??過去一年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍舉步維艱，但綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”，3900.HK）交出了一份讓投資者還算滿意的成績單。

??3月28日，綠城中國舉行2022年業(yè)績交流會(huì)。根據(jù)其年度業(yè)績顯示，報(bào)告期內(nèi)，綠城中國錄得收入1271.53億元，同比增長26.8%；年內(nèi)利潤88.95億元，同比增長15.7%；對(duì)應(yīng)股東應(yīng)占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%。得益于核心指標(biāo)的增長，3月28日，綠城中國股價(jià)上漲了8.72%，報(bào)于10.6港元/股。

??業(yè)績會(huì)上，管理層對(duì)過去一年公司取得的成績“著墨”不多，重點(diǎn)與投資者溝通了公司接下來的經(jīng)營策略和打法。

??綠城中國董事會(huì)主席張亞東表示，對(duì)中國房地產(chǎn)的發(fā)展長期看好，對(duì)于中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)持續(xù)樂觀，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展過程中的波波折折、起起伏伏，相信這是任何一個(gè)行業(yè)很正常的波動(dòng)。但可喜的是，2022年的筑底已經(jīng)過去，市場(chǎng)開始進(jìn)入復(fù)蘇階段。

??在這樣的背景下，張亞東透露，在經(jīng)歷了2019年到2021年的全面提速，2022年全面提效，2023年乃至以后，綠城中國要轉(zhuǎn)成全面提質(zhì)。他表示這是公司經(jīng)營思路的大調(diào)整，2023年公司將更加注重發(fā)展質(zhì)量，強(qiáng)化盈利，推動(dòng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)向好，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。推進(jìn)全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略2025規(guī)劃確定的中長期發(fā)展目標(biāo)。

??投資策略聚焦中心城市

??過去一年，民營房企經(jīng)歷了生存困境，在土地市場(chǎng)基本偃旗息鼓，而部分央企、國企、混合所有制企業(yè)卻迎來逆勢(shì)發(fā)展，憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力在土地市場(chǎng)大肆斬獲。毫無疑問，綠城中國是這些“逆行者”之一。

??正因如此，在此次業(yè)績會(huì)上，投資者們除了關(guān)心綠城中國2022年已經(jīng)取得的成績，更關(guān)心綠城中國接下來的投資計(jì)劃，因?yàn)檫@將關(guān)系到公司的戰(zhàn)績是否能夠持續(xù)。

??“2021年下半年，我們感知到行業(yè)和市場(chǎng)下行，所以在2021年底以及去年全年，我們把投資策略聚焦到了中心城市。”綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰說。

??2022年，綠城中國新增27個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積408萬平方米，承擔(dān)拿地成本408億元，在房企拿地金額排行榜上居于前列，全年新增貨值也達(dá)到1037億元，其中92%位于一二線城市，尤其是北京、上海、杭州。

??郭佳峰表示，這樣的聚焦，使得綠城中國去年新增貨值的去化率達(dá)到50%多。也就是說，投資1000億元的貨值就賣掉了500多億元，截至今天，這1000多億元的貨值約85%以上都賣光了。這也是行業(yè)下行期，綠城中國在現(xiàn)金流方面保持比較充裕的原因。

??但是，隨著今年2月和3月銷售形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，這種打法開始變得困難。

??郭佳峰解釋稱，大家都明白了，三四線城市的去化比較困難，中心城市核心地段還是賣得比較好，所以大家都一擁而上到一線核心城市里去，比如上個(gè)月我們?cè)诤贾菖牡兀疃嗟囊粔K地有60多家房企參與搖號(hào)，在這種背景下，我們?cè)诤诵某鞘心玫鼐捅容^困難。

??“我認(rèn)為核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈，三四線城市里相對(duì)邊緣的地塊可以底價(jià)獲取甚至流拍，但對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也很大?！惫逊灞硎?，新的投資策略，首先還是要在選定的、反復(fù)研究的核心城市里做底倉式的投資，但這有可能“吃不飽”，所以有可能在相對(duì)安全的區(qū)域里面做一些精準(zhǔn)投資，即投一成一的打法。此外，投資也要量入為出，同時(shí)也要有計(jì)劃的分步走，避免“好菜還沒上，已經(jīng)吃飽了”的情況出現(xiàn)。

??對(duì)于城市布局，郭佳峰認(rèn)為，對(duì)待市場(chǎng)還是謹(jǐn)慎樂觀，投資策略還是聚焦收斂，一二線城市為主。但他也提到，三四線城市以及一二線城市里面邊緣、非核心地塊對(duì)綠城中國的吸引力也很大。為什么這么說？郭佳峰算了一筆賬：同樣數(shù)額的錢，拿貴的地塊，貨值相對(duì)較?。毁I便宜的地塊貨值就大一些，如果每個(gè)單位的貨值利潤一樣，那肯定買地價(jià)低的利潤更多。

??在郭佳峰看來，綠城中國買核心區(qū)的地，主要是保安全、保去化，但如果形勢(shì)好一些，就會(huì)下沉、往偏一些的區(qū)域滲透，因?yàn)橐獱?zhēng)取更多的利潤。

??在業(yè)績會(huì)上，綠城中國管理層也透露，今年一季度，綠城中國新增項(xiàng)目4個(gè)，約新增了123億元貨值，對(duì)應(yīng)的權(quán)益貨值是80多億元。雖然拿的貨值不多，但郭佳峰認(rèn)為留給綠城中國的時(shí)間還有，因?yàn)槿ツ辏G城中國也是四月份杭州拍地才啟動(dòng)投資，而3月29日，杭州也將迎來今年第二次集中供地，綠城中國很可能就會(huì)有斬獲。

??“總體而言，今年投資總貨值應(yīng)該會(huì)超過去年的1000多億元?！惫逊灞硎?。

??預(yù)計(jì)2023年銷售規(guī)模與去年相當(dāng)

??明確投資策略以后，不少投資者還關(guān)心綠城中國今年的銷售目標(biāo)以及是否能完成該目標(biāo)。

??作為有央企背景的混合所有制企業(yè)，綠城中國是2022年少數(shù)業(yè)績指標(biāo)同比增長的企業(yè)之一。2022年，綠城中國累計(jì)取得合同銷售金額3003億元，對(duì)應(yīng)合同銷售面積1380萬平方米。

??按照管理層的說法，綠城2022年銷售排名全面提升。不過，業(yè)績會(huì)上，管理層并未透露公司2023年的具體銷售目標(biāo)，但綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿預(yù)計(jì)，2023年綠城中國整體銷售規(guī)模與2022年基本相當(dāng)。

??李駿作此判斷的依據(jù)是，2023年，綠城中國全年全口徑可售貨值約3600億元，其中自投項(xiàng)目總可售貨值是2476億元，自投項(xiàng)目期初可售貨值為1415億元，在不考慮2023年新拿地的情況下，按照目前的計(jì)劃，公司年內(nèi)還要新增自投項(xiàng)目的供貨是1061億元。而3月、二季度末以及三季度將是公司供貨高峰期，保守估計(jì)，即便按照2022年的行情和60%~65%的實(shí)際完成去化率計(jì)算，現(xiàn)有存量貨源預(yù)計(jì)就可以實(shí)現(xiàn)1500億元至1600億元銷售額。

??“現(xiàn)在土地市場(chǎng)不確定性比較多，今年新拿項(xiàng)目總量和年內(nèi)可轉(zhuǎn)化的貨值還不確定，預(yù)計(jì)新增貨值不會(huì)少于去年，即便按照去年新增貨值和去年當(dāng)年轉(zhuǎn)化情況來看，今年年內(nèi)新增實(shí)現(xiàn)的銷售額也是有保障的?！被趯?duì)存量和新增的初步預(yù)估，李駿認(rèn)為，今年的整體銷售量可能與去年相當(dāng)。

??此外，李駿認(rèn)為，從去年底至今，中央到地方出臺(tái)了各種刺激政策。從市場(chǎng)方面看，銷售量價(jià)趨穩(wěn)，2月已經(jīng)出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，其判斷，如果政策持續(xù)發(fā)力，銷售最快二季度應(yīng)該能夠企穩(wěn)。根據(jù)綠城中國重點(diǎn)續(xù)銷監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目顯示，2月份日均來訪量環(huán)比提升了1.5倍到2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升了1.5倍左右。

??“從3月到目前來看，存量項(xiàng)目的日均來訪量確實(shí)有小幅調(diào)整，主要是2月漲幅比較高的城市，如濟(jì)南、石家莊、杭州等，在2月份需求集中釋放之后逐漸趨穩(wěn)，同時(shí)，外部競(jìng)品增加，部分項(xiàng)目我們也調(diào)升了價(jià)格，但是整體來訪量仍然明顯好于去年四季度和今年1月?！崩铗E表示，目前來看，市場(chǎng)整體已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，但是熱度和可持續(xù)性仍需時(shí)間檢驗(yàn)，我們對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，同時(shí)希望通過市場(chǎng)回暖實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營結(jié)果，即在保證流速的同時(shí)，部分項(xiàng)目合理提升價(jià)格，進(jìn)一步降低費(fèi)用，加強(qiáng)回款管理。

??如果宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，居民購房信心持續(xù)恢復(fù)，那么2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇是大概率事件，但全國各城市仍然可能面臨冷熱不均的情況，李駿也表示“還需要積極應(yīng)對(duì)”。

??將“提質(zhì)”滲透到日常經(jīng)營中

??在張亞東看來，綠城中國今年還是要守住基本面，鞏固優(yōu)勢(shì)項(xiàng)。

??其中，守住基本面，就是要把公司的布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要守住這些年確定下來的“最懂產(chǎn)品、最懂客戶”這樣的基本認(rèn)識(shí)和經(jīng)營方針。

??張亞東表示，市場(chǎng)雖然在復(fù)蘇，但復(fù)蘇回暖并不同步、一致和平均。市場(chǎng)、企業(yè)、資源和產(chǎn)品都在分化。而這四個(gè)方面也就是綠城中國要鞏固的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)。不僅如此，這些優(yōu)勢(shì)項(xiàng)要轉(zhuǎn)化成能力，把能力轉(zhuǎn)化成利潤，把利潤轉(zhuǎn)化成對(duì)股東的回報(bào)，這是綠城中國要持續(xù)堅(jiān)守的。

??“提質(zhì)”是綠城中國2023年經(jīng)營的關(guān)鍵詞，張亞東也在業(yè)績會(huì)上做出指示，要求將“提質(zhì)”滲透到各個(gè)條線和日常工作中。

??例如，他舉例提到，在投資方面，綠城中國去年拿了1500億元，那么今年能不能拿這么多？如果公司想拿是沒有問題，通過合作、降低權(quán)益可以實(shí)現(xiàn)，但這顯然不是綠城中國的策略。綠城中國要提高權(quán)益、提高歸屬母公司的利潤、提高分紅，要給大家實(shí)實(shí)在在的益處。這樣的策略和打法需要滲透到投資條線，布局、權(quán)益、結(jié)構(gòu)等方面都要綜合平衡。

??此外，提質(zhì)還表現(xiàn)在銷售中?！耙郧埃觅u的房子先賣掉，不好賣的全部留在手中，這和我們提質(zhì)的要求南轅北轍，方向相反。現(xiàn)在可以看到，我們賣房子的同時(shí)，車庫等都在同步去化，這就使得我們?nèi)セ膬?nèi)涵質(zhì)量大大提高，這也是提質(zhì)在日常工作中的落實(shí)和體現(xiàn)。”張亞東說，綠城中國內(nèi)部也有“三道紅線”，其中一條紅線就是給大家下的KPI是必須要完成的，不是可完成可不完成的。內(nèi)部的11個(gè)區(qū)域公司的每個(gè)公司的現(xiàn)金流都要為正，每個(gè)公司的盈利要求為正。這些都是提質(zhì)的具體展現(xiàn)，要使得每一個(gè)區(qū)域都成為正向發(fā)展的區(qū)域，這樣綜合起來綠城中國才能持續(xù)向好。