??銷售、新拓面積、收入均大幅下滑，城市合伙人制度成效有待觀察。

??◎  作者 /房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【銷售業(yè)績和拓展力度大幅下滑，推出城市合伙人制度助力擴張】2022年中原建業(yè)在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少了47.1%。在項目的拓展方面僅新簽了30個項目，總建面約為337萬平米，同比減少了66.4%。為了應對代建市場的競爭加劇，2022年中原建業(yè)開始嘗試城市合伙人制度，作為中原建業(yè)未來的一個重要增長極，城市合伙人制度在助力企業(yè)在大中原區(qū)域迅速拓展的同時，也會助力拓展山西、海南、江西等河南省外業(yè)務。

??【業(yè)務模式多元化有望加速，省外布局仍較為緩慢】截至2022年年底，中原建業(yè)的在管建面為3171萬平米，相較于年初增長了2.38%。從在管項目的代建模式來看，中原建業(yè)目前政府代建在談的意向項目超過50個，預計將會在2023年陸續(xù)落地，再加上企業(yè)已和包括河南資產、河南豫資等多家AMC公司達成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務模式的多元化進程有望得到加速。2022年底中原建業(yè)省外在管項目建面為262萬平米，占比為8.3%，和2021年底保持一致，企業(yè)的省外布局速度仍然較為緩慢。

??【營業(yè)收入大幅減少，凈利率仍維持在較高水平】2022年中原建業(yè)共實現營業(yè)收入6.06億元，同比減少了53.5%，凈利率雖然同比下降了9.1個百分點至50.1%，但是仍然保持在較高水平。除此之外，中原建業(yè)IPO所得資金仍有6.4億元尚未使用，這一方面可以看出中原建業(yè)在過去兩年內的開拓力度減弱，另一方面則意味著在房地產行業(yè)觸底反彈的階段企業(yè)可以有較多的資金用于擴張。截至2022年底中原建業(yè)的持有現金為15.65億元，與綠城管理的20.86億元差距不大，有助于未來發(fā)展。

??01 新拓

??銷售業(yè)績和拓展力度大幅下滑
推出城市合伙人制度助力擴張

??2022年中原建業(yè)在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少了47.1%；合約銷售建面約為349.84萬平米，同比減少了44.1%；銷售均價為6093元/平米，自2018年以后首次出現了下滑。中原建業(yè)在2022年的銷售業(yè)績同比大幅下滑，主要是因為河南市場較為低迷，同時疫情的反復也影響了企業(yè)的銷售。

??在項目的拓展方面，2022年中原建業(yè)僅新簽了30個項目，總建面約為337萬平米，同比減少了66.4%。新簽河南省外項目2個，總建面10.62萬平米，同比減少91.8%。中原建業(yè)拓展規(guī)模的大幅減少，除了是因為行業(yè)低迷等客觀原因之外，困擾了建業(yè)集團近乎一整年的流動性問題也可能是一個重要原因。

??對比下同為代建上市企業(yè)的綠城管理，可以發(fā)現歷年來中原建業(yè)的銷售規(guī)模和新拓建面均和綠城管理有著較大的差距，2022年在中原建業(yè)業(yè)務遭到重挫的同時綠城管理卻仍有增長，二者的差距進一步加大。產生這種差距的一個重要原因就是兩家企業(yè)集團的全國化程度不同：由于綠城集團早早就成為了一家全國化企業(yè)，因此綠城管理的業(yè)務可以遍及全國，市場廣闊；而建業(yè)集團則由于長期的區(qū)域化戰(zhàn)略，覆蓋市場較小，也限制了中原建業(yè)的發(fā)展。雖然近年來建業(yè)集團加大了全國化的力度，但是成果仍然相對較小。對于中原建業(yè)而言，在越來越多頭部房企入局代建市場的背景下，雖然企業(yè)有著先發(fā)優(yōu)勢，但是規(guī)模擴張的速度仍有可能不及后發(fā)的龍頭企業(yè)，面對的市場競爭壓力將進一步加大。

??從目前的情況來看，中原建業(yè)也計劃通過創(chuàng)新商業(yè)模式加速發(fā)展，提升自身競爭力。2022年中原建業(yè)開始嘗試城市合伙人制度，旨在通過信用和融資手段，為成員企業(yè)打通項目庫、資金庫，嫁接資源，整合雙方資源，實現利益共享。中原建業(yè)在2022年12月成立了城市合伙人理事會，從190位合作伙伴中選取出13位戰(zhàn)略合作伙伴，在河南省的18個地級市成立了10家合資公司。目前13個城市合伙人自身的資產規(guī)模已經超過2000億元，和中原建業(yè)累計簽約1073萬平米，其中于2023年1月10日就集中簽約了153.4萬平米。作為中原建業(yè)未來的一個重要增長極，城市合伙人制度在助力企業(yè)在大中原區(qū)域迅速拓展的同時，也會助力拓展山西、海南、江西等河南省外業(yè)務，預計未來合伙人的項目會達到60%以上。

??02 儲備

??業(yè)務模式多元化有望加速
省外布局仍較為緩慢

??截至2022年年底，中原建業(yè)的在管建面為3171萬平米，相較于年初增長了2.38%，相比于2018-2021年27.07%的復合增長率而言大幅下滑。從在管項目的代建模式來看，中原建業(yè)共有政府代建項目14個，合約建筑面積201萬平方米，目前政府代建在談的意向項目超過50個，預計將會在2023年陸續(xù)落地；資本代建項目3個，合約建筑面積53萬平方米，由于中原建業(yè)已和包括河南資產、河南豫資等多家AMC公司達成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務模式的多元化進程有望得到加速。

??從在管項目建面的區(qū)域分布來看，2022年底中原建業(yè)省外在管項目建面為262萬平米，占比為8.3%，和2021年底保持一致，由此可見中原建業(yè)的省外布局速度仍然較為緩慢，企業(yè)的拓展重心仍然在河南大本營。這種布局策略也影響到了企業(yè)的銷售分布，2022年中原建業(yè)92%的合約銷售額仍處于大本營的河南地區(qū)，占比相比于2021年下降了2個百分點，和企業(yè)在管建面的區(qū)域分布趨同。中原建業(yè)在河南省內的大力布局固然可以充分利用企業(yè)的本地化優(yōu)勢，但是也放大了區(qū)域環(huán)境波動給企業(yè)帶來的風險。 

??03 財務

??營業(yè)收入大幅減少
凈利率仍維持在較高水平

??2022年中原建業(yè)共實現營業(yè)收入6.06億元，同比減少了53.5%，企業(yè)營業(yè)收入的大幅下滑主要還是因為銷售規(guī)模的減少。不過中原建業(yè)的凈利率為50.1%，雖然同比下降了9.1個百分點，但是仍然達到了50%以上，保持在較高水平。相較之下，綠城管理的凈利率為27.7%，比中原建業(yè)低了22.4個百分點。這主要是因為綠城管理積極使用合作代建的模式，成本計入方式不同；而中原建業(yè)的所有在管項目均是直接管理，主要都是人員成本。兩者的凈利率差異主要在于業(yè)務模式的不同。

??值得注意的是，中原建業(yè)在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣到2022年底仍有6.4億元尚未使用。從企業(yè)的資金用途分配來看，僅有作為一般營運資金的約7500萬元已經全部使用完畢，其他用于市場開拓、收并購以及信息系統升級三大用途的資金均有90%以上尚未動用。這一方面可以看出中原建業(yè)在過去兩年內的開拓力度減弱，另一方面則意味著在房地產行業(yè)觸底反彈的階段企業(yè)可以有較多的資金用于擴張。截至2022年底中原建業(yè)的持有現金為15.65億元，與綠城管理的20.86億元差距不大。