改善，房企配股較為積極 (2023年1月)

??本月關(guān)注

??政府繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企，融資環(huán)境全面回暖仍需等待

??1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開了銀行信貸工作座談會，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。11日首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，包括龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江等企業(yè)，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)迎來融資窗口。31日，河南相關(guān)部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。整體看來，本月優(yōu)質(zhì)房企的合理融資仍然得到了政府的大力支持，而絕大多數(shù)的房企則仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。

??春節(jié)影響融資總量同環(huán)比大幅減少，境外債融資破冰

??本月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環(huán)比減少44.8%，同比減少44.2%；但相比于2022年的春節(jié)2月，融資同比增長了40.1%。1月房企債券發(fā)行了319.86億元，環(huán)比減少11.9%，同比減少32%，其中境外發(fā)債約47億元，自2022年10月以來房企境外發(fā)債出現(xiàn)了破冰。債券類平均融資成本為4.24%，環(huán)比下降0.23pct，同比下降0.36pct。本月境外債融資成本相對較高，主要是因?yàn)槿f達(dá)商業(yè)的境外優(yōu)先票據(jù)成本高達(dá)11.00%，從而抬升了整體境外債成本；境內(nèi)債券融資成本繼續(xù)保持在較低水平，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的主體仍然是國企央企，這些企業(yè)的融資能力相對較強(qiáng)。

??眾安智慧生活宣布延期上市，房企配股融資熱情較高

??本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請，眾安智慧生活在月內(nèi)宣布將延期上市，龍湖智創(chuàng)生活在招股書到期后也表示將暫緩上市。而在增發(fā)配股方面，本月除了雅居樂完成了一筆配股融資之外，中南建設(shè)、迪馬股份也都宣布了配股融資計劃，保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股募資125億元的計劃也獲得了保利集團(tuán)的同意，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??01 債券發(fā)行

??行業(yè)融資尚未全面回暖，央國企仍有較大優(yōu)勢

??2023年1月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環(huán)比減少44.8%，同比減少44.2%；但相比于2022年的春節(jié)2月，融資同比增長了40.1%。整體看來，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資393.8億元，環(huán)比減少50.6%，同比減少19.5%；境外債權(quán)融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%，同比減少75.8%；資產(chǎn)證券化融資為95.2億元，環(huán)比增加17.9%，同比減少60.1%。

??1月房企發(fā)債319.86億元，環(huán)比減少11.9%，同比減少32%。其中，境外發(fā)債約47億元，同比減少77%，自2022年10月以來房企境外發(fā)債出現(xiàn)了破冰，主要是萬達(dá)商業(yè)發(fā)行了4億美元的優(yōu)先票據(jù)和越秀在澳交所發(fā)行了20億元人民幣的有擔(dān)保票據(jù)。境內(nèi)發(fā)債272.86億元，環(huán)比減少24.9%，同比增加2.7%。其中，公司債發(fā)行20億元，環(huán)比減少87.8%，同比減少68.3%；中期票據(jù)發(fā)行123.86億元，環(huán)比減少37.9%，同比增加8.7%，境內(nèi)發(fā)債主體主要是廈門國貿(mào)、華潤置地、華僑城等國企央企。

??2023年1月80家典型房企新增債券類融資成本4.24%，環(huán)比下降0.23pct，同比下降0.36pct；較2022年全年上升了0.02個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.02%，較2022年全年上升0.97個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點(diǎn)。本月境外債融資成本相對較高，主要是因?yàn)槿f達(dá)商業(yè)的境外優(yōu)先票據(jù)成本高達(dá)11.00%，從而抬升了整體境外債成本；境內(nèi)債券融資成本繼續(xù)保持在較低水平，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的主體仍然是國企央企，這些企業(yè)的融資能力相對較強(qiáng)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，1月債券（含資產(chǎn)證券化）發(fā)行量最大的企業(yè)是金融街，發(fā)行總量達(dá)到了100億元，企業(yè)在本月發(fā)行了一筆85億元的ABS以及一筆15億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有17家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比增加1家。從發(fā)債年限來看，金融街發(fā)行的ABS期限長達(dá)18年，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，華潤置地和招商蛇口分別發(fā)行了一筆20億元和13億元的超短融利率都是2.16%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約

??本月到期945億元，時代、匯景、榮盛出現(xiàn)違約

??1月房企共有38筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為945億元，環(huán)比增加476%。其中，華夏幸福的1只公司債和一筆境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾的一筆境外債、禹洲的一筆境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)的兩筆境外優(yōu)先票據(jù)、恒大的一筆公司債都已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

??提前關(guān)注到2023年2月將有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為380億元，環(huán)比減少59.8%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是保利于2018年發(fā)行的一筆境外債券，規(guī)模為5億美元。

??在債務(wù)違約方面， 1月4日時代中國也宣布將暫停支付6筆美元債，成為了2023年的首個暴雷房企；此后匯景控股也在20日公告稱預(yù)期未能償還2023年到期1.08億元12.50%優(yōu)先票據(jù)利息；榮盛發(fā)展也在30日宣布10億元中期票據(jù)本息違約。整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

??不過值得注意的是，本月花樣年和華夏幸福均完成了境外債的重組：花樣年在1月13日就總額為40.18億美元的境外債務(wù)的重組與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，其境外債務(wù)的到期期限將由2022年12月延長2至6.5年；16日華夏幸福在境外發(fā)行的總額為49.6億美元的美元債重組方案也獲得債權(quán)人投票通過。除了這兩家企業(yè)之外，世茂集團(tuán)也在本月表示其境外債重組工作也在持續(xù)推進(jìn)中，未來可能會有更多違約房企的債務(wù)危機(jī)迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

??03 IPO和增發(fā)

??眾安智慧生活延期上市，房企配股融資熱情較高

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，而2022年12月已經(jīng)通過上市聆訊的眾安智慧生活在本月12日宣布延期上市，同時龍湖智創(chuàng)生活在招股書到期后也表示將暫緩上市。由于近期幾乎沒有房企及房企旗下公司在港交所遞交上市申請，同時交易所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。再加上香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??而在增發(fā)配股方面，本月雅居樂完成先舊后新配售2.2億股，所得款凈額約為4.89億港元。除此之外，本月中南建設(shè)宣布擬非公開發(fā)行股票募資不超過28億元，迪馬股份宣布擬非公開發(fā)行股份募資不超過18億元，榮盛發(fā)展的配股融資申請獲得了證監(jiān)會的受理，保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股募資125億元的計劃也獲得了保利集團(tuán)的同意，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??04 股價變動

??超過半數(shù)兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為不錯，A股有74%的地產(chǎn)股整月上漲，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比也達(dá)到了52%。在H股方面，本月越秀服務(wù)的月漲幅達(dá)到了42.6%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在1月前10日連續(xù)大漲，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在12月底宣布的股權(quán)激勵計劃受到了多家券商的看好，此后企業(yè)股價到月底走勢則有所震蕩。除了越秀服務(wù)之外，中海物業(yè)和濱江服務(wù)等物業(yè)企業(yè)的股價整月漲幅也相對較高。

??在A股房企方面，本月濱江集團(tuán)的漲幅較大，企業(yè)股價在1月初迎來了大漲，6日開始直至月末則持續(xù)震蕩，最終整月的漲幅為20.39%，成為了A股漲幅最大的房企。