??核心觀點(diǎn)

??【河南省市占率降至3.5%，但仍保持著領(lǐng)先地位】2022年河南房地產(chǎn)市場整體下挫，尤其民營房企銷售下滑嚴(yán)重。2022年建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為240.49億元，同比減少了60%，在河南省的市占率下降至3.5%。企業(yè)在河南仍然保持著領(lǐng)先地位。建業(yè)地產(chǎn)將2023年的銷售目標(biāo)定為320億元，全年的可售貨值預(yù)計(jì)為517.4億元，需要達(dá)到62%的去化率才能達(dá)成目標(biāo)。企業(yè)2022年的去化率約為56.7%，目前可售貨值中庫存比例超過35%，目標(biāo)完成與否，有賴于河南房地產(chǎn)市場2023年是否能較2022年同比有一定程度的復(fù)蘇和增長。

??【保持資金穩(wěn)定減少投資支出，總土儲規(guī)模尚可支撐2-3年發(fā)展】2022年建業(yè)地產(chǎn)僅在商丘、駐馬店和三門峽通過股權(quán)合作新增了5個項(xiàng)目，新增土地建面為61.5萬平方米，同比減少了92.4%，企業(yè)為了保持資金鏈穩(wěn)定而大幅減少了投資支出。截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為4698萬平方米，相較于年初減少了12.07%，其中權(quán)益建面約3400萬平方米，可售貨值約為1442億元，仍足夠支持企業(yè)2-3年的開發(fā)。

??【毛利率下跌，非經(jīng)營性虧損占8成】2022年建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入240.83億元，同比減少了42.6%；毛利率同比降低了8.3個百分點(diǎn)至7.9%。凈利潤以及歸母凈利潤分別為-78.19億元以及-75.61億元，企業(yè)出現(xiàn)了較大虧損，主要是因?yàn)橛?jì)提了存貨減值23.7億元、投資物業(yè)公允價值下跌了14.1億元以及出現(xiàn)了其他非經(jīng)營性虧損 17.7億元?？鄢郎p值等影響之后企業(yè)的核心凈利潤也出現(xiàn)了虧損，2023年是否扭虧為盈仍有待觀望。

??【資金情況承壓，能否緩解有待觀察】截至2022年底建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債率相比于年初大幅提高至580.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為96.2%，現(xiàn)金短債比為0.34，直接進(jìn)入了紅檔。2022年建業(yè)的一系列自救動作緩解了一定的流動性壓力，但是最終否能夠平安走出流動性危機(jī)仍然有待觀察。4月3日，建業(yè)地產(chǎn)對2023年到期的9億美元進(jìn)行邀約交換，交換后債券將延期兩年至2025年，上述交換若能完成，2023年建業(yè)地產(chǎn)的資金狀況將得到較大程度的緩解。

       01銷售

??河南省市占率降至3.5%

??仍然保持著領(lǐng)先地位

??2022年建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為240.49億元，同比減少了60%；合約銷售面積約為344.9萬平方米，同比減少了57.8%。由于銷售規(guī)模的大幅度下滑，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市占率同比下降了3.4個百分點(diǎn)至3.5%，算上中原建業(yè)之后建業(yè)集團(tuán)在河南省的市占率也同比下降了4.9個百分點(diǎn)至6.4%。企業(yè)雖然在河南仍然保持著領(lǐng)先地位，但是領(lǐng)先幅度已經(jīng)大幅減小。2022年建業(yè)地產(chǎn)銷售的權(quán)益比例為64%，相較于2021全年的65%又降低了1個百分點(diǎn)，企業(yè)銷售的權(quán)益比例從2019年開始已經(jīng)連續(xù)3年持續(xù)下降。

??從銷售的城市分布來看，2022年鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率為13%，同比下降了11個百分點(diǎn)，洛陽的貢獻(xiàn)率也降低了6個百分點(diǎn)，相較之下商丘的貢獻(xiàn)率則提高了7個百分點(diǎn)，其他城市的銷售貢獻(xiàn)率變化不大。近年來高溢價的鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率整體看來逐年下降，企業(yè)在鄭州市場的競爭力有所減弱，而隨著其他財(cái)務(wù)狀況較好的企業(yè)持續(xù)開拓鄭州市場，建業(yè)面臨的競爭壓力可能會越來越大。

??建業(yè)地產(chǎn)將2023年的銷售目標(biāo)定為320億元，全年的可售貨值預(yù)計(jì)為517.4億元，按此計(jì)算全年需要達(dá)到62%的去化率才能達(dá)成目標(biāo)。從存貨和銷售情況來看，建業(yè)2022年的去化率約為56.7%；2023年的可售貨源中現(xiàn)有存貨的占比超過了35%，加之市場的不確定性，2023年達(dá)到62%的去化率仍需努力。

??02投資

??保持資金穩(wěn)定減少投資支出

??總土儲規(guī)模尚可支撐2-3年發(fā)展

??2022年建業(yè)地產(chǎn)僅在商丘、駐馬店和三門峽通過股權(quán)合作新增了5個項(xiàng)目，新增土地建面為61.5萬平方米，同比減少了92.4%，企業(yè)為了保持資金鏈穩(wěn)定而大幅減少了投資支出。

??截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為4698萬平方米，相較于年初減少了12.07%，其中權(quán)益建面約3400萬平方米，總土儲的權(quán)益比例約為72.4%，相較于2021年底略微提高了0.4個百分點(diǎn)，仍然保持較高水平。

??從貨值規(guī)模來看，建業(yè)總土儲建面對應(yīng)的可售貨值約為1442億元，其中庫存資源183億元，在建待售資源214億元，未開工資源1045億元，仍足夠支持企業(yè)2-3年的開發(fā)。

??03盈利

??毛利率下跌

??非經(jīng)營性虧損占8成

??2022年建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入240.83億元，同比減少了42.6%，其中銷售物業(yè)收入為234.67億元，同比減少了42.4%，銷售收入的大幅減少除了是因?yàn)榻鼉赡赇N售持續(xù)減少之外，也是因?yàn)橐咔榈姆磸?fù)導(dǎo)致工程進(jìn)度延緩，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。截至2022年底，建業(yè)整體尚有已售未結(jié)銷售額約526.54億元，預(yù)計(jì)將于未來三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，企業(yè)未來的營業(yè)收入仍有一定的保障。 

??在盈利性指標(biāo)方面，2022年建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比大幅降低了8.3個百分點(diǎn)至7.9%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)為了加速去化而打折銷售的物業(yè)陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)。值得注意的是，由于建業(yè)526.54億元已售未結(jié)銷售額對應(yīng)的毛利為30.63億元，毛利率僅有5.8%，因此企業(yè)的毛利率水平短期內(nèi)仍將處于下行通道。 

??2022年建業(yè)地產(chǎn)的凈利潤以及歸母凈利潤分別為-78.19億元以及-75.61億元，企業(yè)出現(xiàn)了較大虧損。一方面是因?yàn)榻I(yè)計(jì)提了存貨減值23.7億元，投資物業(yè)公允價值下跌了14.1億元以及出現(xiàn)了其他非經(jīng)營性虧損 17.7億元。另一方面，建業(yè)的銷管費(fèi)用率（/合約銷售）同比提升了4.38個百分點(diǎn)至9.92%，再加上合聯(lián)營業(yè)務(wù)的虧損，即使扣除減值等影響，核心凈利潤也出現(xiàn)了虧損，企業(yè)在2023年是否扭虧為盈仍有待觀望。

??04償債

??資金情況承壓

??能否緩解有待觀察

??截至2022年底建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為43.52億元，較于年初減少了55.8%；總有息負(fù)債為236.61億元，較年初增長7.8%，其中短期有息負(fù)債為128.85億元，占比增加了23.7個百分點(diǎn)至54.5%；現(xiàn)金短債比為0.34，若扣除預(yù)售監(jiān)管資金等受限制現(xiàn)金，資金缺口更大。此外1-2年到期債務(wù)占比為31.2%，企業(yè)的平均債務(wù)償還期限也從2021年底的2.2年降至1.7年，近兩年的債務(wù)到期壓力將持續(xù)。由于儲備減少，企業(yè)的權(quán)益大幅減少了73.9%至33.28億元，因此凈負(fù)債率相比于年初大幅提高了485.3個百分點(diǎn)至580.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為96.2%，三條紅線全部踩中，未來壓力更大。

??值得注意的是，在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，建業(yè)地產(chǎn)境內(nèi)和境外有息負(fù)債分別占43%和57%，企業(yè)境外的剛性負(fù)債占比較大。截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)還有約135億元人民幣的美元債將在未來三年內(nèi)償還，其中2023年將會出現(xiàn)約60億元人民幣的美元債集中到付，在房企境外債券違約持續(xù)發(fā)酵的背景下，境外債的展期以及交換難度較大，也將加劇企業(yè)壓力。由于境外債券占比較高，截至2022年底建業(yè)地產(chǎn)的融資成本為7.8%，處于較高的水平。

??除此之外，建業(yè)短期應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模高達(dá)371.64億元，同比增長13%。根據(jù)上海票交所公布的數(shù)據(jù)來看，建業(yè)截至2023年2月底已經(jīng)出現(xiàn)了超過17.37億元的商票逾期，這也將進(jìn)一步加大資金鏈壓力。

??在流動性壓力劇增的背景下，建業(yè)也在想辦法積極自救。企業(yè)在2022年成功引入河南鐵建投集團(tuán)的戰(zhàn)略入股，同時也獲得了河南省政府的大力支持，從五大行以及中原銀行獲得了約573億元的戰(zhàn)略授信額度，并且也在持續(xù)變現(xiàn)資產(chǎn)盤活資金。在這一系列動作的支持下，建業(yè)的流動性壓力可能得到一些緩解，但是企業(yè)是否能夠平安走出流動性危機(jī)仍然有待觀察。

??4月3日，建業(yè)地產(chǎn)就境外債務(wù)態(tài)度進(jìn)行調(diào)整，就2023年到期的3筆9億美元有限票據(jù)提出邀約交換，交換后債券將延期兩年至2025年，上述交換若能完成，2023年建業(yè)地產(chǎn)的資金狀況將得到較大程度的緩解。