市場(chǎng) 2023-04-14 08:45:51 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??今年一季度,租賃住房的利好政策頻頻出臺(tái),涉及金融稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、權(quán)益保障和租賃供應(yīng)等方面,尤其是金融機(jī)構(gòu)加大支持,通過拓寬住房租賃融資渠道、加強(qiáng)住房租賃金融創(chuàng)新和規(guī)范住房租賃金融管理等,越來越多的新建大型社區(qū)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng),市場(chǎng)活力加速激活。
??2023年3月5號(hào)政府工作報(bào)告中再次提到“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制,擴(kuò)大保障性住房供給,推進(jìn)長租房市場(chǎng)建設(shè),穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?!?/p>
??2月份,人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)均明確了將支持規(guī)?;?jīng)營、長期經(jīng)營的住房租賃企業(yè)發(fā)展,允許經(jīng)營性貸款置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。
??明確的政策與金融支持,讓租賃企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的未來發(fā)展有了更好的預(yù)期和信心,也加快了拓展步伐。2023年,租賃企業(yè)拓店速度加快,環(huán)比增長4.24%,同比增速7.50%。一季度,租賃企業(yè)的管理規(guī)模達(dá)130.07萬間,相較于上一季度累計(jì)拓店規(guī)模5.29萬間。
??其中,TOP30集中式長租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.40萬間,同比增長7.58%,環(huán)比增長0.14%,開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長。
??個(gè)人租賃房源的表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。一季度全國55城個(gè)人租賃房源新增房源量150.79萬間,新增供應(yīng)量同比延續(xù)下降趨勢(shì);平均租金為32.89元/平方米/月,環(huán)比下降0.26%,同比下降0.39%,保持平穩(wěn)狀態(tài)。
??今年的政府工作報(bào)告重點(diǎn)提到要推進(jìn)長租房市場(chǎng)建設(shè)后,各地都紛紛行動(dòng)起來。2023年北京安排租賃住宅用地供應(yīng)指標(biāo)260公頃;深圳提出新的“十四五”保租房建設(shè)目標(biāo),進(jìn)一步擴(kuò)大保租房建設(shè)規(guī)模;梧州和安陽等城市發(fā)布各自保租房發(fā)展的實(shí)施方案。
??需要明確的是,這里所說的長租房市場(chǎng),是對(duì)機(jī)構(gòu)化住房租賃市場(chǎng)的統(tǒng)稱,其中包括保障性租賃住房與商業(yè)性租賃住房。
??從2021年開始提出保租房建設(shè)目標(biāo)到現(xiàn)在已經(jīng)2年多,國家和各地政府從最初的完成供應(yīng)目標(biāo),新增租賃相關(guān)用地加快保租房的籌建,逐漸過渡到形成真正有效的供應(yīng),滿足更多實(shí)際需求的供應(yīng)。
??因此,各地在保租房供應(yīng)上開始出現(xiàn)“弱增量,強(qiáng)存量”的趨勢(shì)。
??最明顯的表現(xiàn)是,建設(shè)租賃住房的相關(guān)用地供應(yīng)成交呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。租賃相關(guān)用地的成交從2021年的1201萬平米,下降到2022年的444.2萬平米。到2023年一季度,租賃相關(guān)用地成交僅16萬平米,僅廣州、深圳、寧波三個(gè)城市有租賃相關(guān)用地的成交。
??整個(gè)一季度,全國租賃相關(guān)用地成交同比下降了78.73%,在2022年四季度減少租賃相關(guān)用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上,今年一季度進(jìn)一步下滑,環(huán)比下降28.31%。租賃相關(guān)用地的供應(yīng)成交開始呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。
??“弱增量”很重要的一個(gè)原因是,租賃相關(guān)用地的供應(yīng)成交成交區(qū)域都在城市的外圍區(qū)域。
??以上海為例,租賃相關(guān)用地成交宗數(shù)中,外環(huán)外占比69%,中環(huán)外占比13%,內(nèi)中環(huán)及內(nèi)環(huán)內(nèi)僅占比16%,且內(nèi)中環(huán)及內(nèi)環(huán)內(nèi)成交土地的建面都相對(duì)較小。
??同時(shí),這些區(qū)域因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)分布等原因,新青年、新市民的租賃需求更旺盛。因此,新建類的租賃供應(yīng)量占比過大可能導(dǎo)致無法滿足目標(biāo)群體的有效需求,因此各地開始減少新建保租房的供應(yīng)量。
??在“弱增量”的同時(shí),各地政府要完成十四五保租房的籌建目標(biāo),同時(shí)形成最終有效的供應(yīng),開始在“強(qiáng)增量”上動(dòng)起了腦筋。
??全國已有多個(gè)省市紛紛探索存量房屋或存量土地建設(shè)租賃住房,更加重視在一些需求旺盛的區(qū)域?qū)ΜF(xiàn)有的存量住房進(jìn)行“非改租”?!胺歉淖狻闭咭舱谥饾u明晰,已有多地完成了多個(gè)“非改租”的項(xiàng)目納保工作。
??比如東莞,2023年4月初出臺(tái)《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實(shí)施方案》,明確堅(jiān)持應(yīng)居則居、應(yīng)商則商,從源頭上把控商業(yè)辦公用房的合理供給量,并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況,選擇調(diào)整三舊改造項(xiàng)目和軌道站點(diǎn)TOD地區(qū)等不合時(shí)宜的規(guī)劃,增加保障性租賃住房供給,滿足新市民、青年人的住房需求。
??東莞的這個(gè)政策,并非盲目的“非改租”, 而是在增加增加保障性租賃住房供給的同時(shí),希望提升產(chǎn)品品質(zhì)以滿足租賃人群的真正需求。
??一季度,全國55城個(gè)人房源租金表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定,同環(huán)比漲跌幅均在1%以內(nèi)。
??其中,1月租金出現(xiàn)下跌,主要由于傳統(tǒng)淡季的影響,盡管今年疫情防控進(jìn)入新階段,春節(jié)假期人員返鄉(xiāng)及春節(jié)出游提升,由于人員的流動(dòng)導(dǎo)致了租賃需求的減弱,業(yè)主為了加快出租從而降低租金水平。
??2-3月份隨著春招以及返工潮的到來,各城市的租賃市場(chǎng)逐步回暖,租金呈上漲趨勢(shì)。
??同時(shí),個(gè)人房源新增供應(yīng)仍呈下跌趨勢(shì),但降幅收窄。受外來人口返鄉(xiāng)和春節(jié)假期出游等因素影響,1月的租賃市場(chǎng)整體來看較為冷清,新增供應(yīng)量同環(huán)比下跌顯著。
??2月新增供應(yīng)環(huán)比大漲,同時(shí)也扭轉(zhuǎn)了新增供應(yīng)房源量連續(xù)7月下跌的局面。3月由于春節(jié)租賃需求的集中釋放,使得本月供應(yīng)出現(xiàn)下降,新增供應(yīng)量同比依舊恢復(fù)下降趨勢(shì)。
??一季度,重點(diǎn)城市共有8個(gè)大型租賃社區(qū)入市,供應(yīng)19516間房源。從項(xiàng)目分布來看,八個(gè)項(xiàng)目集中在上海和廈門,其中上海布局項(xiàng)目最多,房源共計(jì)11516間,占開業(yè)規(guī)模的59%。
??地方國企和具有規(guī)?;\(yùn)營能力的住房租賃品牌在市場(chǎng)上占據(jù)優(yōu)勢(shì),萬科泊寓、華潤有巢等通過輕資產(chǎn)托管或重資產(chǎn)持有的模式在多個(gè)城市布局大型租賃社區(qū),快速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。
??自2020年以來,“大型租賃社區(qū)”就是租賃行業(yè)的高熱詞匯。大型租賃社區(qū)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,構(gòu)建新時(shí)代住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè),提供了有益的探索和實(shí)踐價(jià)值。大型租賃社區(qū)作為市場(chǎng)租賃房源的重要供給,也是未來租賃產(chǎn)品的主流發(fā)展方向。
??3月,集中式公寓整體租金波動(dòng)較小,從各城環(huán)比漲跌幅來看,除成都上漲近4%以外,其余城市上下浮動(dòng)1%,上海和北京集中式房源租金仍遠(yuǎn)高于其他城市。
??核心城市受大量新建及改建集中式公寓入市影響,集中式房源供應(yīng)充足,市場(chǎng)租金整體保持穩(wěn)定。
??一季度,集中式長租公寓的開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長。其中,TOP30集中式長租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.40萬間,同比增長7.58%,環(huán)比增長0.14%。
??國央企系租賃企業(yè)一季度開店動(dòng)作不斷,尤其是以租賃大社區(qū)為代表的項(xiàng)目集中入市,大大增加了市場(chǎng)房源的供給量。
??一季度,TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模門檻上升至6944間,較上一季度提升了1418間,入榜門檻持續(xù)提升。
??其中,TOP3頭部企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計(jì)36.02萬間,占TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模的39%。萬科泊寓以16.7萬間的成績遙遙 領(lǐng)先,位居榜首。
??國央企系企業(yè)奮起直追,開業(yè)增速表現(xiàn)亮眼。央企系的中海長租公寓(海堂、友里)和華潤有巢開業(yè)規(guī)模同比增長均超50%,分別增長84.01%和58.32%。
??國企系的合房承寓開業(yè)規(guī)模同比增長35.84%,環(huán)比增長13.40%,上海城方開業(yè)規(guī)模同比增長19.40%,環(huán)比增長13.10%。國央企系租賃運(yùn)營企業(yè)持續(xù)發(fā)揮示范引領(lǐng)作用,做住房租賃市場(chǎng)“壓艙石”。
??一季度,租賃企業(yè)管理規(guī)模TOP30的門檻為11851間,其中TOP3管理規(guī)模共計(jì)46.53萬間,占TOP30管理規(guī)模的36%,企業(yè)頭部效應(yīng)依然顯著。
??萬科泊寓和龍湖冠寓分別以21.5萬間和16.0萬間的管理規(guī)模持續(xù)摘得冠軍和亞軍。
??從拓展規(guī)模來看,國家隊(duì)企業(yè)厚積薄發(fā)。管理規(guī)模TOP30企業(yè)中,有11家企業(yè)屬于國央企,資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加,相較于去年同期,管理規(guī)模增長2.6萬間,拓展房源規(guī)模超過房企系和創(chuàng)業(yè)系企業(yè)。
??2023年第一季度金融支持力度不斷加碼,金融創(chuàng)新進(jìn)程加速,住房租賃行業(yè)從機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;呦蚪鹑诨?。
??在國家大力倡導(dǎo)租賃住房的政策紅利下,TOP30租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模近95萬間,管理規(guī)模超132萬間,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住房租賃行業(yè)的多元供應(yīng)。
??目前,政府主導(dǎo)的保租房和市場(chǎng)化的集中式租賃已基本形成互為補(bǔ)充的關(guān)系。隨著政府對(duì)機(jī)構(gòu)化住房租賃市場(chǎng)的支持力度進(jìn)一步加大,長租市場(chǎng)在2023年重新進(jìn)入快速發(fā)展的階段,也吸引了更多的企業(yè)和資金關(guān)注并進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
??國央企也逐漸加大對(duì)租賃市場(chǎng)的投入和布局,競(jìng)爭(zhēng)加劇也讓入局企業(yè)在追求規(guī)模的同時(shí),也不斷提升產(chǎn)品和運(yùn)營服務(wù)能力,積極探索商業(yè)模式,穩(wěn)扎穩(wěn)打,提質(zhì)保效。
??相信未來,將有更多的企業(yè)在住房租賃這條賽道上走得更長遠(yuǎn)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論