評(píng)司論企｜建行聯(lián)手萬(wàn)科設(shè)立百億基金，銀企合作再度深化

??導(dǎo)語(yǔ)

??銀企合作模式有望推廣，部分房企或?qū)⒋蜷_(kāi)融資新思路。

??◎  文 / 房玲、汪慧

??2022年11月23日《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》發(fā)布以來(lái)，推動(dòng)銀行與房企密集互動(dòng)，全國(guó)性以及地方性銀行先后與百余家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，引發(fā)一波“授信潮”。

??值得注意的是，近日銀行與房企合作又有新動(dòng)作。1月16日萬(wàn)科發(fā)布公告，與中國(guó)建設(shè)銀行聯(lián)手設(shè)立“建萬(wàn)住房租賃投資基金”，募集規(guī)模為100億元。該基金主要投資于萬(wàn)科集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。這是銀行和房企合作的一次新嘗試，也為房企融資打開(kāi)新思路，讓未來(lái)銀企合作充滿(mǎn)更多的想象空間。

??01 建行住房租賃布局延續(xù)
探索與房企合作新模式

??2022年11月8日，建行宣布成立建信住房租賃基金（有限合伙），總規(guī)模300億元，其中建設(shè)銀行認(rèn)繳299.99億元，建信信托有限責(zé)任公司全資子公司認(rèn)繳0.01億元，這也是全國(guó)首個(gè)住房租賃基金。此次與萬(wàn)科合作設(shè)立子基金，建信住房租賃基金認(rèn)繳規(guī)模不超過(guò)79.99億元，是建行住房租賃布局的延續(xù)，同時(shí)也是與房企合作的一次新嘗試。

??就建行而言，此次選擇與萬(wàn)科合作，主要?jiǎng)右蚩梢詺w結(jié)為以下兩點(diǎn)：一是，看中了萬(wàn)科存量資產(chǎn)價(jià)值以及品牌運(yùn)營(yíng)能力，加快推進(jìn)租賃業(yè)務(wù)資本化、REITs化進(jìn)程。萬(wàn)科作為領(lǐng)域內(nèi)頭部品牌，持有豐富優(yōu)質(zhì)的存量資產(chǎn)，品牌運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，且經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性較高，旗下“泊寓”是全國(guó)最大的集中式長(zhǎng)租公寓提供商之一。雙方各取所長(zhǎng)，建行負(fù)責(zé)住房金融支持服務(wù)，萬(wàn)科泊寓負(fù)責(zé)品牌、運(yùn)營(yíng)，有利于緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)，孵化培育合格的REITs資產(chǎn)，構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)，建立自身業(yè)務(wù)特色和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

??二是，尋求銀行與房企合作模式的新突破，提高資金收益與安全。以往銀行在與房企合作中，主要扮演著“金融賦能”的角色，通過(guò)提供融資支持，獲取利息收益。但此次合作，建行作為直接參與者，意味者銀行轉(zhuǎn)向了“投資管理人”的角色。

??2021年下半年以來(lái)，受疫情沖擊、政策調(diào)控、市場(chǎng)遇冷、償債高峰期到來(lái)等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)蔓延，整體信用風(fēng)險(xiǎn)顯著提升，不少銀行“踩雷”，業(yè)績(jī)?cè)馐軤窟B，不良貸款率一路走高。建行2021年末不良貸款率僅為1.85%，到2022年上半年末上升至2.98%。在此背景下，也倒逼銀行探索與房企合作新出路。

??目前房企違約不確定性仍大，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)，通過(guò)基金運(yùn)作與分工，不僅響應(yīng)政策要求，為房地產(chǎn)行業(yè)提供金融支持，同時(shí)可以參與運(yùn)作，分享租金受益，通過(guò)金融手段擴(kuò)大基金規(guī)模，形成更大的資金效應(yīng)。

??02 萬(wàn)科借力孵化培育合格REITs資產(chǎn)
加快現(xiàn)金流入和盈利

??而與此同時(shí)，萬(wàn)科也有意加快住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展，盤(pán)活存量資產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，住房租賃將作為房企競(jìng)逐的重點(diǎn)賽道，萬(wàn)科多次在公開(kāi)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。目前來(lái)看，萬(wàn)科泊寓盡管是全國(guó)最大的集中式長(zhǎng)租公寓提供商之一，但也面臨了品牌競(jìng)爭(zhēng)以及從“擴(kuò)規(guī)模”向“求效益”過(guò)渡等問(wèn)題。

??截至2022年上半年末，萬(wàn)科泊寓開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)到16.95萬(wàn)間，整體出租率可達(dá)94%。而同作為頭部品牌商的龍湖冠寓，開(kāi)業(yè)規(guī)模11.1萬(wàn)間，整體出租率與萬(wàn)科相當(dāng)，達(dá)到93.3%。值得注意的是，龍湖冠寓在2021年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，而根據(jù)萬(wàn)科2021年年報(bào)披露，泊寓預(yù)計(jì)將于2023年實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷(xiāo)后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利，顯然已經(jīng)慢了兩年時(shí)間。

??今年是萬(wàn)科泊寓發(fā)力的關(guān)鍵一年，與建行合作設(shè)立基金也是開(kāi)年第一大重要戰(zhàn)略動(dòng)作，一方面資金是硬需求，合作能夠通過(guò)資金整合，為業(yè)務(wù)線條補(bǔ)充流動(dòng)性，滿(mǎn)足資金需求。

??另一方面REITs發(fā)行成為趨勢(shì)，是實(shí)現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)以及創(chuàng)造利潤(rùn)的突破口。2022年12月華潤(rùn)有巢保租房REIT已成功上市，建行住房金融業(yè)務(wù)具備相當(dāng)?shù)某恋?，借助其金融支持，有助于萬(wàn)科更快加入REITs發(fā)行行列，帶來(lái)更多的現(xiàn)金流入，增強(qiáng)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

??03 銀企合作模式有望推廣
部分房企或?qū)⒋蜷_(kāi)融資新思路

??這種銀企合作模式，實(shí)質(zhì)是將銀行資金、金融服務(wù)與房企資金、資產(chǎn)、品牌、管理等資源重新整合，進(jìn)而盤(pán)活資產(chǎn)，形成更大的資金效應(yīng)和品牌效應(yīng)。

??未來(lái)，不排除將有更多的銀行和房企加以效仿。目前很多房企仍在積極發(fā)債回血，該模式也不失為融資一大新思路。長(zhǎng)租公寓和商辦物業(yè)是銀行住房租賃基金投資的主要存量資產(chǎn)，龍湖、新城、旭輝、寶龍等典型房企旗下投資物業(yè)資產(chǎn)都較為豐富，且運(yùn)營(yíng)有道，已經(jīng)形成自身的品牌特色，具備達(dá)成銀企合作條件的優(yōu)勢(shì)。

??如旭輝，截至2022年上半年末，儲(chǔ)備的商業(yè)綜合體已經(jīng)有30個(gè)，旭輝瓴寓已拓房間規(guī)模約8.2萬(wàn)間，目前對(duì)資金需求仍較為緊迫，借助長(zhǎng)租公寓或“商辦改租”與銀行對(duì)接，爭(zhēng)取合作機(jī)會(huì)，獲取資金支持和金融服務(wù)支持，可以大大減輕主業(yè)發(fā)展資金占用，有效緩解投入壓力，同時(shí)也能加快培育第二曲線，在存量市場(chǎng)上搶占優(yōu)勢(shì)地位。

??04 總結(jié)

??建行與萬(wàn)科共同投資設(shè)立“建萬(wàn)住房租賃投資基金”，一方面是雙方對(duì)住房租賃市場(chǎng)的看好和戰(zhàn)略布局加速；另一方面這種合作模式實(shí)質(zhì)是將銀行資金、金融服務(wù)與房企資金、資產(chǎn)、品牌、管理等資源重新整合，有利于提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率、效益與安全性，形成更大的資金效應(yīng)和品牌效應(yīng)。

??未來(lái)或有更多的銀行與房企效仿，部分持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、且運(yùn)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的房企借助長(zhǎng)租公寓或“商辦改租”更有利于爭(zhēng)取與銀行合作的優(yōu)先權(quán)，將打開(kāi)融資新方式和發(fā)展新局面。