2023-02-07 09:21:07
??本月關(guān)注
??政府繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企,融資環(huán)境全面回暖仍需等待
??1月10日,央行、銀保監(jiān)會召開了銀行信貸工作座談會,強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調(diào),要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。11日首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表名單出爐,包括龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江等企業(yè),優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)迎來融資窗口。31日,河南相關(guān)部門篩選了百家本土房企“白名單”,包括建業(yè)、正弘、永威等,以支持房企合理融資需求。整體看來,本月優(yōu)質(zhì)房企的合理融資仍然得到了政府的大力支持,而絕大多數(shù)的房企則仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導。
??春節(jié)影響融資總量同環(huán)比大幅減少,境外債融資破冰
??本月80家典型房企的融資總量為543.59億元,環(huán)比減少44.8%,同比減少44.2%;但相比于2022年的春節(jié)2月,融資同比增長了40.1%。1月房企債券發(fā)行了319.86億元,環(huán)比減少11.9%,同比減少32%,其中境外發(fā)債約47億元,自2022年10月以來房企境外發(fā)債出現(xiàn)了破冰。債券類平均融資成本為4.24%,環(huán)比下降0.23pct,同比下降0.36pct。本月境外債融資成本相對較高,主要是因為萬達商業(yè)的境外優(yōu)先票據(jù)成本高達11.00%,從而抬升了整體境外債成本;境內(nèi)債券融資成本繼續(xù)保持在較低水平,主要是因為當前發(fā)債的主體仍然是國企央企,這些企業(yè)的融資能力相對較強。
??眾安智慧生活宣布延期上市,房企配股融資熱情較高
??本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請,眾安智慧生活在月內(nèi)宣布將延期上市,龍湖智創(chuàng)生活在招股書到期后也表示將暫緩上市。而在增發(fā)配股方面,本月除了雅居樂完成了一筆配股融資之外,中南建設(shè)、迪馬股份也都宣布了配股融資計劃,保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股募資125億元的計劃也獲得了保利集團的同意,整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。
??01 債券發(fā)行
??行業(yè)融資尚未全面回暖,央國企仍有較大優(yōu)勢
??2023年1月80家典型房企的融資總量為543.59億元,環(huán)比減少44.8%,同比減少44.2%;但相比于2022年的春節(jié)2月,融資同比增長了40.1%。整體看來,當前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘,但行業(yè)面融資仍未有全面回暖。
??在融資結(jié)構(gòu)方面,本月房企境內(nèi)債權(quán)融資393.8億元,環(huán)比減少50.6%,同比減少19.5%;境外債權(quán)融資50.39億元,環(huán)比增加91.5%,同比減少75.8%;資產(chǎn)證券化融資為95.2億元,環(huán)比增加17.9%,同比減少60.1%。
??1月房企發(fā)債319.86億元,環(huán)比減少11.9%,同比減少32%。其中,境外發(fā)債約47億元,同比減少77%,自2022年10月以來房企境外發(fā)債出現(xiàn)了破冰,主要是萬達商業(yè)發(fā)行了4億美元的優(yōu)先票據(jù)和越秀在澳交所發(fā)行了20億元人民幣的有擔保票據(jù)。境內(nèi)發(fā)債272.86億元,環(huán)比減少24.9%,同比增加2.7%。其中,公司債發(fā)行20億元,環(huán)比減少87.8%,同比減少68.3%;中期票據(jù)發(fā)行123.86億元,環(huán)比減少37.9%,同比增加8.7%,境內(nèi)發(fā)債主體主要是廈門國貿(mào)、華潤置地、華僑城等國企央企。
??2023年1月80家典型房企新增債券類融資成本4.24%,環(huán)比下降0.23pct,同比下降0.36pct;較2022年全年上升了0.02個百分點,其中境外債券融資成本8.02%,較2022年全年上升0.97個百分點,境內(nèi)債券融資成本3.59%,較2022年全年上升0.06個百分點。本月境外債融資成本相對較高,主要是因為萬達商業(yè)的境外優(yōu)先票據(jù)成本高達11.00%,從而抬升了整體境外債成本;境內(nèi)債券融資成本繼續(xù)保持在較低水平,主要是因為當前發(fā)債的主體仍然是國企央企,這些企業(yè)的融資能力相對較強。
??具體企業(yè)表現(xiàn)來看,1月債券(含資產(chǎn)證券化)發(fā)行量最大的企業(yè)是金融街,發(fā)行總量達到了100億元,企業(yè)在本月發(fā)行了一筆85億元的ABS以及一筆15億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有17家,發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比增加1家。從發(fā)債年限來看,金融街發(fā)行的ABS期限長達18年,是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看,華潤置地和招商蛇口分別發(fā)行了一筆20億元和13億元的超短融利率都是2.16%,是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。
??02 債券到期及違約
??本月到期945億元,時代、匯景、榮盛出現(xiàn)違約
??1月房企共有38筆債券到期,剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為945億元,環(huán)比增加476%。其中,華夏幸福的1只公司債和一筆境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾的一筆境外債、禹洲的一筆境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)的兩筆境外優(yōu)先票據(jù)、恒大的一筆公司債都已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。
??提前關(guān)注到2023年2月將有26筆債券到期,剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為380億元,環(huán)比減少59.8%。從到期債券規(guī)模來看,單筆金額最高是保利于2018年發(fā)行的一筆境外債券,規(guī)模為5億美元。
??在債務(wù)違約方面, 1月4日時代中國也宣布將暫停支付6筆美元債,成為了2023年的首個暴雷房企;此后匯景控股也在20日公告稱預(yù)期未能償還2023年到期1.08億元12.50%優(yōu)先票據(jù)利息;榮盛發(fā)展也在30日宣布10億元中期票據(jù)本息違約。整體來看,雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化,但是短期內(nèi)部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持,因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復蘇,流動性問題仍需要行業(yè)注意。
??不過值得注意的是,本月花樣年和華夏幸福均完成了境外債的重組:花樣年在1月13日就總額為40.18億美元的境外債務(wù)的重組與債權(quán)人達成協(xié)議,其境外債務(wù)的到期期限將由2022年12月延長2至6.5年;16日華夏幸福在境外發(fā)行的總額為49.6億美元的美元債重組方案也獲得債權(quán)人投票通過。除了這兩家企業(yè)之外,世茂集團也在本月表示其境外債重組工作也在持續(xù)推進中,未來可能會有更多違約房企的債務(wù)危機迎來轉(zhuǎn)機。
??03 IPO和增發(fā)
??眾安智慧生活延期上市,房企配股融資熱情較高
??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市,而2022年12月已經(jīng)通過上市聆訊的眾安智慧生活在本月12日宣布延期上市,同時龍湖智創(chuàng)生活在招股書到期后也表示將暫緩上市。由于近期幾乎沒有房企及房企旗下公司在港交所遞交上市申請,同時交易所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格,規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。再加上香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹慎,房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn),也動搖了房企及旗下公司上市的信心。
??而在增發(fā)配股方面,本月雅居樂完成先舊后新配售2.2億股,所得款凈額約為4.89億港元。除此之外,本月中南建設(shè)宣布擬非公開發(fā)行股票募資不超過28億元,迪馬股份宣布擬非公開發(fā)行股份募資不超過18億元,榮盛發(fā)展的配股融資申請獲得了證監(jiān)會的受理,保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股募資125億元的計劃也獲得了保利集團的同意,整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。
??04 股價變動
??超過半數(shù)兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲
??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為不錯,A股有74%的地產(chǎn)股整月上漲,H股整月上漲的地產(chǎn)股占比也達到了52%。在H股方面,本月越秀服務(wù)的月漲幅達到了42.6%,是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在1月前10日連續(xù)大漲,主要是因為企業(yè)在12月底宣布的股權(quán)激勵計劃受到了多家券商的看好,此后企業(yè)股價到月底走勢則有所震蕩。除了越秀服務(wù)之外,中海物業(yè)和濱江服務(wù)等物業(yè)企業(yè)的股價整月漲幅也相對較高。
??在A股房企方面,本月濱江集團的漲幅較大,企業(yè)股價在1月初迎來了大漲,6日開始直至月末則持續(xù)震蕩,最終整月的漲幅為20.39%,成為了A股漲幅最大的房企。