??作為中介龍頭企業(yè)，透過貝殼過去一年的業(yè)績表現(xiàn)可以一窺市場的冷暖。

??3月16日，貝殼控股有限公司（以下簡稱：貝殼，NYSE:BEKE；HKEX:2423）發(fā)布2022年第四季度及全年業(yè)績報告。

??2022年，貝殼實現(xiàn)凈收入607億元，同比下降24.9%；經(jīng)調(diào)整凈利潤28.43億元；凈虧損為13.97億元。在市場顯現(xiàn)回暖跡象后，2022年第四季度，貝殼實現(xiàn)凈收入167億元，同比下降5.8%；經(jīng)調(diào)整凈利潤15.47億元，同比增長3590%?！耙惑w”之外，貝殼“兩翼”的業(yè)績表現(xiàn)在2022年獲得逆勢增長。

??作為房地產(chǎn)業(yè)線上服務(wù)平臺，在過去一年房地產(chǎn)市場的低迷環(huán)境下，貝殼的業(yè)績總體表現(xiàn)并不令外界意外，甚至超出業(yè)績指引上限和市場的一致預(yù)期。3月17日，貝殼港股早盤高開2.62%，此后漲幅不斷擴(kuò)大，盤中一度漲超10%。

??在3月16日舉行的貝殼2022年Q4及全年業(yè)績會上，貝殼董事會主席兼首席執(zhí)行官彭永東表示，“這一輪市場波動是我們作為平臺經(jīng)歷的第一次大考，我們交出了盈利能力比以往更穩(wěn)定、向外延展能力更廣泛的答卷?！?/p>

??2022年，貝殼流失13.3%的經(jīng)紀(jì)人，在市場現(xiàn)出回暖跡象后的當(dāng)下，貝殼方面接受采訪時稱，今年整體看，公司沒有大規(guī)模拓展門店和經(jīng)紀(jì)人的計劃，行業(yè)需要提升單店和單人的效率。經(jīng)紀(jì)人和門店的收入穩(wěn)定提升，才能讓行業(yè)留住人、留好人，行業(yè)才能健康發(fā)展。同時，在房住不炒、供需平衡的大背景下，公司也不認(rèn)為本輪市場恢復(fù)，行業(yè)會快速加產(chǎn)能。

??總交易額下滑 聚焦提升效率

??2022年，貝殼實現(xiàn)總交易額約2.6萬億元，同比下降32.3%。其中，存量房交易的總交易額約為1.6萬億元，同比下降23.4%；新房交易的總交易額為9405億元，同比下降41.5%；家裝家居的總交易額為54億元；新興業(yè)務(wù)及其他的總交易額為873億元，同比下降53.2%。

??2022年4季度，貝殼凈收入167億元，同比下降5.8%，超出分析師普遍預(yù)期和公司業(yè)績指引上限；凈利潤3.72億元，上年同期為凈虧損9.33億元，實現(xiàn)扭虧。

??業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，貝殼的毛利由2021年的158億元下降12.9%至2022年的138億元。2022年的毛利率為22.7%，而2021年為19.6%。

??對于毛利率上升的原因，貝殼方面稱，相較于新房業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)利潤率相對較高的存量房業(yè)務(wù)及家裝家居收入占總收入占比提升，同時隨著鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少，鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本減少，導(dǎo)致存量房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率提高；利潤率較高的項目數(shù)量增多以及固定薪酬成本占新房業(yè)務(wù)凈收入的比例相對降低，致使新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率提高。

??在房地產(chǎn)市場受大環(huán)境影響下，貝殼縮減自身規(guī)模似乎無可避免。按照貝殼披露的數(shù)據(jù)，截至2022年末，其經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為394020名，較上年減少13.3%。截至2022年12月31日活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為349681名，較上年減少14%。

??截至2022年12月31日門店數(shù)量為40516家，較上年減少20.6%。截至2022年12月31日活躍門店數(shù)量為37446家，較上年減少17.4%。

??在業(yè)績會上，有投資者問到2023年的人店擴(kuò)張目標(biāo)，在去年已經(jīng)有很大的提效，今年如何進(jìn)一步改善。執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官徐濤回應(yīng)，2023年沒有擴(kuò)張門店和規(guī)模的打算，還是會繼續(xù)聚焦在單人單店的效率，實現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人收入的提升，而不是過去的粗放拓展規(guī)模的方式，貝殼這點不會發(fā)生改變。

??隨著一季度房地產(chǎn)市場的回暖，原有的人員配置顯然是無法滿足市場需求的。“近段時間，我們每天新招聘進(jìn)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量都有幾十人?！币患抑行头慨a(chǎn)中介企業(yè)的負(fù)責(zé)人說。

??彭永東認(rèn)為，關(guān)于近期的市場表現(xiàn)，隨著疫情這個最大的不確定性的消失，我國居民的心態(tài)從預(yù)防性的儲蓄和風(fēng)險厭惡回到了追求財富安全和增長上來。從最近的一系列房產(chǎn)數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)市場的情緒在需求端也出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)。貝殼相信長期看市場會回歸均值，進(jìn)入更穩(wěn)定的發(fā)展時期。

??對于2023年第一季度業(yè)績展望，貝殼預(yù)計一季度凈收入總額將在180億元至185億元，由2022年同季度上升約43.4%至47.4%。

??“兩翼”業(yè)務(wù)增長明顯

??2021年底，貝殼正式宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略，其中“一體”為房產(chǎn)交易賽道，“兩翼”為家裝家居賽道與普惠租房業(yè)務(wù)。

??彭永東表示，2022年對于家居裝修行業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)的一年。中國建筑裝飾協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2022年龍頭家裝企業(yè)總營收同比下降約9%。貝殼的家居裝修及家具業(yè)務(wù)于2022年實現(xiàn)合約銷售額人民幣69億元，按備考基準(zhǔn)同比增長31%。

??在將圣都家裝的業(yè)績合并入賬后，貝殼在家裝家具方面的業(yè)績增長明顯。在北京市場，貝殼的整裝家居和貝殼租房的業(yè)務(wù)收入占比由21年不到的3%，提升至22年超過11%。

??一位貝殼家裝業(yè)務(wù)內(nèi)部人士表示，這種業(yè)績增長原因在于公司主動擴(kuò)大規(guī)模，大量招聘，人多了業(yè)績自然就多起來，最直觀的感受是大量員工沒有安排工位，不得不另租一層樓用來辦公。

??他表示，與其他家裝企業(yè)相比，貝殼做家裝業(yè)務(wù)的客源來自于鏈家，內(nèi)部客源是它的一大優(yōu)勢。但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)做家裝，內(nèi)部流程依然是互聯(lián)網(wǎng)模式，流程繁瑣，相對來說效率并不高。

??關(guān)于家裝業(yè)務(wù)未來的發(fā)展，彭永東認(rèn)為，2022年，一體兩翼業(yè)務(wù)走上正軌，家裝業(yè)務(wù)上，完成了10個億的第一個里程碑，目前進(jìn)入的勢頭強(qiáng)勁的城市中，也不會追求快速擴(kuò)張。

??彭永東表示，對于他們的家裝業(yè)務(wù)，除了確保其總虧損率不會進(jìn)一步擴(kuò)大外，他們將抓住機(jī)會加強(qiáng)基礎(chǔ)能力，包括產(chǎn)品、供應(yīng)鏈和服務(wù)交付能力，并投資優(yōu)質(zhì)服務(wù)商。

??作為被寄予厚望的“兩翼”之一，貝殼租房業(yè)務(wù)也在持續(xù)擴(kuò)大。去年3月，貝殼把租房上升到戰(zhàn)略層面，提出要實現(xiàn)2022年達(dá)到10萬間房源。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2022年貝殼租房業(yè)務(wù)進(jìn)入了13個城市，總在管規(guī)模突破12萬間，其中分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破了7萬套，已完成階段性目標(biāo)。