??核心觀點(diǎn)

??【簽約銷售額腰斬，代建業(yè)務(wù)占比近六成】2022年，朗詩(shī)出品簽約銷售額約為223.2億元，簽約建筑面積為116.2萬(wàn)平方米，分別同比下降52.7%、55.9%。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下，代建開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售額為132.4億元，占比59.3%，正式更名為朗詩(shī)綠色管理。權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額為90.8億元，占比40.7%，國(guó)內(nèi)權(quán)益項(xiàng)目仍以小股操盤為主，簽約銷售額為23.9億元，較2021年大幅減少83.5%，應(yīng)占權(quán)益比例為33.7%。

??【年內(nèi)獲取57個(gè)項(xiàng)目，代建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備明顯增加】2022年，朗詩(shī)堅(jiān)持穩(wěn)健投資策略，共計(jì)獲取57個(gè)開(kāi)發(fā)銷售型物業(yè)項(xiàng)目，包括35個(gè)權(quán)益項(xiàng)目和22個(gè)開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，總計(jì)新增可售面積為337.86萬(wàn)平方米。截至2022年末，朗詩(shī)擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為727.11萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值為1311.9億元。其中，開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目可售面積470.53萬(wàn)平方米，較2021年末明顯增加，預(yù)計(jì)可售貨值約828.8億元。

??【營(yíng)收大幅增長(zhǎng)73.6%，歸母凈利潤(rùn)連續(xù)三年虧損】報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)營(yíng)業(yè)收入約為140.2億元，同比大幅增長(zhǎng)73.6%。實(shí)現(xiàn)毛利約13.5億元，同比減少18.9%，毛利率為9.7%，較2021年下降11個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)虧損24.5億元，歸母凈利潤(rùn)虧損25.9億元。近年，受市場(chǎng)下行沖擊以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整影響，朗詩(shī)盈利持續(xù)承壓，歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，且虧損幅度不斷加劇。

??【債務(wù)到期結(jié)構(gòu)集中，踩中“三條紅線”】截至2022年末，朗詩(shī)總有息負(fù)債73.3億元，主要集中在一年以內(nèi)以及一至兩年到期，合計(jì)占比約88%。加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為6.3%，低于2021年末7.0%。從償債壓力指標(biāo)來(lái)看，非受限現(xiàn)金短債比為0.26，凈負(fù)債率為223.2%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為86.4%，踩中“三條紅線”，面臨較高的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??01 銷售

??簽約銷售額腰斬，代建業(yè)務(wù)占比近六成

??2022年，朗詩(shī)出品簽約銷售額約為223.2億元，簽約建筑面積約為116.2萬(wàn)平方米，分別同比下降52.7%、55.9%。

??其中，代建開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售額為132.4億元，占比59.3%。2021年以來(lái)，朗詩(shī)加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，代建開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)度迅速走高。伴隨公司正式更名為“Landsea Green Management Limited”，采納“朗詩(shī)綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，取代“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司”，朗詩(shī)在中國(guó)市場(chǎng)基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型，代建業(yè)務(wù)的核心地位確立，成為主要業(yè)績(jī)來(lái)源。

??權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額為90.8億元，占比40.7%，主要來(lái)自中國(guó)杭州、武漢、無(wú)錫、嘉興、成都、綿陽(yáng)、重慶、南京、上海等城市以及美國(guó)一、二線門戶城市的在售項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)權(quán)益項(xiàng)目仍以小股操盤為主，簽約銷售額為23.9億元，較2021年大幅減少83.5%，應(yīng)占權(quán)益比例為33.7%。

??進(jìn)入行業(yè)下行周期，朗詩(shī)代建與投資開(kāi)發(fā)并行、中美雙市場(chǎng)布局也難抵業(yè)績(jī)滑坡。轉(zhuǎn)型代建賽道，尤為看重企業(yè)品牌和運(yùn)營(yíng)管理能力，朗詩(shī)堅(jiān)持打造綠色差異化能力，培育自身的綠色品牌力，構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)能否依靠代建抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口快速恢復(fù)，有待進(jìn)一步觀望。

??02 投資

??年內(nèi)獲取57個(gè)項(xiàng)目，代建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備明顯增加

??2022年，朗詩(shī)堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的投資策略，積極拓展小股操盤和開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，共計(jì)獲取57個(gè)項(xiàng)目，均為開(kāi)發(fā)銷售型物業(yè)，分布于中國(guó)境內(nèi)與美國(guó)，總計(jì)新增可售面積為337.86萬(wàn)平方米。包括權(quán)益項(xiàng)目35個(gè)，新增可售面積為108.23萬(wàn)平方米，占比32%；開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目22個(gè)，均位于中國(guó)境內(nèi)，新增可售面積為229.63萬(wàn)平方米，占比68%。

??截至2022年末，朗詩(shī)擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為727.11萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值為1311.9億元。其中，開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目可售面積470.53萬(wàn)平方米，較2021年末明顯增加，預(yù)計(jì)可售貨值約828.8億元。

??權(quán)益項(xiàng)目可售面積為256.58萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為483.1億元，應(yīng)占權(quán)益部分可售面積為226.7萬(wàn)平方米，權(quán)益項(xiàng)目應(yīng)占權(quán)益比例為88.4%，呈現(xiàn)逐年走高的趨勢(shì)。主要原因在于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之下，國(guó)內(nèi)權(quán)益項(xiàng)目減少，轉(zhuǎn)向拓展代建業(yè)務(wù)，在美國(guó)獨(dú)立投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比大幅增加；期末于美國(guó)的可售建面約為195.51萬(wàn)平米，占權(quán)益項(xiàng)目總量的76%。

??從儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積分布來(lái)看，由于開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目布局加速，中國(guó)境內(nèi)儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積占比達(dá)73.1%，較2021年62.5%進(jìn)一步提升，布局主要以二線城市、熱點(diǎn)三線城市為主，核心城市成都、蘇州、無(wú)錫儲(chǔ)備較為豐富，可售面積均超過(guò)50萬(wàn)平方米，其中成都項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積達(dá)到69.8萬(wàn)平方米，戰(zhàn)略地位最為突出。

??03 盈利

??營(yíng)收大幅增長(zhǎng)73.6%，歸母凈利潤(rùn)連續(xù)三年虧損

??報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)營(yíng)業(yè)收入約為140.2億元，同比大幅增長(zhǎng)73.6%。由于銷售及服務(wù)成本飆升97.7%，實(shí)現(xiàn)毛利約13.5億元，同比減少18.9%，毛利率為9.7%，跌破兩位數(shù)，較2021年20.7%下降11個(gè)百分點(diǎn)。在疫情及市場(chǎng)下行沖擊下，疊加資產(chǎn)減值損失、沖回遞延所得稅資產(chǎn)、合營(yíng)企業(yè)虧損等影響，最終凈利潤(rùn)虧損24.5億元，歸母凈利潤(rùn)虧損25.9億元。

??近年，市場(chǎng)下行沖擊以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整影響，朗詩(shī)盈利持續(xù)承壓，歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，且虧損幅度不斷加劇。值得注意的是，截至報(bào)告期末，朗詩(shī)應(yīng)占權(quán)益下的已售未入帳物業(yè)面積為62.3萬(wàn)平方米、金額約104億元，分別同比減少40.6%、44.3%，未來(lái)營(yíng)收的實(shí)現(xiàn)或受到一定影響，盈利將繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

??04 負(fù)債

??債務(wù)到期結(jié)構(gòu)集中，踩中“三條紅線”

??截至2022年末，朗詩(shī)總有息負(fù)債73.3億元，加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為6.2%，低于2021年末7.0%。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，一年內(nèi)到期債務(wù)14.9億元，占比20.4%，較2021年末45.2%大幅降低；一至兩年到期債務(wù)49.6億元，占比從2021年1.3%飆升至67.6%；兩至五年到期債務(wù)8.3億元，占比11.3%；五年以上債務(wù)0.5億元，占比0.7%。整體來(lái)看，債務(wù)集中在一年以內(nèi)以及一至兩年到期，合計(jì)占比約88%，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全性較低，兩年內(nèi)償還負(fù)擔(dān)較大。

??從償債壓力指標(biāo)來(lái)看，若剔除獨(dú)立管理的Landsea Homes所持有的現(xiàn)金結(jié)余，朗詩(shī)持有的非受限現(xiàn)金僅為3.91億元，非受限現(xiàn)金短債比為0.26，凈負(fù)債率為223.2%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為86.4%，踩中“三條紅線”。伴隨行業(yè)流動(dòng)性收緊以及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整，朗詩(shī)的流動(dòng)性及財(cái)務(wù)狀況惡化，面臨較高的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。