仁恒置地：三道紅線保持綠檔，代建業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力

??2022年仁恒置地扣除代建銷售規(guī)模上升，土儲(chǔ)規(guī)模保持穩(wěn)定，盈利水平小幅下降；三道紅線皆為綠檔具有融資優(yōu)勢(shì)。受商業(yè)廣場(chǎng)翻新、開業(yè)以及新加坡邊境放開的影響，自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入小幅上漲。

??◎  作者 /沈曉玲 張少賢

??核心觀點(diǎn)

??【全年銷售776.9億元，代建業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)12.4%】2022年全年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額776.9億元，與2021年基本持平。扣除代建后仁恒置地的銷售金額為680.9億元，同比上升14.3%。在百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降42.3%的情況下，仁恒置地仍保持正增長(zhǎng)。銷售均價(jià)為47498元/平方米，同比上升48.9%，主要由于長(zhǎng)三角地區(qū)的一二線城市高品質(zhì)項(xiàng)目不斷拉升。仁恒代建品牌影響力持續(xù)，代建項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)12.4%。從2022年仁恒新增土儲(chǔ)情況看，項(xiàng)目股權(quán)最高占比也不足30%，初步判斷為小股操盤、品牌輸出形式獲取，代建業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)將持續(xù)發(fā)力。

??【拿地銷售比0.3，小股操盤擴(kuò)充土儲(chǔ)】2022年全年仁恒置地新增土地儲(chǔ)備建筑面積157.1萬(wàn)方（包含國(guó)外），同比上升26.4%，其中國(guó)內(nèi)新增土儲(chǔ)建筑面積153.1萬(wàn)方，同比上升23.2%；國(guó)內(nèi)拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%；新增權(quán)益土地金額為13億元，同比下降82.9%。綜合國(guó)內(nèi)外拿地金額計(jì)算拿地銷售比為0.3，較2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百?gòu)?qiáng)房企0.18的整體拿地水平。新增土儲(chǔ)超八成分布于江蘇，且均采取小股操盤模式，結(jié)合合約銷售分布情況看，長(zhǎng)三角仍是仁恒未來(lái)關(guān)注區(qū)域。

??【境內(nèi)土儲(chǔ)913.1萬(wàn)方，寧蘇兩城土儲(chǔ)超百萬(wàn)方】截至2022年底，仁恒置地總土儲(chǔ)建面為946.2萬(wàn)平方，其中新加坡土儲(chǔ)占比約3%，扣除后中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)913.1萬(wàn)平方米，較2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到5年左右，足夠支撐未來(lái)發(fā)展。從城市層面來(lái)看，南京和蘇州在補(bǔ)倉(cāng)后總土儲(chǔ)面積居前二，土儲(chǔ)規(guī)模均超過(guò)100萬(wàn)方，未來(lái)寧蘇錫滬等長(zhǎng)三角城市銷售占比也將進(jìn)一步提升。

??【營(yíng)收同比下降17.6%，盈利能力小幅下滑】仁恒置地2022年?duì)I業(yè)收入287.1億元，同比下降17.6%；地產(chǎn)營(yíng)收247.2億元，同比下降20.3%。營(yíng)業(yè)收入主要受交付規(guī)模收縮影響。毛利率為27.0%，較2021年同期上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，凈利率10.0%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，主要受到期內(nèi)投資性理財(cái)損失、深圳仁恒芯夢(mèng)公園計(jì)提壞賬準(zhǔn)備以及深圳龍崗區(qū)坂田城市更新項(xiàng)目合資企業(yè)壞賬收回?fù)p失影響。

??【三道紅線保持綠檔水平，債務(wù)水平良好】截至2022年底，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%?，F(xiàn)金短債比1.8，較2021年年末下降0.62，長(zhǎng)短債務(wù)比2.0，較上年末下降1.61，但未來(lái)兩年內(nèi)到期有息債規(guī)模占比67.8%，依然要審慎安排現(xiàn)金流。2022年仁恒置地平均融資成本為5.0%，較2021年底小幅提升0.1個(gè)百分點(diǎn)，仁恒置地2022年凈負(fù)債率為48.9%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在66.0%，三道紅線仍保持綠檔。

??【自持物業(yè)租金及酒店收入小幅上漲】2022年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入13.2億元，同比上升1.3%，營(yíng)收小幅上漲主要來(lái)自于翻新后的天津仁恒海河廣場(chǎng)貢獻(xiàn)，另外新加坡邊境的重新放開也拉升了新加坡境內(nèi)商業(yè)和酒店的營(yíng)收。同時(shí)，國(guó)內(nèi)新增開業(yè)3家商業(yè)廣場(chǎng)以及珠海仁恒洲際酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)。

??01 銷售

??全年銷售776.9億元
代建業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)12.4%

??仁恒置地2022年扣除代建銷售680.9億元，同比上升14.3%。2022年全年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額776.9億元，與2021年基本持平。為保持?jǐn)?shù)據(jù)一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為680.9億元，同比上升14.3%。在百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降42.3%的情況下，仁恒置地仍保持正增長(zhǎng)；銷售面積143.4萬(wàn)方，同比下降23.3%。銷售均價(jià)為47498元/平方米，同比上升48.9%。

??2022年仁恒置地扣除代建后銷售均價(jià)有了明顯的提升，主要由于長(zhǎng)三角地區(qū)的一二線城市高品質(zhì)項(xiàng)目不斷拉升。從仁恒公布數(shù)據(jù)看上海單城銷售貢獻(xiàn)接近六成，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)其年內(nèi)銷售額最高的上海仁恒· 海上源項(xiàng)目以200.5億元位列《2022 年中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售排行榜TOP100》TOP2，均價(jià)為116235元/平方米；僅次于海上源項(xiàng)目的上海天悅雅園項(xiàng)目9月開盤年底售罄，銷售額超70億，其均價(jià)為72868元/平方米。蘇州單城銷售貢獻(xiàn)率也達(dá)到了了11.8%，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)蘇州瀾庭銷售均價(jià)超4萬(wàn)元/平米，貢獻(xiàn)銷售額50億元。

??仁恒代建品牌影響力強(qiáng)，代建項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率12.4%。2022年仁恒代建業(yè)務(wù)銷售金額96.0億元，較去年同期下降47.0%；代建銷售面積18.1萬(wàn)平方米，同比下降52.0%；盡管代建業(yè)務(wù)規(guī)模同比收縮，仍支撐總銷售金額的12.4%。從企業(yè)公布的代建項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)看，代建業(yè)績(jī)的下降與主力代建項(xiàng)目進(jìn)入銷售末期有關(guān)，但在其代建品牌的加持下，上海珊瑚世紀(jì)、南京城市星光花園、上海浦發(fā)仁恒·有園加推當(dāng)日去化率均在85%以上。且從2022年仁恒新增土儲(chǔ)情況看，項(xiàng)目股權(quán)最高占比也不足30%，初步判斷為小股操盤、品牌輸出形式獲取，代建業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)未來(lái)仍能夠持續(xù)發(fā)力。

??02 投資

??拿地銷售比0.3
小股操盤擴(kuò)充土儲(chǔ)

??拿地節(jié)奏保持穩(wěn)定，新增拿地金額銷售比0.3。2022年全年仁恒置地新增地塊10幅，9幅新增土地位于國(guó)內(nèi)。新增土地儲(chǔ)備建筑面積157.1萬(wàn)方（包含國(guó)外），同比上升26.4%。如果統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)拿地情況，國(guó)內(nèi)新增土儲(chǔ)建筑面積153.1萬(wàn)方，同比上升23.2%，拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%。新增權(quán)益土地金額為13億元，同比下降82.9%。新增拿地樓板價(jià)11589元/平方米，較上年同期下降36.3%。綜合國(guó)內(nèi)外拿地金額計(jì)算拿地銷售比為0.3，較2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百?gòu)?qiáng)房企0.18的整體拿地水平。

??新增土儲(chǔ)多分布于江蘇，南京、蘇州新增建面占比超六成。2022年仁恒置地國(guó)內(nèi)新增土儲(chǔ)中除無(wú)錫新增地塊為招拍掛，其余均為收并購(gòu)方式獲取，且下半年拿地更為頻繁。從區(qū)域分布上看，2022年新增土儲(chǔ)聚焦江蘇省，新增土儲(chǔ)建筑面積占比達(dá)到82.7%，其中南京和蘇州占比達(dá)到63.8%，結(jié)合合約銷售分布情況看，長(zhǎng)三角仍是仁恒未來(lái)關(guān)注區(qū)域。

??國(guó)內(nèi)新增土儲(chǔ)多采取小股操盤模式。從2022年仁國(guó)內(nèi)恒新增土儲(chǔ)權(quán)益看，均以低比例權(quán)益與當(dāng)?shù)爻峭豆净蛐⌒头科蠛献?，如南通中?chuàng)CR22006號(hào)地塊、南京江北新區(qū)G03地塊都是在企業(yè)拿地后出于對(duì)仁恒品牌的信任，選擇與仁恒合作的項(xiàng)目。

??03 土儲(chǔ)

??境內(nèi)土儲(chǔ)913.1萬(wàn)方
寧蘇兩城土儲(chǔ)超百萬(wàn)方

??土地儲(chǔ)備充足，2022年中國(guó)境內(nèi)總土儲(chǔ)規(guī)模913.1萬(wàn)平方米。截至2022年底，仁恒置地總土儲(chǔ)建面為946.2萬(wàn)平方，其中新加坡土儲(chǔ)占比約3%，扣除后中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)913.1萬(wàn)平方米，較2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到5年左右，盡管總土儲(chǔ)規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來(lái)發(fā)展。

??寧蘇錫滬土儲(chǔ)占比超四成。從國(guó)內(nèi)總土儲(chǔ)建面分布來(lái)看，長(zhǎng)三角占比最高為59.2%，其次為珠三角占比21.1%，環(huán)渤海和中西部分別為14%、5.7%。從能級(jí)來(lái)看，土儲(chǔ)主要分布在二線城市，占比達(dá)到54.4%，其次為三四線城市占比30.7%，一線城市占比14.9%。從城市層面來(lái)看，南京和蘇州在補(bǔ)倉(cāng)后總土儲(chǔ)面積居前二，土儲(chǔ)規(guī)模均超過(guò)100萬(wàn)方，結(jié)合銷售數(shù)據(jù)看，寧蘇錫滬等長(zhǎng)三角城市銷售占比也將進(jìn)一步提升。

??04 盈利

??營(yíng)收同比下降17.6%
盈利能力小幅下滑

??受期內(nèi)交付面積下滑影響，營(yíng)收規(guī)模同比下降17.6%。仁恒置地2022年?duì)I業(yè)收入287.1億元，同比下降17.6%；地產(chǎn)營(yíng)收247.2億元，同比下降20.3%。營(yíng)業(yè)收入主要受交付規(guī)模收縮影響，2022年交付面積172萬(wàn)平方米，較去年同比下降16.5%，期內(nèi)交付的高均價(jià)項(xiàng)目也僅抵消部分負(fù)面影響。

??盈利水平下滑，凈利率下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)仁恒置地毛利潤(rùn)為77.5億元，同比下降13.2%，毛利率為27.0%，較2021年同期上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多個(gè)高均價(jià)項(xiàng)目，如南京江灣世紀(jì)花園、蘇州耦前別墅均價(jià)分別達(dá)到51062元/平方米、100902元/平方米。凈利潤(rùn)為28.7億元，同比下降28.9%，凈利率10.0%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，主要受到期內(nèi)投資性理財(cái)損失、深圳仁恒芯夢(mèng)公園計(jì)提壞賬準(zhǔn)備以及深圳龍崗區(qū)坂田城市更新項(xiàng)目合資企業(yè)壞賬收回?fù)p失影響。

??05 負(fù)債

??三道紅線保持綠檔水平
債務(wù)水平良好

??短期內(nèi)無(wú)償債壓力，2年內(nèi)有息債占比近7成。截至2022年底，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%。短期有息負(fù)債141.2億元，較去年同期上升53.7%，長(zhǎng)期有息負(fù)債287.9億元，較2021年年末下降14.0%。現(xiàn)金短債比1.8，較2021年年末下降0.62，長(zhǎng)短債務(wù)比2.0，較上年末下降1.61。雖然現(xiàn)金短債比、長(zhǎng)短債務(wù)比在安全閾值內(nèi)，但根據(jù)仁恒公布的債務(wù)到期情況看，未來(lái)兩年內(nèi)到期有息債務(wù)規(guī)模占總有息債比重67.8%，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。

??融資成本5.0%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率66.0%。2022年仁恒置地平均融資成本為5.0%，較2021年底小幅提升0.1個(gè)百分點(diǎn)，在房企融資成本普遍上升的市場(chǎng)環(huán)境下，仁恒在融資方面仍保持一定優(yōu)勢(shì)。仁恒置地2022年凈負(fù)債率為48.9%，較2021年年末上升了1.4個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在66.0%，較上年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線仍保持綠檔。

??06 商業(yè)

??自持物業(yè)租金及酒店收入小幅上漲

??自持商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模保持穩(wěn)定。2022年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入13.2億元，同比上升1.3%，營(yíng)收小幅上漲主要來(lái)自于翻新后的天津仁恒海河廣場(chǎng)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，另外新加坡邊境的重新放開也拉升了新加坡境內(nèi)商業(yè)和酒店的營(yíng)收。同時(shí)，國(guó)內(nèi)新增開業(yè)深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)、蘇州倉(cāng)街商業(yè)廣場(chǎng)和沈陽(yáng)夏宮城市廣場(chǎng)等商業(yè)廣場(chǎng)以及珠海仁恒洲際酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)。