??征收房地產(chǎn)稅的信號(hào)又來(lái)了。

??3月24日，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在《比較》發(fā)表《新時(shí)代中國(guó)財(cái)政體系改革和未來(lái)展望》一文。樓繼偉認(rèn)為探討財(cái)政體系的未來(lái)發(fā)展導(dǎo)向需要問(wèn)題導(dǎo)向，并提出可行的選擇方案。其中之一是建立適合作為地方稅的稅種。

??樓繼偉在文中稱，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開(kāi)展試點(diǎn)。這反映出樓繼偉站在財(cái)政體系角度，認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收具有一定緊迫性。

??作為政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅曾多次被提起，并一度非常接近落地。

??但隨著財(cái)政部2022年經(jīng)過(guò)調(diào)研稱，不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件后，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅落地的關(guān)注度開(kāi)始下降。樓繼偉此次重提房地產(chǎn)稅被認(rèn)為具有一定的信號(hào)意義。

??房地產(chǎn)稅到底要不要征？如何征才能凸顯公平、公正？是房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下關(guān)注的焦點(diǎn)。

??北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池分析，短期來(lái)看，當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市狀況，不適合新增房地產(chǎn)稅。因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅會(huì)加重老百姓負(fù)擔(dān)，不利于樓市回暖；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅收體系需要重新評(píng)估、調(diào)整，而不是一味的增加稅收，目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)并不輕。

??征稅的財(cái)政邏輯

??2022年，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，該年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

??樓繼偉表示，2021年10月全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以說(shuō)是帶著問(wèn)題探索?？紤]到當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況，財(cái)政部對(duì)外宣布2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，是實(shí)事求是的。

??對(duì)土地資源管理和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著多年研究的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸表示，房地產(chǎn)稅目前不得不征，但征收條件仍不健全。

??他認(rèn)為，“不得不征”的邏輯包含三個(gè)方面，即發(fā)展階段現(xiàn)實(shí)需求、社會(huì)公共負(fù)擔(dān)平等以及我國(guó)住房的實(shí)際性質(zhì)。

??首先，土地是財(cái)富之母，任何時(shí)代都是如此，從土地獲得價(jià)值來(lái)源用于城市建設(shè)發(fā)展是我國(guó)快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的根本驅(qū)動(dòng)力和支撐力之一。但是，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口運(yùn)行趨勢(shì)、城鎮(zhèn)化階段等外部環(huán)境轉(zhuǎn)換，我國(guó)城市發(fā)展由增量擴(kuò)張走向存量運(yùn)營(yíng)，城市公共財(cái)政的獲取邏輯也需要相應(yīng)調(diào)整。

??近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)造成要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)不景氣，政策的集中推出也加速了土地和自然資源市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)，特別是隨著雙碳、生態(tài)文明建設(shè)等戰(zhàn)略提出，城市從增量空間、擴(kuò)張建設(shè)過(guò)程中獲取財(cái)富，驅(qū)動(dòng)“土地收益——城市建設(shè)和公共服務(wù)——人口產(chǎn)業(yè)集聚——土地要素升值——土地收益”這個(gè)循環(huán)的能力會(huì)越來(lái)越弱。

??一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)變化是，根據(jù)財(cái)政部披露，2022年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.2%，下降20197億元。

??財(cái)政部最新公布的2023年前兩個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，1月～2月累計(jì)，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入（主要是土地出讓收入）6965億元，同比下降24%。

??柴鐸認(rèn)為，國(guó)有土地作為全民所有自然資源資產(chǎn)，未來(lái)仍然是全民財(cái)富、全民享受公共服務(wù)、調(diào)節(jié)社會(huì)利益分配的重要工具，但收益方式轉(zhuǎn)換是必然趨勢(shì)。應(yīng)該從“房地產(chǎn)稅就是資產(chǎn)存量收益的重要方式和來(lái)源”的角度理解房地產(chǎn)稅。

??其次，“從道理上講，存量時(shí)代，個(gè)人擁有的資產(chǎn)在國(guó)家獲益、升值，離不開(kāi)政府提供公共服務(wù)、維護(hù)城市環(huán)境、保障國(guó)家安全，所以資產(chǎn)價(jià)值中也包含公共財(cái)政支出的貢獻(xiàn)，從公共負(fù)擔(dān)平等角度講，理應(yīng)繳納相應(yīng)費(fèi)用?！辈耔I強(qiáng)調(diào)。

??最后，柴鐸表示，從房地產(chǎn)在我國(guó)的性質(zhì)上看，雖然我國(guó)法律規(guī)定取得房屋只是土地使用權(quán)和房屋建筑結(jié)構(gòu)的所有權(quán)，但在實(shí)際操作中，由于房地一體，購(gòu)買和處置地上住房所有權(quán)形成了對(duì)土地的實(shí)際占有和處置，我國(guó)在近年的實(shí)踐中對(duì)使用權(quán)到期房屋給予免費(fèi)續(xù)期，實(shí)際上變相認(rèn)可了土地使用權(quán)作為居民資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性。因此，“租客”“使用權(quán)”不交房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)逐漸也站不住腳了。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，兩會(huì)政府工作報(bào)告明確提及，防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，降低利息負(fù)擔(dān)，遏制增量、化解存量。從這里可以看出，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解工作需要加快，而房地產(chǎn)稅的改革，可以在該領(lǐng)域起到積極作用。

??征稅面臨難題

??房地產(chǎn)稅之所以不斷被提起，但一直未落地，自然有短時(shí)間內(nèi)無(wú)法逾越的障礙。

??樓繼偉提到，房地產(chǎn)稅立法工作的難點(diǎn)有很多，首先是房地產(chǎn)如何估值。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)以完全產(chǎn)權(quán)、交易不受限的住宅為估值基準(zhǔn)。而現(xiàn)實(shí)中大量的住房產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限。解決的辦法是以基準(zhǔn)估值為基礎(chǔ)做適當(dāng)?shù)拇蛘?，但?wèn)題十分復(fù)雜。還有其他諸多難點(diǎn)，導(dǎo)致該稅法探索了多年仍未正式成法。

??其次，他認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限是房地產(chǎn)稅立法的最大難點(diǎn)。主要的難點(diǎn)在于城鎮(zhèn)與農(nóng)村實(shí)行不同的土地制度。城鎮(zhèn)土地為全民所有，國(guó)家有用途管制規(guī)劃，包括容積率規(guī)范，城鎮(zhèn)企業(yè)和居民有權(quán)在國(guó)家規(guī)范之下自主按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，包括所關(guān)聯(lián)的土地使用權(quán)，相應(yīng)的房地產(chǎn)估值比較簡(jiǎn)單。農(nóng)村土地為集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地有使用權(quán)，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓受限，只能在所在集體內(nèi)部無(wú)償轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)定對(duì)農(nóng)民住房不征房地產(chǎn)稅。但農(nóng)村集體土地沒(méi)有用途管制規(guī)劃，對(duì)宅基地和集體建設(shè)用地沒(méi)有容積率規(guī)范。相當(dāng)多的宅基地上大量建造住房并轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣出去，形成非法的“小產(chǎn)權(quán)房”。這些“小產(chǎn)權(quán)房”如何估值的確是難題。在試點(diǎn)中可以結(jié)合土地制度改革開(kāi)展探索。最終解決這一難題還需破解城鄉(xiāng)土地二元制度架構(gòu)。

??對(duì)于征收房地產(chǎn)稅面臨的難題，柴鐸教授認(rèn)為，首先，房地產(chǎn)沉淀了幾十年來(lái)超發(fā)的貨幣，實(shí)際上是通脹蓄水池，造成我國(guó)居民普遍“大資產(chǎn)、小收入”，房地產(chǎn)稅稅率很難照顧到個(gè)人支付能力的差異。第二，我國(guó)對(duì)于存量房地產(chǎn)缺乏日常房地產(chǎn)稅征管的措施、渠道，不征稅也缺乏合理合法合情的處罰理由和手段，除了交易過(guò)戶環(huán)節(jié)，居民很難主動(dòng)上門繳稅。第三，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中造成我國(guó)房地產(chǎn)種類名目繁多，房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、實(shí)際持有人和份額、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估這些基礎(chǔ)還需要一段時(shí)間才能準(zhǔn)備完成。第四，我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)歸根到底是缺乏長(zhǎng)期預(yù)期，房地產(chǎn)稅這一“灰犀?！彪m然早就提出，但并未被市場(chǎng)預(yù)期消化，此時(shí)推出可能進(jìn)一步削弱市場(chǎng)預(yù)期，不利于金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全大局。第五，房地產(chǎn)稅的支配是有學(xué)問(wèn)的，一般取之于哪里就用之于哪里，因?yàn)檎鞫惡笠筚Y產(chǎn)保值，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)道理，未來(lái)收這筆錢該如何使用？第六，現(xiàn)實(shí)中阻力很大，問(wèn)題千奇百怪，需要長(zhǎng)時(shí)間試點(diǎn)磨合。稅基、稅率等需要長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整。

??趙秀池表示，如果普遍征收持有稅，還涉及民生問(wèn)題，尤其是工薪階層可能入不敷出。即使樓市和經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)期，稅收也是可能轉(zhuǎn)嫁的，反而會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲，不利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

??一位不愿具名的地產(chǎn)人士在受訪時(shí)稱，“如果要征房產(chǎn)稅，不如上空置稅。新增的空置稅不僅能彌補(bǔ)一部分減少的土地出讓金，這種折中的辦法也能緩解一步到位征收房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能帶來(lái)的傷害?！?/p>