??2月8日，北京2022年第五批次集中供地結(jié)果出爐，至此北京2022年集中供地正式落下帷幕，6宗地塊總收金132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規(guī)劃建筑面積53.18萬平方米。

??當(dāng)日競拍的3宗地塊熱度居高不下，起始總價(jià)63.8億元，最終2宗地價(jià)觸頂、1宗地價(jià)+現(xiàn)房銷售面積雙觸頂成交，收金73.37億元，成交總面積8.32萬平方米，成交規(guī)劃建筑面積19.25萬平方米，整體溢價(jià)率約7.8%。

??值得注意的是，本批次拿地企業(yè)均非北京本土以住宅開發(fā)為主業(yè)的房企。在線下競拍的3宗地塊中，首次“進(jìn)京”的中建東孚斬獲朝陽小紅門地塊，廣東國企越秀則以總價(jià)59.11億元連落石景山蘋果園和昌平信息園兩地塊，成為北京五批次最大“黑馬”。

??在上述3地塊競拍前夕，房山、通州、開發(fā)區(qū)3宗地塊已率先底價(jià)成交。其中，中建智地17.2億元摘得房山良鄉(xiāng)大學(xué)城0023地塊，京東31.12億元摘得亦莊新城0303街區(qū)地塊，通州梨園6015、6016地塊由新城基業(yè)以10.4億元底價(jià)斬獲。

??“北京新房作為一個3000億量級的市場，市場容量非常大，并不缺乏購房需求，相反其缺少的是真正有能力打造更好產(chǎn)品的企業(yè)，以及真正適合買房人的更好的產(chǎn)品。”對于此次集中供地的表現(xiàn)和后續(xù)市場走向，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，如若政府出臺更多更寬松的指向性政策，將對北京市場的升溫起到更加積極的推進(jìn)作用。

??對于接下來的供地部署，北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，2023年全年供應(yīng)總量將與去年基本持平，在供地節(jié)奏方面，將分批次公布一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓的商品住宅用地項(xiàng)目清單，讓市場主體全面掌握土地供應(yīng)狀況，為投資決策預(yù)留充足時(shí)間，并將結(jié)合市場實(shí)際采取“多頻少量”的方式適時(shí)發(fā)布出讓公告，保持供地節(jié)奏均衡、合理、有序，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??現(xiàn)場競拍地塊均觸及上限

??今日競拍的3宗地塊熱度爆表，吸引了近二十家房企及聯(lián)合體。開拍的首宗地塊朝陽區(qū)小紅門地塊，共有10家房企參與報(bào)名，其中包括建發(fā)、華潤、金茂、首開、保利、龍湖、建工、廈門國貿(mào)、中建信和、中建東孚等多家房企。

??該地塊起始價(jià)為12.4億元，地價(jià)上限14.26億元，地塊競拍前就已報(bào)價(jià)10次至13.03億元。拍地現(xiàn)場競拍氣氛依然火熱，僅僅3分鐘12輪競價(jià)后就觸及地價(jià)上限，在提交完高標(biāo)承諾書搖號后，最終中建東孚以14.26億元+高標(biāo)準(zhǔn)斬獲朝陽小紅門地塊，成交樓面價(jià)約4.73萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

??“小紅門地塊位置條件比較優(yōu)越，特別是性價(jià)比優(yōu)勢比較突出?！惫惚硎荆跂|南四環(huán)內(nèi)毗鄰分鐘寺10萬+豪宅區(qū)，小紅門地塊指導(dǎo)價(jià)僅8萬元/平方米。此外地塊房地價(jià)差比較大，每平方米32000萬元的差價(jià)，給開發(fā)商很大的操作空間，無論是在產(chǎn)品品質(zhì)上做加法，還是在價(jià)格上做對應(yīng)下調(diào)，開發(fā)商在營銷應(yīng)對上將更為多元。

??據(jù)郭毅分析，在足夠大的房地差價(jià)下，未來小紅門未來銷售價(jià)可能不會頂格8萬元/平方米的指導(dǎo)價(jià)出售，而是以性價(jià)比更高的方式推向市場。這樣將與分鐘寺豪宅區(qū)形成互補(bǔ)關(guān)系，為國貿(mào)周邊改善家庭提供居住品質(zhì)提升的新選擇。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對記者表示，小紅門地塊雖然周邊配套有待進(jìn)一步完善與豐富，但其最顯著的優(yōu)勢便在于優(yōu)越的環(huán)線和價(jià)格，同時(shí)無需競現(xiàn)房銷售面積，具有相對較大的利潤空間。此外，地塊規(guī)劃體量小，則意味著企業(yè)資金占有少，運(yùn)轉(zhuǎn)壓力也相對較小。

??在競拍石景山蘋果園地塊時(shí)，中海、首開、招商、廈門國貿(mào)、越秀、建發(fā)6家房企參與報(bào)名。地塊起拍價(jià)22.6億元，上限價(jià)格25.99億元，起始樓面價(jià)3.75萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)7.48萬元/平方米。在6輪線上和19輪現(xiàn)場競價(jià)下，觸頂?shù)貎r(jià)上限進(jìn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，最終越秀以25.99億元和現(xiàn)房銷售面積1.5萬平方米拿下石景山蘋果園631-2等地塊，成交樓面價(jià)4.3萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

??從區(qū)域位置來看，石景山蘋果園地塊處于西五環(huán)外，其在石景山蘋果園綜合交通樞紐北面，與地鐵1號線、6號線及S1號線的換乘站蘋果園站直線距離約900米，與地鐵6號線楊莊站直線距離約700米。地塊周邊居住環(huán)境成熟，往南約800米是京西大悅城，西側(cè) 1公里左右有大型公園法海寺森林公園，附近還有北京市第九中學(xué)、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院等。

??該地塊項(xiàng)目由兩塊地組成，其中的1604-634地塊為托幼用地，配建幼兒園。住宅地塊整體比較方正，建筑限高60米，未來可做高層住宅產(chǎn)品，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.48萬元/平方米。

??五批次6宗宅地中，熱度最高的當(dāng)屬昌平信息園地塊，共有14家房企參與報(bào)名。在14輪線上、14輪現(xiàn)場競價(jià)以及4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積“雙觸頂”下，最終由越秀搖號拿下昌平信息園地塊，成交樓面價(jià)3.24萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

??據(jù)郭毅介紹，信息園地塊處于昌平TBD（北京科技商務(wù)區(qū)）的范圍內(nèi)，小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)已確定落位，目前正處在抓緊建設(shè)的過程中。此外，區(qū)域內(nèi)還會有大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)類土地供應(yīng)，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也為區(qū)域帶來更豐富和充沛的購房需求?？梢哉f，是一個配套資源和產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展能夠完美融合的地塊。

??報(bào)名該地塊的某央企北京公司營銷總亦直言，信息園地塊目標(biāo)客戶輻射海淀北部區(qū)域，在海淀萬億產(chǎn)業(yè)和人才支持下，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的支撐度無需多慮。

??越秀59億元連下兩子成“黑馬”

??此次集中供地拿地企業(yè)頗為引人注目，比如科技企業(yè)京東摘下亦莊新城地塊，去年四批次未能如愿的中建東孚成功“進(jìn)京”摘下小紅門地塊，以及低調(diào)多年的越秀激進(jìn)拿地，在中?！按蟊緺I”石景山“虎口奪食”，并一舉拿下昌平信息園大熱地塊。

??從具體地塊來看，亦莊新城0303街區(qū)地塊本應(yīng)在亦莊線經(jīng)海路地鐵站上蓋的加持下一騎絕塵，但因其19.5萬平方米的土地規(guī)劃面積中，配建面積占據(jù)三分之二而無緣線下競拍，京東此次拿地，體現(xiàn)出科技類企業(yè)在土地市場方面的特殊角色。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，科技類企業(yè)的拿地，本身就是科技企業(yè)擴(kuò)張、投資能力增強(qiáng)的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了目前北京土地市場拍地方面基本面改善，以及相關(guān)企業(yè)看好北京的土地投資市場。

??據(jù)知情人士透露，該地塊包含金融服務(wù)業(yè)用地、社會停車場用地、居住用地和托幼用地，位于亦莊京東總部對面，或?qū)⒂糜诳偛看髲B建設(shè)，對于住宅用地部分，將圍繞職工住房問題代建職工住房，此舉也體現(xiàn)了京東拿地方面落實(shí)職住平衡的重要導(dǎo)向。

??對于中建東孚成功“進(jìn)京”，郭毅認(rèn)為此舉可見大型國企對北京市場的重視，同時(shí)也可看出企業(yè)在確定性強(qiáng)、市場價(jià)值邏輯清晰區(qū)域的投資布局。

??關(guān)榮雪表示，中建東孚此前就曾參與競地，此次再次出手，可見其對北京市場的認(rèn)可。當(dāng)前，中建東孚已形成了諸多成熟的產(chǎn)品線，小紅門地塊也算是給予企業(yè)一次展示的機(jī)會，這對于企業(yè)和北京市場而言是互利共贏的。

??此次集中供地最大的黑馬，非越秀莫屬。事實(shí)上，低調(diào)多年的越秀在北京市場還相對弱勢。自2021年聯(lián)合天恒以45.7億元競得懷柔區(qū)劉各長地塊后，就再未出手拿地，且后期該地塊開發(fā)的越秀天恒懷山府項(xiàng)目入市后銷售情況并不理想。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目取證至今已經(jīng)過去15個月，網(wǎng)簽僅19套，去化率不足2%。

??此次越秀一反常態(tài)，連拿兩宗高溢價(jià)地塊，可見其重倉北京的決心。關(guān)榮雪認(rèn)為，越秀此次積極布局北京背后，可能是出于在行業(yè)調(diào)整、疫情困擾等后遺癥下，越秀看中了北京等這類城市強(qiáng)大的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加速調(diào)整布局策略，以期提升企業(yè)營收并加深品牌影響力。此外，越秀近期融資渠道獲新的突破，同時(shí)兼具自身的國資背景，資金流相對穩(wěn)健，為高調(diào)拿地提供了保障。

??除此之外，旭輝前華北區(qū)域總裁董毅加入越秀，也為越秀土地投拓提供保障。據(jù)多方渠道透露，董毅今年1月底完成旭輝的交接工作，于數(shù)日前加盟越秀，就職華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。相關(guān)人士表示，董毅是投拓出身，在拿地上眼光精準(zhǔn)，價(jià)值邏輯清晰，未來董毅或?qū)⒊浞职l(fā)揮他的投拓和產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?，進(jìn)一步助越秀擴(kuò)大北方版圖。

??事實(shí)上，越秀重倉北京此舉，與建發(fā)“進(jìn)京”頗為相似。同樣的國企背景，以及相近的擴(kuò)張規(guī)劃，使二者走上同樣的“北伐”之路。不同的是，“先行者”建發(fā)已經(jīng)通過建發(fā)望京養(yǎng)云、建發(fā)珺合府、建發(fā)文源府等項(xiàng)目，逐漸在北京市場占據(jù)一席之地。在當(dāng)前在售項(xiàng)目沉寂，手握60000平方米現(xiàn)房銷售面積的越秀而言，能否如前者一般順利突破，走出全新路徑尚未可知。