融創(chuàng)36億出售冰雪城，山東國資入主奧園220億舊改(2023年1月)

??本月關(guān)注

??首提“四項行動”支持優(yōu)質(zhì)房企，首批名單出爐

??1月10日，央行、銀保監(jiān)會在主要銀行信貸工作座談會上首提“四項行動”，圍繞“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個維度引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表；次日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐。“資產(chǎn)激活”重在“保交樓”，鼓勵市場主體或地方政府或通過并購貸款和紓困基金等方式注入增量資金來激活項目；“負(fù)債接續(xù)”即推動存量融資的合理展期，“權(quán)益補(bǔ)充”聚焦“第三支箭”，改善優(yōu)質(zhì)房企資本結(jié)構(gòu)。而“預(yù)期提升”在多重政策落地后優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險或明顯改善，屆時市場主體對房地產(chǎn)信心或修復(fù)。

??信達(dá)聯(lián)合和昌成立90億基金合作開發(fā)深圳舊改

??本月AMC通過設(shè)立并購基金陸續(xù)介入核心項目紓困，12日信達(dá)認(rèn)購蕪湖信麗投資合伙企業(yè)份額（總認(rèn)繳規(guī)模12.14億）用于深圳某22億貨值項目的聯(lián)合開發(fā)；19日信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)資本聯(lián)合和昌成立90億并購基金，聯(lián)合開發(fā)和昌主導(dǎo)的深圳舊改項目（貨值340億）。另外，繼去年底華融以“股+債”方式聯(lián)合6家銀團(tuán)介入融創(chuàng)上海董家渡項目紓困后，本月初宣布已完成首筆資金投放。

??奧園舊改引入山東國資，融創(chuàng)36億出售冰雪城但保留回購權(quán)

??本月重點監(jiān)測房企共涉及18筆并購交易，披露的交易對價約272億，受春節(jié)假期影響年初收并購熱度一般。本月市場關(guān)注度高的并購有2宗：其一山東國資宣布目前已介入奧園主導(dǎo)的珠海翠微村舊改（當(dāng)前停工狀態(tài)，貨值超220億），項目局部盤活帶來增量資金外，自救意愿越高也越能改善市場主體對其信心；其二融創(chuàng)35.8億出售深圳冰雪文旅城剩余股權(quán)予華發(fā)，但仍保留項目回購權(quán)，未來雙方成立平臺公司共同負(fù)責(zé)冰雪文旅城的操盤、銷售和運營，繼續(xù)發(fā)揮融創(chuàng)在冰雪項目的運營優(yōu)勢，釋放更多資產(chǎn)價值。

??01 并購政策

??“四項行動”支持優(yōu)質(zhì)房企
首批名單出爐

??2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，首次提出開展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項行動，重點推進(jìn)21項工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。改善資產(chǎn)負(fù)債表計劃主要針對聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。次日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

??“四項行動”中“資產(chǎn)激活”重點聚焦“保交樓”，向優(yōu)質(zhì)房企加快政策性銀行保交樓專項借款和相關(guān)配套融資的投放，并通過并購貸款、地方政府或AMC紓困基金等方式收購存量資產(chǎn)注入增量資金來激活項目。“負(fù)債接續(xù)”主要在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企充分協(xié)商推動存量融資的合理展期，改善其短期流動性。而“權(quán)益補(bǔ)充”更多對應(yīng)“第三支箭”，重在鼓勵房企通過股權(quán)融資方式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。最后“預(yù)期提升”指滿足前三項行動方案后將有效防范優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，屆時購房者和金融機(jī)構(gòu)等市場主體對房地產(chǎn)信心或?qū)⑿迯?fù)，房地產(chǎn)市場或趨于穩(wěn)定。

??02 并購金融

??信達(dá)聯(lián)合和昌成立90億基金投入深圳舊改

??從并購融資支持力度來看，從2022年11月23日到2023年1月底商業(yè)銀行披露的意向性授信計劃至少涉及67家房企，授信額度超6萬億，用途不僅限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、債券投資等。當(dāng)前政策鼓勵房企通過收并購來盤活資產(chǎn)價值，商業(yè)銀行針對優(yōu)質(zhì)核心項目可能會加快并購貸款的投放。

??AMC紓困方面，本月AMC通過設(shè)立并購基金陸續(xù)介入核心項目紓困，12日信達(dá)認(rèn)購蕪湖信麗投資合伙企業(yè)（有限合伙）份額（總認(rèn)繳規(guī)模12.14億）用于深圳某22億貨值項目的聯(lián)合開發(fā)。19日信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)資本聯(lián)合和昌共同成立90億并購基金，聯(lián)合開發(fā)和昌主導(dǎo)的深圳舊改項目（龍崗街道南聯(lián)簡一、簡二、黃龍坡片區(qū)），項目占地16.5萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，合計貨值340億。舊改項目投入資金規(guī)模高且開發(fā)周期長，當(dāng)前多數(shù)房企舊改處停工階段，AMC介入可帶來增量資金來盤活項目。此外，繼去年底華融以“股+債”方式聯(lián)合6家銀團(tuán)介入融創(chuàng)上海董家渡項目紓困后，1月初宣布已完成首筆資金投放。

??03 行業(yè)并購

??奧園舊改引國資
融創(chuàng)出售冰雪城但保留回購權(quán)

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年1月重點監(jiān)測房企共涉及18筆并購交易，披露交易金額的有14筆，總交易對價約272億人民幣，環(huán)比大幅減少48.5%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模19.4億（2022年12月：16.5億），受春節(jié)假期影響年初收并購熱度一般。

??從交易進(jìn)展來看，本月有8筆交易簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，披露交易額的7筆交易涉及價款173億，其中華潤集團(tuán)聯(lián)合華潤置地108億港元認(rèn)購香港九龍長沙灣商住項目股權(quán)（住宅用途建面13.76萬平、商業(yè)用途0.92萬平）。此外，進(jìn)行中、董事會預(yù)案、完成和掛牌中的交易筆數(shù)分別2筆、2筆、2和4筆，披露的交易金額分別42億、36億、20億和1.05億，其中珠江股份披露重大重組方案，擬28億置出所持有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，再以7.79億置入珠江城服100%股權(quán)（物管及文體業(yè)務(wù)），估值差額20億由股東珠實集團(tuán)現(xiàn)金補(bǔ)足，以此完成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

??本月市場關(guān)注度高的并購交易有2宗：其一，繼去年年初多家擁有國資背景的企業(yè)對奧園廣州、珠海項目進(jìn)行實質(zhì)考察后，本月奧園于項目層面引戰(zhàn)獲得實質(zhì)性進(jìn)展。本月14日山東國資（山東健康）宣布目前已介入奧園主導(dǎo)的珠海翠微村舊改（當(dāng)前停工狀態(tài)，貨值超220億），標(biāo)的項目于本月發(fā)生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。奧園集團(tuán)層面引戰(zhàn)長途漫漫，項目局部盤活帶來增量資金外，自救意愿越高越能改善市場對其信心。

??另一宗并購即融創(chuàng)35.8億出售深圳冰雪文旅城剩余股權(quán)予華發(fā)，交易完成后華發(fā)將獲得項目公司100%股權(quán)，另需支付剩余地價款63.6億元。需要關(guān)注的是，在交易方案中融創(chuàng)保留了在2025年11月23日前對項目51%股權(quán)的回購權(quán)，交易完成后雙方會成立平臺公司共同負(fù)責(zé)冰雪文旅城的操盤、銷售和運營，發(fā)揮融創(chuàng)在冰雪項目的運營優(yōu)勢，釋放資產(chǎn)價值。

??從交易標(biāo)的物業(yè)類型來看，本月多元化、集團(tuán)維度并購貢獻(xiàn)占比較前期提升明顯。7筆交易涉及多元化投資，對應(yīng)交易額167億，占到全部規(guī)模的61%，受華潤置地、華潤集團(tuán)超百億港元收購九龍長沙灣商住項目影響。而集團(tuán)層面，本月廈門國資建發(fā)股份入主紅星美凱龍，以現(xiàn)金收購美凱龍29.95%的股份，交易對價約63億，期待雙方在供應(yīng)鏈上的協(xié)同效應(yīng)。

??附表

??本月的重點收并購事件一覽