[克而瑞]融創(chuàng)、富力債務(wù)重組成功，出險(xiǎn)房企化債迎轉(zhuǎn)機(jī)

??整體債務(wù)重組的成功，有利于減少出險(xiǎn)房企在一定時(shí)期內(nèi)的償債壓力。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??1月3日融創(chuàng)發(fā)布公告，公司全部10只境內(nèi)債券（余額合計(jì)160.13億元）的展期方案獲債券持有人會(huì)議表決通過，成為繼富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)之后第三家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債整體重組的房企。債務(wù)重組成為出險(xiǎn)房企化債的突破口，在行業(yè)引發(fā)關(guān)注。目前，中國恒大、華夏幸福、中國奧園等多家房企均在積極跟進(jìn)，掀起一波重組熱潮。

??整體債務(wù)重組成趨勢，展期是最主流的方式

??債務(wù)重組是指在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，與債權(quán)人就清償債務(wù)的時(shí)間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易。

??此前，房企普遍采取逐筆展期談判的方式，但這種方式也給很多企業(yè)帶來較大的消耗，增加經(jīng)營壓力。隨著國內(nèi)政策環(huán)境放松以及市場步入修復(fù)期，越來越多的房企選擇整體債務(wù)重組，這將更明顯地作用到債務(wù)解壓上，有利于集中精力恢復(fù)正常、有序經(jīng)營，抓住機(jī)會(huì)窗口，對于債務(wù)狀況嚴(yán)重的出險(xiǎn)房企尤為適用。但整體債務(wù)重組的難度也更大，企業(yè)重組方案的制定與談判非常關(guān)鍵。

??債務(wù)重組的方式主要有：以資抵債（以低于債務(wù)賬面價(jià)值的現(xiàn)金清償債務(wù)、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)）；債轉(zhuǎn)股；修改其他債務(wù)條件（包括調(diào)整債務(wù)本金、降低利率利息、展期）以及組合式重組等。

??從近期重組案例來看，展期是比較主流和常見的方式，這也在一定程度表明在政策利好下，債權(quán)人對企業(yè)流動(dòng)性修復(fù)、銷售回暖信心好轉(zhuǎn)。對于出險(xiǎn)房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權(quán)人建立信任，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增加增信措施對重組方案通過非常有利。

??重組方式各有長短
方案需根據(jù)資產(chǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)而定

??但展期也并非適用于每一家出險(xiǎn)房企，因?yàn)檎蛊谥饕且詴r(shí)間換空間，僅將償債時(shí)間延后，而實(shí)質(zhì)債務(wù)壓力并未減少，這也意味者企業(yè)需要在約定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)足夠的流動(dòng)性，一般適用于項(xiàng)目變現(xiàn)能力強(qiáng)、資產(chǎn)價(jià)值高、流動(dòng)性釋放預(yù)期較好的企業(yè)。

??若市場修復(fù)慢、展期短，作用并不大，特別是對債務(wù)狀況嚴(yán)重、資產(chǎn)負(fù)債率過高的出險(xiǎn)房企來說，資金缺口大，僅僅依靠展期，并不能解決問題，普遍會(huì)采取組合式重組。

??重組路徑的選擇，資產(chǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)是主要依據(jù)。以融創(chuàng)中國為例，截至2021年末，總資產(chǎn)為11765.5億元，總負(fù)債為10518.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.4%，非受限制現(xiàn)金僅有143.4億元，短期有息債務(wù)則有2351.5億元，凈負(fù)債率飆升至203%，因此能否活下去，減債、降杠桿無疑是一道關(guān)口。

??融創(chuàng)中國針對境內(nèi)與境外債務(wù)制定了不同的重組框架，境外債務(wù)重組主要是通過“債轉(zhuǎn)股”降杠桿，將現(xiàn)有債務(wù)中的30億至40億美元及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。剩余債務(wù)兌換為新的美元票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2-8年。境內(nèi)債務(wù)重組則主要采取展期方式，目前已經(jīng)重組成功。

??華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也亟需調(diào)整，選擇“以股抵債”重組方式，以所持有的下屬公司股權(quán)注資搭建“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”，并以兩平臺股權(quán)作為償債資源，與公司金融債權(quán)人及經(jīng)營債權(quán)人實(shí)施債務(wù)重組，債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取兩個(gè)平臺不超過49%的股權(quán)或相應(yīng)收益權(quán)。同時(shí)，資產(chǎn)處置計(jì)劃也在進(jìn)行，12月26日發(fā)布公告稱，擬向固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)款合計(jì)為9.99億元，本次資產(chǎn)出售交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生約700萬元收益。此外，還擬將南方總部資產(chǎn)包以124億元整體轉(zhuǎn)讓給華潤置地，以換取現(xiàn)金流繼續(xù)清償自身金融債務(wù)。

??債務(wù)重組落地仍需觀望，自救仍是關(guān)鍵

??對于債務(wù)狀況越嚴(yán)重的出險(xiǎn)房企來說，債務(wù)重組落地越早越好，有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營過渡。但從目前落地狀況來說，債券人對整體債務(wù)重組仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度，部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化，通過難度尚大。

??值得注意的是，一些出險(xiǎn)房企同時(shí)面臨境內(nèi)與境外債務(wù)重組，由于政策環(huán)境、債權(quán)人的權(quán)益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業(yè)重組方案的制定與談判并不簡單。目前僅有富力地產(chǎn)完成了境內(nèi)和境外債務(wù)整體重組，龍光集團(tuán)盡管完成了境內(nèi)債務(wù)整體展期，但境外債務(wù)展期工作未落地，重組道路還將繼續(xù)。

??同時(shí)，債務(wù)重組也不是一蹴而就的事情，無論是展期還是債轉(zhuǎn)股，都只能緩解燃眉之急，最終能否“復(fù)活”還是依靠銷售回款。出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤。

??富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國相繼完成境內(nèi)債務(wù)整體重組，在行業(yè)引發(fā)關(guān)注。整體債務(wù)重組的成功，有利于減少出險(xiǎn)房企在一定時(shí)期內(nèi)的償債壓力，將更多的精力轉(zhuǎn)向經(jīng)營的恢復(fù)中，對于債務(wù)狀況越嚴(yán)重的出險(xiǎn)房企來說，債務(wù)重組落地越早越好。

??但目前債權(quán)人對整體債務(wù)重組仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度，部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化，通過難度尚大。一些出險(xiǎn)房企還同時(shí)面臨境內(nèi)與境外債務(wù)重組，可以說是道阻且長。同時(shí)，債務(wù)重組也只是能緩解燃眉之急，最終能否“復(fù)活”還是要依靠銷售回款，出險(xiǎn)房企的考驗(yàn)仍將繼續(xù)。