??2023年第一季度，受預(yù)供地新規(guī)影響，一季度實(shí)際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年土拍本就已經(jīng)降至低位的水平上，2023年一季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降32%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。

??同時(shí)，受3月份諸多重點(diǎn)城市的土拍“開(kāi)張”，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊上市，一定程度上刺激了市場(chǎng)熱度的回升。這使得一季度整體土地成交呈“量跌價(jià)漲”態(tài)勢(shì)。

??從企業(yè)拿地來(lái)看，即便是核心城市集中供地紛紛加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓力度，一季度房企投資仍舊低迷。截止到3月末，有近七成百?gòu)?qiáng)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。結(jié)合銷(xiāo)售來(lái)看，一季度銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅0.07。

??在城市之間、板塊之間分化加劇的背景下，短期內(nèi)房企投資仍以謹(jǐn)慎為主，“換倉(cāng)提質(zhì)” 是主基調(diào)。

??2023年一季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅為1億平方米，環(huán)比下跌84%，同比來(lái)看，受預(yù)供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時(shí)段均有所延遲，在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年土地成交建面同比進(jìn)一步下探32%。

??在杭州、蘇州、南寧等城市優(yōu)質(zhì)地塊成交的帶動(dòng)下，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交樓板價(jià)同比上升16%，達(dá)2496元/平方米。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度溢價(jià)率環(huán)比顯著上漲，環(huán)比上浮2.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了4.9%，為2021年四季度以來(lái)的新高。

??其中，長(zhǎng)三角表現(xiàn)較為亮眼，從CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，長(zhǎng)三角二線城市溢價(jià)率相對(duì)突出，杭州、常州溢價(jià)率分別達(dá)到了9%和7%。至于黔西南、邯鄲、威海等市溢價(jià)率水平雖然同樣較高，但考慮到目前樓板價(jià)水平，溢價(jià)率高更多是由于出讓底價(jià)較低造成的。

??從企業(yè)拿地來(lái)看，雖然部分核心城市集中供地紛紛加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓力度，但房企投資整體仍舊低迷。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止至3月末，投資百?gòu)?qiáng)的貨值、總價(jià)和建面總量分別為5059.9億元、2101億元和3247.4萬(wàn)平方米。新增貨值較2020年、2021年一季度降幅均超過(guò)六成，與2022年同期相比也下降16%。

??結(jié)合拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，一季度銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅0.07，創(chuàng)2022年至今新低。其中10強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.09，縱向?qū)Ρ韧昝黠@大幅下降，但橫向?qū)Ρ绕渌蓐?duì)則已處于高位。

??截止到3月末，有近七成的百?gòu)?qiáng)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。拿地百?gòu)?qiáng)房企以銷(xiāo)售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百?gòu)?qiáng)的74%。

??從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，TOP10央國(guó)企是土地市場(chǎng)的主力軍，華潤(rùn)、保利、招商、建發(fā)、綠城等一季度拿地金額超過(guò)70億元。民企中，以去年拿地積極的企業(yè)龍湖、濱江、偉星為主。一方面濱江、偉星持續(xù)深耕浙江、安徽市場(chǎng)，濱江一季度拿地金額近85億，同比增長(zhǎng)71%，另一方面龍湖也在核心城市多次參與搖號(hào)失利后，月末在深圳斬獲兩宗地。

??值得一提的是，過(guò)去一年到處“托底”的城投今年在土地市場(chǎng)比例大幅減少。雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場(chǎng)穩(wěn)定，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來(lái)最低，較2022年一季度高峰下降55個(gè)百分點(diǎn)。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見(jiàn)城投出現(xiàn)，甚至部分城市城投也參與了搖號(hào)。

??2023年一季度，自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度，要求市、縣自然資源主管部門(mén)要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

??受其影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)。預(yù)計(jì)5、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。

??整體來(lái)看，今年上半年投資壓力依然較大。央國(guó)企依然是整個(gè)土地市場(chǎng)的主力，無(wú)論是資金穿越周期的能力，還是開(kāi)發(fā)進(jìn)度及成本管控，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他房企，且對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿也更高。

??城投托底壓力較大，將逐漸退出核心城市土地市場(chǎng)。近兩年已拿了近五成的地，且開(kāi)工意愿低，開(kāi)發(fā)能力弱，負(fù)債壓力不比一般民企小。

??民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力。部分如濱江、龍湖等財(cái)務(wù)優(yōu)質(zhì)、區(qū)域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵。

??我們認(rèn)為，短期拿地主體仍會(huì)以央國(guó)企為主，且投資愈發(fā)集中，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企投資仍以“換倉(cāng)提質(zhì)” 為主，重點(diǎn)投資城市聚焦在核心一二線以及部分有人口支撐、產(chǎn)業(yè)支撐且市場(chǎng)回暖更為明顯的強(qiáng)三線，其中深耕房企增儲(chǔ)訴求明確，將是土地市場(chǎng)不可忽視的力量。

??總的來(lái)看，土拍熱度是否能延續(xù)，與樓市回暖程度高度相關(guān)。在房企流動(dòng)性偏緊、三四線城市庫(kù)存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦高能級(jí)城市仍是上上之選。

??從今年預(yù)供地等變化來(lái)看，未來(lái)集中供地、分散拍賣(mài)將是主流。

??一方面是緩解企業(yè)拿地資金密集帶來(lái)的壓力，刺激更多房企參與到土地市場(chǎng)。另一方面也讓企業(yè)有更多的選擇空間和投資鋪排。

??從目前推出的地塊來(lái)看，多以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊也將持續(xù)帶動(dòng)土拍熱度向上，支撐土地市場(chǎng)持續(xù)回溫。