??核心觀點

??【2022年表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均，華東、華北是業(yè)績貢獻主力】2022年，華潤置地實現(xiàn)簽約銷售金額3013.3億元，同比降低4.6%。在市場下行、企業(yè)增速放緩的行業(yè)背景下，2022年華潤置地雖然未能達成保持業(yè)績增長的預期，但其全年的銷售表現(xiàn)和同比增速還是明顯優(yōu)于規(guī)模房企整體水平，年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名分別提升至行業(yè)第四和第五位。

??【一二線城市投資占比逾9成，總土地儲備充?！?022年，華潤置地新獲取項目71個，新增土地投資總地價1442.3億元、新增土地總計容建筑面積1095萬平方米。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價占比92%、總可售貨值占比90%。截至2022年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達6478萬平方米，土地儲備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對優(yōu)質(zhì)，可滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??【利潤規(guī)模、盈利指標同比回落，但仍處于行業(yè)領先水平】2022年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入2070.6億元，同比降低2.4%；凈利潤323.7億元、歸母凈利潤280.9億元，分別同比降低13.4%和13.3%。凈利率15.6%、歸母凈利率13.6%，同比也分別降低了2個和1.7個百分點。在行業(yè)整體利潤空間承壓、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下，華潤置地雖然近年來的各項盈利指標也表現(xiàn)出一定的回落，但仍處于行業(yè)比較領先的水平。

??【融資成本維持行業(yè)低位，保持投資級信用評級】截至2022年末，華潤置地持有現(xiàn)金974.7億元，較2021年末減少112.8億元；現(xiàn)金短債比1.59，較上年同期降低0.4；凈負債率提升8.4個百分點至38.8%；剔除預收款后的資產(chǎn)負債率微降1.4個百分點至59%?！叭兰t線”保持綠檔達標，財務水平穩(wěn)健。截至2022年末，華潤置地加權(quán)平均融資成本僅上升4個基點至3.75%，維持在行業(yè)較低水平，平均債務期限拉長至5.4年。

??【穩(wěn)步推進“3+1”業(yè)務，萬象生活規(guī)模效益雙增長】2022年，華潤置地積極推動“3+1”業(yè)務的深化融合和協(xié)同發(fā)展，經(jīng)常性收入絕對值及收益占比持續(xù)提升。經(jīng)營性不動產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理等多元化業(yè)務協(xié)同主業(yè)，為長期跨周期發(fā)展打下堅實基礎。其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務方面，還原減租影響，租金收入193億元，按年增長10.5%。輕資產(chǎn)管理業(yè)務上，萬象生活全年實現(xiàn)營業(yè)額120.2億元，同比增長35.4%；核心凈利潤22.3億元，按年增長30.7%，實現(xiàn)規(guī)模效益雙增長。

       01銷售

??2022年表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均

??華東、華北是業(yè)績貢獻主力

??2022年，華潤置地實現(xiàn)簽約銷售金額3013.3億元，簽約銷售面積1425萬平方米，分別同比降低4.6%和18.8%；權(quán)益簽約銷售金額2088.1億元，銷售權(quán)益比例約為69.3%。在市場下行、企業(yè)增速放緩的行業(yè)背景下，2022年華潤置地雖然未能達成保持業(yè)績增長的預期，但其全年的銷售表現(xiàn)和同比增速還是明顯優(yōu)于規(guī)模房企整體水平，年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名分別提升至行業(yè)第四和第五位。2023年，華潤置地總可售貨源達5384億元，略高于2022年，且其中89%位于一二線高能級城市，計劃下半年新推供貨更為集中。

??從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，2022年華潤置地華東大區(qū)的銷售貢獻度明顯提升，銷售金額同比增長30.7%至962.7億元，銷售金額和銷售面積占比較2021年分別提升8.6和6.7個百分點至31.9%和24.8%。華北大區(qū)也依舊是華潤置地銷售業(yè)績貢獻的主力，銷售金額和銷售面積占比分別達到22.7%和17.3%。而深圳大區(qū)2022年的銷售金額則大幅降低49.7%至317.3億元，銷售金額占比也下降9.4個百分點至10.5%。分城市能級來看，2022年華潤置地一二線城市的簽約銷售占比提升至87%，其中前十城市簽約占比同比提升11個百分點至61%，銷售業(yè)績貢獻更為集中。

??02投資

??一二線城市投資占比逾9成

??總土地儲備充裕

??2022年，華潤置地新獲取項目71個，其中多元化拿地項目數(shù)量占比37%；新增土地投資總地價1442.3億元、權(quán)益地價1102億元，權(quán)益比76%；新增土地總計容建筑面積1095萬平方米，權(quán)益面積789萬平方米。并在深圳、合肥、南京、東莞、廈門、三亞等地獲取6個商業(yè)綜合體項目。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價占比92%、總可售貨值占比90%，其中一線城市項目占比較2021年有明顯提升。

??截至2022年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達6478萬平方米，權(quán)益土地儲備建筑面積4584萬平方米，權(quán)益比約70.8%。其中，開發(fā)物業(yè)土地儲備面積5491萬平方米，權(quán)益面積3902萬平方米，一二線城市面積占比71%；投資物業(yè)土地儲備面積987萬平方米，權(quán)益面積682萬平方米，一二線城市面積占比78%。土地儲備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對優(yōu)質(zhì)，可滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??03盈利

??利潤規(guī)模、盈利指標同比回落

??但仍處于行業(yè)領先水平

??2022年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入2070.6億元、毛利潤542.9億元，分別同比降低2.4%和5.1%。凈利潤323.7億元、歸母凈利潤280.9億元，分別同比降低13.4%和13.3%。其中，開發(fā)業(yè)務結(jié)算收入1761.6億元，同比下降4.2%。從盈利指標來看，2022年華潤置地毛利率為26.2%，同比降低0.7個百分點；凈利率15.6%、歸母凈利率13.6%，同比也分別降低了2個和1.7個百分點。綜合來看，在行業(yè)整體利潤空間承壓、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行的行業(yè)背景下，華潤置地雖然近年來的各項盈利指標也表現(xiàn)出一定的回落，但仍處于行業(yè)比較領先的水平。

??04負債

??融資成本維持行業(yè)低位

??保持投資級信用評級

??截至2022年末，華潤置地持有現(xiàn)金974.7億元，較2021年末減少112.8億元；現(xiàn)金短債比1.59，較上年同期降低0.4；長短期債務比2.54，同比提升0.25；凈負債率提升8.4個百分點至38.8%；剔除預收款后的資產(chǎn)負債率微降1.4個百分點至59%?！叭兰t線”保持綠檔達標，財務水平穩(wěn)健。

??2022年，華潤置地以公司債、中期票據(jù)及資產(chǎn)支持專項計劃等方式，合計融資391億元，其中發(fā)行公司債和中票310億元（3年期平均成本2.83%，5年期3.26%）。另依托沈陽鐵西萬象匯、北京華潤大廈及石家莊萬象城，成功發(fā)行三單商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），總計81億元，平均融資成本3.44%，其中石家莊萬象城為行業(yè)首單10年期CMBS，規(guī)模30億元。截至2022年末，華潤置地加權(quán)平均融資成本僅上升4個基點至3.75%，維持在行業(yè)較低水平，平均債務期限拉長至5.4年。標普、穆迪及惠譽維持華潤置地Baa1/BBB+投資級信用評級及穩(wěn)定展望。

??05多元化

??穩(wěn)步推進“3+1”業(yè)務

??萬象生活規(guī)模效益雙增長

??2022年，華潤置地積極推動“3+1”業(yè)務的深化融合和協(xié)同發(fā)展，即開發(fā)銷售業(yè)務、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務加上生態(tài)圈要素型業(yè)務。經(jīng)常性收入絕對值及收益占比持續(xù)提升，凸顯跨周期發(fā)展實力。

??其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務方面，2022年華潤置地秉持長期主義，與租戶共克時艱，減免符合條件的租戶租金共計約25.2億元。還原減租影響，租金收入193億元，按年增長10.5%，收益占比提升1個百分點9.2%，其中，購物中心租金收入占比升至82%，寫字樓及酒店業(yè)務營業(yè)額分別占比11%及7%。截至2022年末，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)公允值2379億元，年內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目獲取帶動購物中心占比提升至79%，寫字樓占比14%。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務上，萬象生活于上市兩周年之際晉升恒生指數(shù)成份股，市場影響力與美譽度持續(xù)增強。全年實現(xiàn)營業(yè)額120.2億元，同比增長35.4%；核心凈利潤22.3億元，按年增長30.7%。截至2022年末，商管業(yè)務在營購物中心數(shù)量增至86個，面積達920萬平方米；寫字樓物業(yè)在管項目145個，在管面積1050萬平米；物管在管面積增長87.3%至2.9億平方米，其中第三方在管面積提升至57.6%；年內(nèi)新增第三方面積同比大幅增長297.4%，其中收并購面積貢獻占比達75.9%，全渠道市場化發(fā)展能力凸顯。

??整體來看，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理等多元化業(yè)務協(xié)同主業(yè)，為長期跨周期發(fā)展打下堅實基礎。一方面，華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務在母公司的資源帶動下，有著較強的規(guī)模與先發(fā)優(yōu)勢；另一方面，華潤萬象生活2022年實現(xiàn)規(guī)模效益雙增長，有利于帶動未來整體業(yè)績提升。