??拿地銷售比0.34較為積極，投拓聚焦浙江；融資成本優(yōu)化，但仍需關(guān)注短期流動性。

??◎  作者 /沈曉玲、羊代紅

??核心觀點(diǎn)

??【銷售目標(biāo)完成率未到一半，93%銷售額來自浙江省內(nèi)】2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額142.7億元，銷售面積75.1億元，分別同比下降48.9%和36.1%。全年來看，銷售業(yè)績完成不到年初制定的約300億元目標(biāo)的一半。大本營杭州銷售金額同比下降了58.5%到50.5億元，銷售占比則下降了8.2個百分點(diǎn)至35.4%，使得眾安的銷售均價同比下降20.0%至19006元/平方米。2023年眾安的銷售目標(biāo)為215億元，是截至2022年底已推可售貨值365億元的60%，企業(yè)還需時刻關(guān)注市場積極調(diào)整新盤上市節(jié)奏以完成業(yè)績目標(biāo)。

??【拿地銷售比0.34，聚焦深耕浙江省內(nèi)】2022年眾安集團(tuán)共新增7個項(xiàng)目，新增土儲總建面52.4萬平方米，新增土儲總價48.9億元，分別同比減少72.9%和56.0%，拿地強(qiáng)度來看，拿地銷售金額比約0.34，高于百強(qiáng)平均的0.18，投拓的態(tài)度較為積極。新增的7塊地均位于浙江省內(nèi)，其中杭州6宗，麗水1宗，眾安近兩年拿地聚焦浙江省內(nèi)，特別是對大本營杭州拿地的補(bǔ)貨力度增強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)對深耕區(qū)域的精細(xì)化管理，可以抵御外拓風(fēng)險(xiǎn)。拿地城市能級的上升以及聚焦也使得成本上升，新增土儲樓板價同比上升62.5%至9323元/平方米。

??【歸母凈利增長155%，但盈利水平仍有提升空間】2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入92.5億元，同比上升86.2%，其中地產(chǎn)銷售收入為85.19億元，同比上升99.1%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多，其交付面積同比增長了60.7%至36.58萬平方米。毛利率約為26.7%，同比下降3.0個百分點(diǎn)，高于行業(yè)平均水平。企業(yè)歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)1.87億，同比增長155%，但歸母凈利率仍有提升空間。且凈利潤率僅達(dá)到0.2%，主要是三方面的原因：一是營銷及管理費(fèi)用規(guī)模下降，但整體費(fèi)率仍較高；二是，投資物業(yè)的公允價值虧損同比增加91%；三是2022年度除稅前利潤及土地增值稅撥備增加所致。

??【負(fù)債率下降債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，仍需關(guān)注短期流動性】截止至2022年末眾安集團(tuán)凈負(fù)債率同比下降10.5個百分點(diǎn)至65.8%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低1.7個百分點(diǎn)至65.2%，杠桿率有所下降。長短債比1.68，企業(yè)2年內(nèi)的債務(wù)占比由2021年的66.1%改善了16.5個百分點(diǎn)至49.5%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。年末持有現(xiàn)金66.3億元，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.20，屬于“三條紅線”的綠檔，但若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.54，未能全面覆蓋短債，仍需關(guān)注資金流動性問題保證安全性。

??01 銷售

??銷售目標(biāo)完成率不足50%
超九成銷售來自浙江省內(nèi)

??2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額142.7億元，業(yè)績降幅高于同規(guī)模企業(yè)。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額142.7億元，銷售面積75.1億元，分別同比下降48.9%和36.1%。相較于百強(qiáng)約房企約-42.3%的負(fù)增速來看，眾安集團(tuán)的整體銷售降幅相對較大。全年來看，銷售業(yè)績完成不到年初制定的約300億元目標(biāo)的一半，銷售目標(biāo)完成度相對較低。

??2023年眾安的銷售目標(biāo)為215億元，銷售回款225億元。目標(biāo)銷售金額預(yù)計(jì)同比增長50.7%，是截至2022年底已推可售貨值365億元的60%，企業(yè)還需時刻關(guān)注市場積極調(diào)整新盤上市節(jié)奏以完成業(yè)績目標(biāo)。

??大本營杭州的銷售金額同比下滑58.5%，超9成來自浙江省內(nèi)。從銷售區(qū)域表現(xiàn)來看，浙江省的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到93.2%，同比減少3.7個百分點(diǎn)，安徽和江蘇排名其后，分別占比有3.5%和1.8%。從城市表現(xiàn)來看，杭州、紹興、義務(wù)、溫州為銷售前四的城市，也是唯4個銷售金額超過10億元的城市。大本營杭州銷售金額同比下降了58.5%到50.5億元，銷售占比則下降了8.2個百分點(diǎn)至35.4%，紹興是少有的實(shí)現(xiàn)增長的城市，同比增長87.0%至22.6億元。此消彼長之下，使得眾安的銷售均價同比下降20.0%至19006元/平方米。

??02 投資

??拿地銷售比0.34
聚焦深耕浙江省內(nèi)

??拿地銷售比0.34，高于行業(yè)平均。2022年眾安集團(tuán)共新增7個項(xiàng)目，均為上半年所得，新增土儲總建面52.4萬平方米，新增土儲總價48.9億元，分別同比減少72.9%和56.0%，拿地強(qiáng)度來看，拿地銷售金額比約0.34，高于百強(qiáng)平均的0.18，投拓的態(tài)度較為積極。

??投拓策略聚焦浙江，對大本營加大布局力度。2022年新增的7塊地均位于浙江省內(nèi)，其中杭州6宗，麗水1宗，而上一年年度新增的12宗地中有11宗位于浙江省內(nèi)，杭州3宗?？梢钥吹奖姲步鼉赡昴玫鼐劢拐憬?nèi)，特別是對大本營杭州的補(bǔ)貨力度增強(qiáng)，企業(yè)聚焦深耕熟悉的區(qū)域可以抵御外拓風(fēng)險(xiǎn)。拿地城市能級的上升以及聚焦也使得成本上升，新增土儲樓板價同比上升62.5%至9323元/平方米。

??土儲總量充裕，二級土地儲備可滿足企業(yè)2-3年左右開發(fā)所需。截止2022年年底，眾安集團(tuán)共擁有總土儲建面1011萬平方米，同比下降3.5%，對應(yīng)總貨值542億元，按當(dāng)前企業(yè)銷售表現(xiàn)，可以滿足企業(yè)未來2-3年左右的發(fā)展所需?？傌浿导s42.8 %位于杭州，能進(jìn)一步保證企業(yè)未來的銷售收入增長。

??03 營收

??歸母凈利增長155%
但盈利水平仍有提升空間

??結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多，營收同比上升156.2%。2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入92.5億元，同比上升86.2%，其中地產(chǎn)銷售收入為85.19億元，同比上升99.1%，主要是由于2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多，其交付面積同比增長了60.7%至36.58萬平方米。2022年末預(yù)收賬款為236.36億元，覆蓋預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入2.56倍，可以保證未來的營收穩(wěn)定增長。

??物業(yè)開發(fā)毛利率27%，增收不增利凈利率水平有待提升。2022年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤約24.71億元，同比增長60.7%，毛利率約為26.7%，同比下降3.0個百分點(diǎn)，高于行業(yè)平均水平。凈利潤表現(xiàn)方面，歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)1.87億，同比增長155%，但歸母凈利率2.02%，仍有提升空間。2022年凈利潤0.21億元，同比下降44.4%，凈利潤率僅達(dá)到0.2%，已經(jīng)連續(xù)2年凈利率低于1%，主要是三方面的原因：一是由于營銷及管理費(fèi)用率（（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用）/全口徑銷售金額）同比增長了2.2個百分點(diǎn)至6.5%，雖2022年降費(fèi)有所成效但整體費(fèi)率較高，仍需持續(xù)關(guān)注控制費(fèi)率；二是，投資物業(yè)的公允價值虧損1.15億元，虧損同比增加91%；三是，2022年眾安集團(tuán)所得稅開支同比大幅上升了591.7%至12.97億元，主要原因?yàn)?022年度除稅前利潤及土地增值稅撥備增加所致。

??04 償債

??負(fù)債率下降債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
仍需關(guān)注短期流動性

??“三條紅線”指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求，居綠檔企業(yè)。截止至2022年末，眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金66.3億元，同比減少16.0%，現(xiàn)金短債比有所下滑至1.20，主要由于2022年末短債同比增加了52.3%，不過現(xiàn)金短債比仍滿足監(jiān)管要求的 “>1”的水平；凈負(fù)債率同比下降10.5個百分點(diǎn)至65.8%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低1.7個百分點(diǎn)至65.2%，整體來看，企業(yè)屬于“三條紅線”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.54，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動性問題保證安全性。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)來看，截止至2022年底企業(yè)長短債比為1.68。具體而言，企業(yè)借款總額約為人民幣147.48億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比37.4%，1-2年債務(wù)占比12.1%，2年到5年債務(wù)占比47.5%，5年以上債務(wù)占比3.0%。企業(yè)2年內(nèi)的債務(wù)占比由2021年的66.1%改善了16.5個百分點(diǎn)至49.5%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。