融創(chuàng)36億出售冰雪城，山東國(guó)資入主奧園220億舊改(2023年1月)

??本月關(guān)注

??首提“四項(xiàng)行動(dòng)”支持優(yōu)質(zhì)房企，首批名單出爐

??1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)在主要銀行信貸工作座談會(huì)上首提“四項(xiàng)行動(dòng)”，圍繞“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個(gè)維度引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表；次日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐?！百Y產(chǎn)激活”重在“保交樓”，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體或地方政府或通過(guò)并購(gòu)貸款和紓困基金等方式注入增量資金來(lái)激活項(xiàng)目；“負(fù)債接續(xù)”即推動(dòng)存量融資的合理展期，“權(quán)益補(bǔ)充”聚焦“第三支箭”，改善優(yōu)質(zhì)房企資本結(jié)構(gòu)。而“預(yù)期提升”在多重政策落地后優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)或明顯改善，屆時(shí)市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)信心或修復(fù)。

??信達(dá)聯(lián)合和昌成立90億基金合作開(kāi)發(fā)深圳舊改

??本月AMC通過(guò)設(shè)立并購(gòu)基金陸續(xù)介入核心項(xiàng)目紓困，12日信達(dá)認(rèn)購(gòu)蕪湖信麗投資合伙企業(yè)份額（總認(rèn)繳規(guī)模12.14億）用于深圳某22億貨值項(xiàng)目的聯(lián)合開(kāi)發(fā)；19日信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)資本聯(lián)合和昌成立90億并購(gòu)基金，聯(lián)合開(kāi)發(fā)和昌主導(dǎo)的深圳舊改項(xiàng)目（貨值340億）。另外，繼去年底華融以“股+債”方式聯(lián)合6家銀團(tuán)介入融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目紓困后，本月初宣布已完成首筆資金投放。

??奧園舊改引入山東國(guó)資，融創(chuàng)36億出售冰雪城但保留回購(gòu)權(quán)

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及18筆并購(gòu)交易，披露的交易對(duì)價(jià)約272億，受春節(jié)假期影響年初收并購(gòu)熱度一般。本月市場(chǎng)關(guān)注度高的并購(gòu)有2宗：其一山東國(guó)資宣布目前已介入奧園主導(dǎo)的珠海翠微村舊改（當(dāng)前停工狀態(tài)，貨值超220億），項(xiàng)目局部盤活帶來(lái)增量資金外，自救意愿越高也越能改善市場(chǎng)主體對(duì)其信心；其二融創(chuàng)35.8億出售深圳冰雪文旅城剩余股權(quán)予華發(fā)，但仍保留項(xiàng)目回購(gòu)權(quán)，未來(lái)雙方成立平臺(tái)公司共同負(fù)責(zé)冰雪文旅城的操盤、銷售和運(yùn)營(yíng)，繼續(xù)發(fā)揮融創(chuàng)在冰雪項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，釋放更多資產(chǎn)價(jià)值。

??01 并購(gòu)政策

??“四項(xiàng)行動(dòng)”支持優(yōu)質(zhì)房企
首批名單出爐

??2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，首次提出開(kāi)展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。改善資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃主要針對(duì)聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。次日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

??“四項(xiàng)行動(dòng)”中“資產(chǎn)激活”重點(diǎn)聚焦“保交樓”，向優(yōu)質(zhì)房企加快政策性銀行保交樓專項(xiàng)借款和相關(guān)配套融資的投放，并通過(guò)并購(gòu)貸款、地方政府或AMC紓困基金等方式收購(gòu)存量資產(chǎn)注入增量資金來(lái)激活項(xiàng)目?！柏?fù)債接續(xù)”主要在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企充分協(xié)商推動(dòng)存量融資的合理展期，改善其短期流動(dòng)性。而“權(quán)益補(bǔ)充”更多對(duì)應(yīng)“第三支箭”，重在鼓勵(lì)房企通過(guò)股權(quán)融資方式來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。最后“預(yù)期提升”指滿足前三項(xiàng)行動(dòng)方案后將有效防范優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，屆時(shí)購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)信心或?qū)⑿迯?fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或趨于穩(wěn)定。

??02 并購(gòu)金融

??信達(dá)聯(lián)合和昌成立90億基金投入深圳舊改

??從并購(gòu)融資支持力度來(lái)看，從2022年11月23日到2023年1月底商業(yè)銀行披露的意向性授信計(jì)劃至少涉及67家房企，授信額度超6萬(wàn)億，用途不僅限于開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、按揭貸、債券投資等。當(dāng)前政策鼓勵(lì)房企通過(guò)收并購(gòu)來(lái)盤活資產(chǎn)價(jià)值，商業(yè)銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)核心項(xiàng)目可能會(huì)加快并購(gòu)貸款的投放。

??AMC紓困方面，本月AMC通過(guò)設(shè)立并購(gòu)基金陸續(xù)介入核心項(xiàng)目紓困，12日信達(dá)認(rèn)購(gòu)蕪湖信麗投資合伙企業(yè)（有限合伙）份額（總認(rèn)繳規(guī)模12.14億）用于深圳某22億貨值項(xiàng)目的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。19日信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)資本聯(lián)合和昌共同成立90億并購(gòu)基金，聯(lián)合開(kāi)發(fā)和昌主導(dǎo)的深圳舊改項(xiàng)目（龍崗街道南聯(lián)簡(jiǎn)一、簡(jiǎn)二、黃龍坡片區(qū)），項(xiàng)目占地16.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約150萬(wàn)平方米，合計(jì)貨值340億。舊改項(xiàng)目投入資金規(guī)模高且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，當(dāng)前多數(shù)房企舊改處停工階段，AMC介入可帶來(lái)增量資金來(lái)盤活項(xiàng)目。此外，繼去年底華融以“股+債”方式聯(lián)合6家銀團(tuán)介入融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目紓困后，1月初宣布已完成首筆資金投放。

??03 行業(yè)并購(gòu)

??奧園舊改引國(guó)資
融創(chuàng)出售冰雪城但保留回購(gòu)權(quán)

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及18筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有14筆，總交易對(duì)價(jià)約272億人民幣，環(huán)比大幅減少48.5%，披露的平均單筆并購(gòu)交易規(guī)模19.4億（2022年12月：16.5億），受春節(jié)假期影響年初收并購(gòu)熱度一般。

??從交易進(jìn)展來(lái)看，本月有8筆交易簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，披露交易額的7筆交易涉及價(jià)款173億，其中華潤(rùn)集團(tuán)聯(lián)合華潤(rùn)置地108億港元認(rèn)購(gòu)香港九龍長(zhǎng)沙灣商住項(xiàng)目股權(quán)（住宅用途建面13.76萬(wàn)平、商業(yè)用途0.92萬(wàn)平）。此外，進(jìn)行中、董事會(huì)預(yù)案、完成和掛牌中的交易筆數(shù)分別2筆、2筆、2和4筆，披露的交易金額分別42億、36億、20億和1.05億，其中珠江股份披露重大重組方案，擬28億置出所持有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，再以7.79億置入珠江城服100%股權(quán)（物管及文體業(yè)務(wù)），估值差額20億由股東珠實(shí)集團(tuán)現(xiàn)金補(bǔ)足，以此完成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

??本月市場(chǎng)關(guān)注度高的并購(gòu)交易有2宗：其一，繼去年年初多家擁有國(guó)資背景的企業(yè)對(duì)奧園廣州、珠海項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)質(zhì)考察后，本月奧園于項(xiàng)目層面引戰(zhàn)獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。本月14日山東國(guó)資（山東健康）宣布目前已介入奧園主導(dǎo)的珠海翠微村舊改（當(dāng)前停工狀態(tài)，貨值超220億），標(biāo)的項(xiàng)目于本月發(fā)生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。奧園集團(tuán)層面引戰(zhàn)長(zhǎng)途漫漫，項(xiàng)目局部盤活帶來(lái)增量資金外，自救意愿越高越能改善市場(chǎng)對(duì)其信心。

??另一宗并購(gòu)即融創(chuàng)35.8億出售深圳冰雪文旅城剩余股權(quán)予華發(fā)，交易完成后華發(fā)將獲得項(xiàng)目公司100%股權(quán)，另需支付剩余地價(jià)款63.6億元。需要關(guān)注的是，在交易方案中融創(chuàng)保留了在2025年11月23日前對(duì)項(xiàng)目51%股權(quán)的回購(gòu)權(quán)，交易完成后雙方會(huì)成立平臺(tái)公司共同負(fù)責(zé)冰雪文旅城的操盤、銷售和運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮融創(chuàng)在冰雪項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，釋放資產(chǎn)價(jià)值。

??從交易標(biāo)的物業(yè)類型來(lái)看，本月多元化、集團(tuán)維度并購(gòu)貢獻(xiàn)占比較前期提升明顯。7筆交易涉及多元化投資，對(duì)應(yīng)交易額167億，占到全部規(guī)模的61%，受華潤(rùn)置地、華潤(rùn)集團(tuán)超百億港元收購(gòu)九龍長(zhǎng)沙灣商住項(xiàng)目影響。而集團(tuán)層面，本月廈門國(guó)資建發(fā)股份入主紅星美凱龍，以現(xiàn)金收購(gòu)美凱龍29.95%的股份，交易對(duì)價(jià)約63億，期待雙方在供應(yīng)鏈上的協(xié)同效應(yīng)。

??附表

??本月的重點(diǎn)收并購(gòu)事件一覽