??專題視點

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年末全國人口141175萬人，比上年末減少85萬人，這是我國人口首次迎來負(fù)增長，我國也正式步入人口負(fù)增長國家之列。負(fù)增長主要源自長期低生育率，2022年全年出生人口956萬人，人口出生率為6.77‰，這是我國出生人口首次低于1000萬，較2016年出生人口1786萬人減少了830萬人，規(guī)模較少了46%，規(guī)模明顯收縮。同時“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，已經(jīng)處于較低水平。按照人口理論，2.1的總和生育率是維持代際更替、人口穩(wěn)定的基本條件；1.5是國際社會通認(rèn)的警戒線，一旦下滑至1.5以下，就有掉入“低生育率陷阱”的可能，樓市需求側(cè)勢必也會面臨多方面的挑戰(zhàn)。

??從相關(guān)人口數(shù)據(jù)來看，我國已經(jīng)陷入低生育陷阱，受計劃生育政策、教育理念的影響，與同等經(jīng)濟(jì)水平的國家相比，我國的生育率水平更低。不僅如此，我國的老齡化沖擊也先一步來臨，粗略算下來，未來10年我國勞動人口將減少7000萬人，年均減少700萬。老齡化使得城鎮(zhèn)就業(yè)人口大幅減少，由于老年人對住房需求相對較少，勢必對住房市場造成一定的沖擊。分區(qū)域來看，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級以及收入水平差異等多重因素的影響，城市競爭越發(fā)嚴(yán)重，山西、貴州、甘肅等地區(qū)或?qū)⒚媾R更嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場也將遭受一定的沖擊。

??國際經(jīng)驗顯示，一旦陷入低生育陷阱（總和生育率低于1.5），生育率是很難回升的。即使生育率有所回升，也難以實質(zhì)性上臺階，且容易出現(xiàn)反復(fù)。在我國人口出生率大幅下降這樣的大背景之下，為了更好的應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模波動挑戰(zhàn)：

??首先，可以利用完善托育服務(wù)體系、增加育兒補(bǔ)貼等生育鼓勵政策提升人口出生率，增加購房需求；尤其是多子女家庭在購房、租房方面給予政策傾斜，在降低購房門檻、減免稅費、實行差異化的信貸政策等方面都有可能出臺一些鼓勵措施，進(jìn)而激活房地產(chǎn)市場；

??其次，要結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，開展職業(yè)技能培訓(xùn)，加快培養(yǎng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的急需人才；以市場主導(dǎo)、共建共享的方式構(gòu)建人力資源供給體系，緩解就業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾，千方百計提高就業(yè)率和收入水平，進(jìn)而提升購買力；

??此外，也要破除妨礙勞動力、人才流動的體制和政策弊端，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為增量城鎮(zhèn)人口提供戶籍、就學(xué)、就醫(yī)等方面的便利，提升城市競爭力，有效緩解低生育率帶來的沖擊，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸。

??PART.01

??新出生人口減少

??需求更替速度同步下降

??受晚婚晚育、婚育理念轉(zhuǎn)變的影響，我國人口出生率明顯下降。受此影響，2022年，我國人口出生規(guī)模首次跌破千萬，總?cè)丝谝?guī)模減少85萬人。分區(qū)域來看，有超14個地區(qū)人口規(guī)模已經(jīng)負(fù)增長，其中黑吉遼三省，人口自然增長率均在-3‰以上，依賴內(nèi)生需求的省市面臨更大挑戰(zhàn)。

??1.1 2022年出生人口首次跌破千萬，我國也正式步入人口負(fù)增長國家之列

??受80后嬰兒潮生育高峰和二胎放開的影響，2011-2017年人口出生率持續(xù)高位，多個年份出生率超過13‰，出生規(guī)模均在1600萬以上，創(chuàng)下一波生育高峰。但是自2016年以來，我國人口出生率開啟了斷崖式下跌，出生率由2016年的13.57‰降至2022年6.77‰，出生率七連降創(chuàng)歷史新低，下降了6.8個千分點。

??從絕對規(guī)模來看，2022年我國出生人口跌至956萬人，首次降至1000萬人以下，較2016年出生人口1786萬人減少了830萬人，規(guī)模較少了46%，規(guī)模明顯收縮。同期死亡人口1041萬人，死亡率為7.37‰；自然增長率為-0.60‰，這也是我國人口自改革開放以來首次迎來負(fù)增長。2022年，我國總?cè)丝诮抵?41175萬，較2021年減少了85萬，2022年我國也正式跨入人口負(fù)增長國家之列，可以稱之為“人口負(fù)增長元年”。

??1.2 近半數(shù)地區(qū)人口規(guī)模收縮，人口大省山東也步入人口負(fù)增長時代（略）

??1.3 上?？偤蜕式抵?.7，人口流入較多的杭州自然增長率也明顯收窄（略）

??PART.02

??人口紅利“消退”，勞動力人口減少

??從規(guī)模上來看，我國勞動人口規(guī)模明顯有減少的趨勢，與此同時，老和少的規(guī)模在不同程度地增加，2021年總撫養(yǎng)比增至46.3%，即不到2.2個勞動人口就要供養(yǎng)1個老人或兒童，撫養(yǎng)壓力明顯增加。不僅如此，東北和中西部部分地區(qū)50-59歲人口比例均超17%，將在未來的10年迎來一波“退休潮”，養(yǎng)老壓力繼續(xù)增加。

??2.1 勞動力人口規(guī)模明顯下滑，總撫養(yǎng)比增至46.3%

??統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國15-64歲人口為9.65億人，較2013年峰值10.1億人減少了4500萬人，人口紅利有“消退”的趨勢。與此同時，0-14歲和65歲以上人口規(guī)模逐漸增加，2021年總撫養(yǎng)比增至46.3%，即不到2.2個勞動人口就要供養(yǎng)1個老人或兒童。而總撫養(yǎng)比在2010年僅有34.2%，由此可以看出撫養(yǎng)壓力的增速之快。

??具體來看，受人口出生率下滑的影響，少兒撫養(yǎng)比在2020年達(dá)到階段性峰值26.2%之后，2021年有下降的趨勢，降至25.6%；而老年撫養(yǎng)比已經(jīng)延續(xù)了多年的上升，由2003年的10.7%增至2021年的20.8%，比例接近翻番，并且年均增速明顯加快，近三年年均增速高達(dá)1.33個百分點，而在2010年之前的10年間年均增速不足0.2個百分點，養(yǎng)老壓力劇增。

??2.2 東北和中西部地區(qū)將迎來一波“退休潮”，養(yǎng)老壓力繼續(xù)增加

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年我國65周歲及以上人口達(dá)20978萬人，占全國人口比重14.9%，較2021年增加了0.7個百分點。按照國際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲及以上人口占比超過7%時，意味著進(jìn)入老齡化；達(dá)到14%，為深度老齡化；超過20%，則進(jìn)入超老齡化社會。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，2022年，我國已經(jīng)進(jìn)入到深度老齡化社會。不僅如此，受社會、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口流動等多重因素影響，地區(qū)之間的老齡化率也存在較大差異。

??第七次人口普查公布的人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年全國50-59歲人口占比為16%，這部分人群在未來的10年相繼退休，養(yǎng)老壓力進(jìn)一步增加。分地區(qū)來看，黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙、湖北、甘肅、江蘇、安徽等東北和中西部地區(qū)目前50-59歲人口占比均超17%，在之后的10年間這些地區(qū)將會出現(xiàn)一波較高的退休潮，養(yǎng)老壓力將明顯增加。

??2.3 大量的人口流入一定程度減緩老齡化進(jìn)程，上海50歲以上人口比重為38%

??反之，10年間新增退休人員占比較低區(qū)域集中在西部和東南沿海地區(qū)，這些地區(qū)大都是生育率較高的地區(qū)，譬如西藏、貴州、新疆、寧夏、廣西、廣東等，50-59歲人口占比均在15%以下，尤其是西藏，瀕臨退休人員比重僅有11%，50歲以上總?cè)丝诒戎貎H有20%，是全國養(yǎng)老壓力最小的地區(qū)。

??值得注意的是，受益于人口流入，目前深受重度老齡化之痛（目前60歲以上人員比重高達(dá)23.4%，僅次于遼寧省）的上海未來10年退休人員占比為14.1%，在全國31個地區(qū)中處于較低水平，在一定程度上可以減輕上海的老齡化壓力，50歲以上比重為38%，低于遼寧、黑龍江、吉林、江蘇、重慶、四川、湖北、內(nèi)蒙古、山東多個地區(qū)，老齡化程度進(jìn)程略有變緩。

??PART.03

??增量需求更加依賴于人口遷徙和住房改善

??考慮到全國人口總規(guī)模峰值已過，各省常住人口將逐步進(jìn)入負(fù)增長車道，目前已知的2022年人口規(guī)模增長比較顯著的是浙江，年末全省常住人口6577萬人，比上年末增加37萬人，在目前已經(jīng)公布數(shù)據(jù)的地區(qū)中居于首位（廣東尚未公布）。這一數(shù)據(jù)可以看出內(nèi)生需求將明顯減少，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的沖擊。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積、金額分別為135837萬平方米、133308億元，同比分別下降24%和27%，快速發(fā)展20余年的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模正式進(jìn)入下行周期。在人口規(guī)模減少的大背景之下，長期以來經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或大中心城市人口逐年大增的態(tài)勢將會扭轉(zhuǎn)，購房需求將更多地依靠人口遷徙和住房改善，對于少數(shù)人均住房面積較低的區(qū)域而言，下一階段的增長空間優(yōu)勢也會更為顯著。

??3.1 2030年城鎮(zhèn)化率有望突破70%，人口遷徙雖降速仍有望中期趨穩(wěn)（略）

??3.2 未來十年城鎮(zhèn)人口增長主要看縣域，河南、山東、四川增量高居前三（略）

??3.3 約1/4人口住房面積仍不足35㎡，大灣區(qū)改善需求空間較大（略）

??PART.04

??產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型陣痛期

??就業(yè)人口指標(biāo)出現(xiàn)波動

??改革開放四十多年以來，我們經(jīng)濟(jì)社會取得了巨大的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也明顯調(diào)整。尤其近些年，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、人工智能等新技術(shù)革命的快速發(fā)展，原有的勞動密集型產(chǎn)業(yè)工人逐漸被機(jī)械化取代，低端產(chǎn)業(yè)工人需求逐漸減少，對他們的就業(yè)造成一定程度地影響，而高科技人才和受過良好專業(yè)技能訓(xùn)練的新型勞動者成為需求主力。這樣一來，中短期內(nèi)會出現(xiàn)就業(yè)崗位與人力資源供求結(jié)構(gòu)錯位，就業(yè)指標(biāo)出現(xiàn)波動。此外，各地區(qū)、各行業(yè)之間薪酬差距也在逐漸拉大，在此影響下，人力資源供求越發(fā)失衡。

??4.1 產(chǎn)業(yè)升級疊加疫情影響，失業(yè)率升至5.6%的階段性高位（略）

??4.2 區(qū)域薪酬水平差異巨大，進(jìn)一步加劇人力資源供求錯位

??統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，31個省、自治區(qū)、直轄市在從業(yè)人數(shù)、工資水平和失業(yè)率方面表現(xiàn)各不相同。就收入水平上來看，京、滬城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資均超19萬元/人，較第三位的西藏自治區(qū)高出5萬元/人，第四、五位的則是天津和浙江，收入為12萬元/人?？偟膩砜?，31個地區(qū)之間的收入水平存在巨大差異。

??分區(qū)域來看，收入水平較高的區(qū)域除了京、滬、津等直轄市和西藏外，浙江、廣東和江蘇收入水平在國內(nèi)處于領(lǐng)先位置。尤其是是長三角區(qū)域，在高收入的吸引下，其人口吸引力大增?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，長三角三省一市2020年常住人口總量2.35億人，較2010年增加了近2000萬，占全國的1/4；人口增幅高達(dá)9%，遠(yuǎn)超全國平均水平5.38%，人口聚集規(guī)模和速度在全國表現(xiàn)均較突出。

??以長三角地區(qū)勞動力占比最高的杭州為例，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)尤為發(fā)達(dá)，而這些行業(yè)恰恰是高薪行業(yè)，2022年其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高達(dá)77043元/平方米，居于全國前列。高薪也吸引了大量高素質(zhì)人才，其政府工作報告顯示，2022年杭州市新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生34.7萬人，連續(xù)三年保持在30萬人以上，人才凈流入率繼續(xù)保持全國  第一，這也進(jìn)一步推升了杭州的大學(xué)生比重。

??相比之下，珠海、佛山等城市雖然勞動力比重在全國居于前列，但是這些城市的大學(xué)生比重均低于杭州，教育素質(zhì)不佳。以東莞為例，雖然其勞動人口比重高達(dá)81.41%，居于全國首位，但是其居民受教育水平較低，大學(xué)生比重僅有13%，不及杭州的一半，也低于全國平均水平；占比最高的人口是初中生，占比高達(dá)42%，多以低端產(chǎn)業(yè)工人為主，這部分人群收入普遍不高，因而影響了購房需求的基本面。

??不僅如此，中西部地區(qū)由于產(chǎn)業(yè)能級相對低，收入水平也處于較低水平，人口外流現(xiàn)象較為突出，城市競爭力又會被進(jìn)一步削弱。就以大學(xué)生比重較好的太原為例，2020年其城鎮(zhèn)居民可支配收入僅38329元/人，低于全國平均水平。長久以來，其高學(xué)歷人口比重均居全國前列（“六普”時僅次于北京、南京和武漢，比重高達(dá)24%，甚至超過了上海），但是其收入水平在一二線城市處于墊底位置，僅略高于長春（34045元/人）。與之類似的城市還有鄭州，其收入水平同樣與其高學(xué)歷人口比重極不匹配，其經(jīng)濟(jì)潛力有待進(jìn)一步發(fā)掘。

??4.3互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)收入仍處領(lǐng)先位置，依然是年輕人心中的“白月光”（略）

??PART.05

??結(jié)論：城鎮(zhèn)就業(yè)人口年均下降700萬

??人力供求錯位加劇需求減量

??從相關(guān)人口數(shù)據(jù)來看，我國已經(jīng)陷入低生育陷阱，老齡化和少子化同步到來。受計劃生育政策、教育理念的影響，與同等經(jīng)濟(jì)水平的國家相比，我國的生育率水平更低。老齡化使得城鎮(zhèn)就業(yè)人口大幅減少，由于老年人對住房需求相對較少，勢必對住房市場造成一定的沖擊。分區(qū)域來看，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級以及收入水平差異等多重因素的影響，城市競爭越發(fā)嚴(yán)重，山西、貴州、甘肅等地區(qū)或?qū)⒚媾R更嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場也將遭受一定的沖擊。

??5.1 需求缺口：老齡化沖擊先一步來臨，城鎮(zhèn)就業(yè)人口每年下降700萬人

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，我國大陸地區(qū)60歲及以上已經(jīng)超2.6億，占比高達(dá)18.70%，而10年前“六普”時60歲及以上老人不足1.8億人，占比僅有13.3%。10年間老年人增加了近8000萬，年均增量約800萬人。

??不僅如此，受生育理念轉(zhuǎn)變的影響，近5年我國年度出生人口數(shù)呈現(xiàn)斷崖式下跌，2022年已經(jīng)跌破1000萬人，人口總量進(jìn)入“負(fù)通道”?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，20歲以下的青少年比例僅有23.1%，較10年前下降了1個百分點?？紤]到2020年之后新生兒人口規(guī)模下降速度加快，未來10年青少年比例降幅將會超過1個百分點。一系列數(shù)據(jù)表現(xiàn)，在“六普”到“七普”的十年間，我國老齡化、少子化速度均明顯加深。

??對比2010和2020年人口“金字塔”，可以明顯的看出，我們?nèi)丝谡趶摹胺€(wěn)定型”向“收縮型”轉(zhuǎn)變，年輕人口組比例逐漸縮小，中年以上各組比重較大，塔形下窄上寬。2020年人口年齡比重最高的年齡組是30-34歲，占比為8.81%，其次是50-54歲和45-49歲年齡組，占比均超8%，勞動力人口以“中年”為主；而2010年人口年齡比重最高的年齡組是20-24歲，占比為9.56%，其次為40-44歲、35-39歲，年齡相對較輕。

??基于我國人口年齡結(jié)構(gòu)，2030年人口年齡比重最高的的年齡組大概率是40-44歲（“七普”時30-34歲），與此同時，1963年及整個六十年代（“七普”時50-54歲和45-49歲）出生高峰期出生的一代人都將依次進(jìn)入老年，使得我國人口老齡化進(jìn)程進(jìn)一步加速，向深度老齡化發(fā)展。粗略算下來，未來10年我國勞動人口將減少7000萬人，年均減少700萬。

??5.2 區(qū)域分化：城市競爭進(jìn)一步加劇，山西、貴州、甘肅或面臨更嚴(yán)峻產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛（略）

??5.3 政策建議：國際經(jīng)驗來看生育率難再回升，促產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、解決人力供求結(jié)構(gòu)性錯位是關(guān)鍵

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，簡單來說就是一名女性平均生出1.3個孩子，這個數(shù)據(jù)代表著現(xiàn)如今我國仍然處于較低生育水平階段。通常是越是發(fā)達(dá)的國家，人口增長率就越低，甚至?xí)r常還會有負(fù)增長的情況出現(xiàn)。與同等收入水平國家相比，我國生育率處于墊底水平。即我國當(dāng)前人均GDP為1.2萬美元，而同等收入水平的俄羅斯、馬來西亞生育率分別為1.8、1.9，而我國實際生育率僅1.3。“未富先少生”，我國已成為人口前景最不樂觀的國家之一。

??造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的，既有因計劃生育導(dǎo)致育齡婦女?dāng)?shù)量明顯較少的緣故，又有房價、教育、養(yǎng)育成本過高的影響；尤其是近5年，20-35歲處于生育旺盛期的婦女大幅減少，房價又集聚攀升，疊加疫情的影響，使得我國生育率斷崖式下跌。

??國際經(jīng)驗顯示，一旦陷入低生育陷阱（總和生育率低于1.5），生育率是很難回升的。即使生育率有所回升，也難以實質(zhì)性上臺階，且容易出現(xiàn)反復(fù)。參考同樣實施過節(jié)育政策的新加坡，1960年代，新加坡總和生育率一度高達(dá)5.4，1970年代開始推出節(jié)育政策。在節(jié)育政策和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的雙重效應(yīng)下，其總和生育率從1971年的3.0快速下降到1986年的1.44。之后新加坡及時調(diào)整了人口政策，從限制生育轉(zhuǎn)向鼓勵生育，政策起到了一定作用，生育率從1．44增加到1989年的1．8，但好景不長，生育率上升4年后又重回下降趨勢，雖然新加坡不斷加大鼓勵生育的力度，但總和生育率依然在下降，1995年降到1.71，到2002年之后則一直低于1.4，之后則徘徊在1.1至1.3之間的低水平，2022年，新加坡生育率已低至1.05。由此可見，鼓勵生育政策的作用是有限的，一旦陷入低生育陷阱，人口負(fù)增長的趨勢很難被逆轉(zhuǎn)。

??在我國人口出生率大幅下降這樣的大背景之下，為了更好的應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模波動挑戰(zhàn)：

??首先，可以利用完善托育服務(wù)體系、增加育兒補(bǔ)貼等生育鼓勵政策提升人口出生率，增加購房需求；尤其是多子女家庭在購房、租房方面給予政策傾斜，在降低購房門檻、減免稅費、實行差異化的信貸政策等方面都有可能出臺一些鼓勵措施，進(jìn)而激活房地產(chǎn)市場；

??其次，要結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，開展職業(yè)技能培訓(xùn)，加快培養(yǎng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的急需人才；以市場主導(dǎo)、共建共享的方式構(gòu)建人力資源供給體系，緩解就業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾，千方百計提高就業(yè)率和收入水平，進(jìn)而提升購買力；

??此外，也要破除妨礙勞動力、人才流動的體制和政策弊端，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為增量城鎮(zhèn)人口提供戶籍、就學(xué)、就醫(yī)等方面的便利，提升城市競爭力，有效緩解低生育率帶來的沖擊，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸。