企業(yè)監(jiān)測分析 2023-04-04 10:02:59 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-04-04
- 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??銷售升至行業(yè)第二,在一二線城市積極擴儲,盈利能力有所下滑。
??◎ 作者 /房玲、洪宇桁
??核心觀點
??【規(guī)模升至行業(yè)第二,核心城市競爭力繼續(xù)上升】2022年保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑銷售金額4573.01億元,銷售面積2747.95萬平方米,分別同比減少14.51%和17.55%,銷售金額同比降幅低于行業(yè)平均。市場排名升至行業(yè)第二,完成了2017年提出的“重回前三”的目標,在全國的市占率也提升至3.4%。2022年保利繼續(xù)加強城市深耕,38個核心城市銷售貢獻為86%,同比提升8個百分點。同時企業(yè)在26個城市銷售排名第一,51個城市排名前三。
??【拿地仍然相對積極,重點在一二線城市擴儲】2022年保利發(fā)展新增項目91個,新增計容建筑面積達到1054萬平方米,拓展成本1613億元,分別同比減少61.28%和13.14%。在2022年大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下,保利仍然憑借央企優(yōu)勢積極拓儲。2022年保利重點投資了一二線城市,建面占比達到75.3%,相較于2021年提高了24.7個百分點,其中一線城市的新增土儲建面占比達到了23.3%,是近年來的最高值。2022年底企業(yè)總土地儲備為16455萬平方米,土地儲備充足,其中38個核心城市的貨值占比同比提升4個百分點至78%,單城排名前三的城市貨值占比約60%,企業(yè)的重點城市深耕仍在繼續(xù)深入。
??【利潤率有所下滑,但仍高于行業(yè)平均水平】2022年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2811.08億元,同比減少1.37%;預收房款達到4086億元,是當期結(jié)算收入的1.5倍,后續(xù)待結(jié)算收入儲備充足。毛利率為22%,同比降低了4.8個百分點,凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了3.4和3.1個百分點至9.6%和6.5%,盈利水平雖有下降但仍高于行業(yè)平均。
??【財務仍然穩(wěn)居綠檔,融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平】2022年底保利的持有現(xiàn)金相比于期初增加了3%至1765億元;剔除受監(jiān)管的預售資金以及其他受限制現(xiàn)金后的非受限現(xiàn)金短債比為1.57,相比于期初降低了0.37。凈負債率相比于期初提升了8.5個百分點至63.57%,扣除預收后的資產(chǎn)負債率69.66%,相比于期初上升0.36個百分點,整體來看保利仍然穩(wěn)居“綠檔”。與此同時,2022年保利發(fā)揮規(guī)模央企財務優(yōu)勢,全年平均直接融資成本僅2.88%,因此讓2022年底保利綜合融資成本相比于期初下降了0.54個百分點至3.92%,融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。
??【物管業(yè)務收入穩(wěn)定增長,成立保利商旅計劃補上運營短板】2022年保利其他主營業(yè)務收入235.03億元,同比增長1.79%。其中,保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入136.87億元,同比增長26.9%;凈利潤11.1億元,同比提升增長31.6%。相對于發(fā)展較好的物管業(yè)務,保利在商業(yè)運營方面的發(fā)展則較為緩慢。截至2022年底保利已開業(yè)購物中心相較于期初減少了2個,開業(yè)面積也少了30.5萬平米;酒店管理板塊的開業(yè)規(guī)模則和期初持平。2022年保利將購物中心、品牌酒店以及旅游景區(qū)等業(yè)務板塊整合成立了保利商旅,計劃加大力度補上這塊短板。
??01 銷售
??規(guī)模升至行業(yè)第二
核心城市競爭力繼續(xù)上升
??2022年保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑銷售金額4573.01億元,銷售面積2747.95萬平方米,分別同比減少14.51%和17.55%,銷售金額同比降幅低于行業(yè)平均。在市場下行的情況下,保利發(fā)展保持著較強的韌性,市場排名升至行業(yè)第二,完成了2017年提出的“重回前三”的目標,在全國的市占率也提升至3.4%。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù),保利在2023年一季度的全口徑銷售金額達到了1139.2億元,位列行業(yè)第一,在2022年的基礎(chǔ)上更進了一步。
??由于近年來保利拿地權(quán)益比例保持在較高水平,2022年企業(yè)簽約建面權(quán)益比例相較于2021年繼續(xù)提高了0.1個百分點至69.2%,連續(xù)三年有所回升,將更加有利于營收與規(guī)模的匹配。
??2022年保利繼續(xù)加強城市深耕,38個核心城市銷售貢獻為86%,同比提升8個百分點。同時企業(yè)在26個城市銷售排名第一,51個城市排名前三。從銷售區(qū)域分布來看,2022年對保利銷售面積貢獻最大的區(qū)域為珠三角區(qū)域,占比達到35%,相比于2021年提升了3個百分點;長三角區(qū)域的銷售面積占比相比于2021年也提升了1個百分點至17%。
??從城市能級來看,三四線城市銷售面積占比最高達到45%,相比于2021年提升了1個百分點,二線城市的銷售面積占比相比于2021年提升了2個百分點至44%。整體看來,2022年保利的銷售區(qū)域和能級的分布相比于2021年變化都不是很大。
??02 投資
??拿地仍然相對積極
重點在一二線城市擴儲
??2022年保利發(fā)展新增項目91個,新增計容建筑面積達到1054萬平方米,拓展成本1613億元,分別同比減少61.28%和13.14%,其中重點38城的拓展金額占比為98%。雖然企業(yè)的拿地力度相對于過去幾年有所降低,但是在2022年大多數(shù)房企保持低量拿地甚至不拿地的大環(huán)境下,保利仍然憑借央企優(yōu)勢積極拓儲。新增拓展計容建筑面積的權(quán)益比為69.9%,相比于2021年降低了5.5個百分點,處于保利近年來拿地權(quán)益的較高水平。
??從城市能級來看,2022年保利重點投資了一二線城市,建面占比達到75.3%,相較于2021年提高了24.7個百分點,其中一線城市的新增土儲建面占比達到了23.3%,是近年來的最高值,企業(yè)的平均拿地成本也因此達到了15304元/平米,相比于過去幾年6000-7000左右的拿地成本大幅提高。從新增土儲建面的區(qū)域分布來看,占比最高的是長三角區(qū)域,達到38.3%,相較于2021年提高了20.3個百分點。整體看來,在行業(yè)整體拿地不積極的情況下,保利得以在重點城市大量低溢價拿地擴儲,有利于未來的發(fā)展。
??2022年底保利發(fā)展總土地儲備為16455萬平方米,相比于期初減少了8.91%,足夠保證企業(yè)3-5年的開發(fā),土地儲備充足。就土儲分布來看,37.1%位于珠三角區(qū)域,中西部區(qū)域占比為31.5%,環(huán)渤海18.7%,長三角相對較少,占比為12.7%,和期初變化不大。不過從貨值分布來看,保利的總土儲在38個核心城市的占比達到了78%,同比提升4個百分點,同時單城排名前三的城市貨值占比約60%,企業(yè)的重點城市深耕仍在繼續(xù)深入。
??03 盈利
??利潤率有所下滑
但仍高于行業(yè)平均水平
??2022年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2811.08億元,同比減少1.37%;預收房款達到4086億元,是當期結(jié)算收入的1.5倍,后續(xù)待結(jié)算收入儲備充足。利潤方面,企業(yè)實現(xiàn)毛利潤618.8億元,同比減少19%;歸母凈利潤183.47億元,同比減少33.01%;扣除非經(jīng)常性損益后的核心歸母凈利潤為179.68億元,同比減少33.02%。歸母凈利潤和核心歸母凈利潤的大幅減少,主要是因為期內(nèi)投資收益因為毛利率下滑以及權(quán)益比例降低等原因同比減少了22.4億元,同時企業(yè)也計提了約11.6億元的資產(chǎn)減值損失。
??從盈利率水平來看,2022年保利的毛利率為22%,同比降低了4.8個百分點,毛利率的下降主要是因為結(jié)轉(zhuǎn)了較多疫情期間的低利潤項目。凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了3.4和3.1個百分點至9.6%和6.5%,整體看來盈利水平雖有下降但仍高于行業(yè)平均水平。
??04 償債
??財務仍然穩(wěn)居綠檔
融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平
??2022年保利實現(xiàn)回籠金額4271億元,銷售回款率為93.4%,連續(xù)4年保持在93%以上的高位。與此同時,保利堅持“以銷定產(chǎn)”,全年新開工面積同比減少54%至2375 萬平方米,從而壓減建安投資超80億元,因此企業(yè)全年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流連續(xù)5年保持為正,期末持有現(xiàn)金相比于期初增加了3%至1765億元;現(xiàn)金短債比為2.18,相比于期初降低了0.47;若剔除受監(jiān)管的預售資金以及其他受限制現(xiàn)金490億元,則保利的非受限現(xiàn)金短債比為1.57,相比于期初降低了0.37,但是整體來看現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍然較高,在手現(xiàn)金較為充裕。從保利2023年的開工計劃來看,企業(yè)計劃新開工2000萬方,竣工4450萬方,投資3510億元,仍然較為注重資金鏈的穩(wěn)定。
??截止2022年底保利的有息負債合計3813億元,相比于期初增加12.76%。凈負債率相比于期初提升了8.5個百分點至63.57%,若將永續(xù)債計做負債,則凈負債上升3.01個百分點至68.27%??鄢A收后的資產(chǎn)負債率69.66%,相比于期初上升0.36個百分點,整體來看保利仍然穩(wěn)居“綠檔”。
??與此同時,2022年保利發(fā)揮規(guī)模央企財務優(yōu)勢,同時把握低成本融資的機會,共發(fā)行公司債113 億元、中期票據(jù)150 億元,平均融資成本僅2.88%,因此讓2022年底保利綜合融資成本達到了3.92%,相比于期初下降了0.54個百分點,融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。
??05 多元化
??物管業(yè)務收入穩(wěn)定增長
成立保利商旅計劃補上運營短板
??在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外,物管業(yè)務和商業(yè)運營兩個板塊的發(fā)展境遇各不相同。2022年保利其他主營業(yè)務收入235.03億元,同比增長1.79%。其中,保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入136.87億元,同比增長26.9%;凈利潤11.1億元,同比提升增長31.6%。截至2022年底,保利物業(yè)的合同管理面積相較于期初增長了17.7%至7.72億平方米,在管面積也相較于期初增長了23.8%至5.76億平方米,規(guī)模擴張較快,位列央企第一。在物管業(yè)務發(fā)展較好的情況下,企業(yè)未來仍需注重該部分業(yè)務的運營效率,提升利潤率水平。
??而在商業(yè)運營方面,保利的發(fā)展則較為緩慢。截至2022年底保利已開業(yè)購物中心33個,開業(yè)面積217萬平方米。相比于2021年年底而言,保利開業(yè)的購物中心項目減少了2個,開業(yè)面積也少了30.5萬平米;酒店管理板塊已開業(yè)酒店、會議中心20個,客房數(shù)近5000間,和期初持平。2022年保利將購物中心、品牌酒店以及旅游景區(qū)等業(yè)務板塊整合成立了保利商旅,計劃加大力度補上這塊短板。
保利發(fā)展控股集團股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440101741884392G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1197044(萬元)
保利發(fā)展(山東)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91370203671773725A 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:50000(萬元)
- 10:07
- 10:06
- 10:04
- 09:59
- 09:51
- 09:09
- 09:04
- 08:55
- 08:51
- 2023-04-03 15:25:28
- 2023-04-03 11:50:45
- 2023-04-03 11:47:59
- 2023-04-03 11:47:19
- 2023-04-03 11:45:30
- 2023-04-03 11:44:15
- 2023-04-03 11:36:53
- 2023-04-03 11:34:58
- 2023-04-03 11:27:58
- 2023-04-03 11:21:49
- 2023-04-03 11:20:18
- 2023-04-03 11:18:45
- 2023-04-03 11:16:08
- 2023-04-03 11:13:46
- 2023-04-03 11:12:20
- 2023-04-03 11:12:15
- 2023-04-03 11:09:28
- 2023-04-03 11:00:39
- 2023-04-03 10:58:28
- 2023-04-03 10:51:07
- 2023-04-03 10:44:34
- 2023-04-03 10:32:43
福州住房公積金中心關(guān)于公布2023年第二季度住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)的公告
- 2023-04-03 10:27:55
- 2023-04-03 10:26:11
- 2023-04-03 10:21:41
- 2023-04-03 10:17:22
- 2023-04-03 10:13:07
- 2023-04-03 10:10:39
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1保利發(fā)展:財務優(yōu)勢突出,成立保利商旅加強資產(chǎn)運營能力
- 2世茂擬出售香港兩家酒店,金茂32.4億收購綜合體(2023年3月)
- 3華發(fā)股份:銷售逆勢維穩(wěn),“1+3”格局形成良性互補
- 4年報點評 |招商蛇口:行業(yè)排名提升至第六,2023年目標仍為3300億元
- 5中原建業(yè):銷售及擴張均遭重挫,推出城市合伙人制度
- 6綠城管理:龍頭優(yōu)勢穩(wěn)固,多元客戶結(jié)構(gòu)穿越周期
- 7龍湖集團:嚴管“供銷存”,維持境內(nèi)外全投資級評級
- 8越秀地產(chǎn):TOD銷售穩(wěn)健增長,全國化拓展實現(xiàn)突破
- 9仁恒置地:三道紅線保持綠檔,代建業(yè)務持續(xù)發(fā)力
- 10不動產(chǎn)私募基金重啟,萬科等房企積極配股 (2023年2月)