??導(dǎo)語(yǔ)

??緊抓窗口4月供應(yīng)再增量，結(jié)構(gòu)性回暖、復(fù)蘇動(dòng)能將轉(zhuǎn)弱。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??3月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，重點(diǎn)30城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%；成交雖同環(huán)比齊增，但增幅有收窄趨勢(shì)，一季度累計(jì)成交上漲21%，市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。二手房韌性顯著好于新房，環(huán)比增長(zhǎng)49%，北京、南京、青島等部分城市3月成交創(chuàng)去年以來(lái)單月新高。地市層面，受自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度、重點(diǎn)城市縮量提質(zhì)的供地策略的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位，并且降幅較前2月進(jìn)一步擴(kuò)大；而溢價(jià)率因優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升而維持5%的相對(duì)高位。

??01 新增供應(yīng)

??環(huán)比增164%尤其一線增2倍以上
京蓉漢杭等破百萬(wàn)方

??3月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)2007萬(wàn)平方米，超前2月供應(yīng)總和，環(huán)比激增164%，同比上漲45%，但仍低于2019、2021年同期規(guī)模。前3月累計(jì)供應(yīng)面積3462萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)13%。

??一線城市3月整體預(yù)計(jì)供應(yīng)338萬(wàn)平方米，環(huán)比增227%，同比增長(zhǎng)80%，前3月累計(jì)同比增長(zhǎng)13%。以廣州為例，2月樓市回暖激發(fā)房企推盤(pán)積極性，3月取證明顯提速，尤其是番禺、黃埔、增城等外圍區(qū)域供貨激增，供應(yīng)面積環(huán)比翻番、占全市比重近半。事實(shí)上，上海本月也迎來(lái)了集中性的推盤(pán)高峰，重啟“快開(kāi)快銷(xiāo)”模式，季度末預(yù)計(jì)有17個(gè)項(xiàng)目推售，有望迎來(lái)一波開(kāi)盤(pán)熱潮。

??二三線城市供應(yīng)也穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，26個(gè)監(jiān)測(cè)城市3月合計(jì)供應(yīng)1664萬(wàn)平方米，環(huán)比增154%，同比漲39%。各城市漲多跌少，福州等因上月放量顯著，3月迎來(lái)小幅回調(diào)。多數(shù)城市房企蓄勢(shì)待發(fā)，推盤(pán)積極性穩(wěn)步提升，尤其以鄭州、昆明、武漢、南寧等前期低迷型城市，本月漲幅顯著超預(yù)期。

??各城市供應(yīng)總量增長(zhǎng)具備一致性，結(jié)構(gòu)層面還是存在明顯差異。武漢、徐州等城市中心城區(qū)是供給絕對(duì)主力，譬如武漢黃陂、江夏等6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)面積占比不到2成，反觀洪山、江岸、東湖高新等城區(qū)供貨積極，3個(gè)區(qū)域合計(jì)供應(yīng)占全市近半比重。又比如成都等主城區(qū)和近郊供應(yīng)占比“五五開(kāi)”，恒大天府半島、盛世錦都等項(xiàng)目集中取證，帶動(dòng)天府新區(qū)供應(yīng)面積激增至55萬(wàn)平方米，而另一供給大戶(hù)溫江區(qū)供應(yīng)規(guī)模也接近50萬(wàn)平方米，主要是金沙湖畔、康德馨苑等項(xiàng)目大規(guī)模拿證所致。南京等城市則是郊區(qū)供應(yīng)發(fā)力，浦口供應(yīng)面積環(huán)比翻兩番，占全市比重3成以上。

??02 新房成交環(huán)比增27%增速放緩
一線漲幅5成“高熱不退”

??3月“金三”成交成色尚可,30個(gè)城市成交規(guī)模為2200萬(wàn)平方米,環(huán)比再增27%，與歷年同期對(duì)比，略好于2020年和2022年，整體延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但是增長(zhǎng)動(dòng)能有逐步放緩趨勢(shì)。

??一線城市因供應(yīng)顯著放量，成交大幅回升，同環(huán)比漲幅5成。北京、上海熱點(diǎn)恒熱,深圳低位回升，隨著改善盤(pán)集中入市，中高端購(gòu)買(mǎi)力逐步釋放，成交達(dá)到一季度單月高點(diǎn)。廣州同樣迎來(lái)了階段性放量行情，3月單月突破100萬(wàn)平方米，累計(jì)同比上漲26%，漲幅在4個(gè)一線城市中居首。

??二三線城市回升幅度不及一線顯著。26個(gè)監(jiān)測(cè)城市整體成交1896萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%。大體可以分為以下三類(lèi)：一是廈門(mén)、無(wú)錫等依靠中高端客群支撐市場(chǎng)熱度城市因改善盤(pán)集中入市環(huán)比幾近翻番。二是武漢、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市整體復(fù)蘇動(dòng)能延續(xù)低位回升態(tài)勢(shì)，近幾周來(lái)訪、去化雖有回落，但整體維持高位。三是重慶、鄭州、昆明、徐州等增長(zhǎng)持續(xù)性轉(zhuǎn)弱，節(jié)后一輪釋放后，需求略顯疲軟。

??03 項(xiàng)目去化

??平均去化率46%持穩(wěn)
寧蘇漢甬等增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，20個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤(pán)去化率高位持穩(wěn)46%，與上月相比基本持平。從周度變化來(lái)看，基本在5成左右波動(dòng)，波幅持穩(wěn)在正負(fù)5個(gè)百分點(diǎn)。

??聚焦到單個(gè)城市，3月各城市環(huán)比漲跌參半，部分漲跌幅顯著超20%的城市諸如北京、深圳、蘇州、鄭州受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響顯著，以蘇州為例，2023年1-2月僅1-2個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)入市，去化率幾近100%，本月雖回落至72%，但整體市場(chǎng)熱度仍處于高位維持。

??按照市場(chǎng)熱度大體可分為以下幾類(lèi)：一是上海、成都、杭州等前期熱點(diǎn)城市，去化率基本都在7成左右，主要依托剛改自住需求釋放，市場(chǎng)尚能保溫；二是南京、蘇州、武漢、寧波去化率轉(zhuǎn)降，來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)自3月下半月以來(lái)均有不同程度回落，但總體仍處于高位維持。三是東莞、常州等強(qiáng)三線城市市場(chǎng)還處于筑底階段，本月去化率均降至10%及以下，短期觀望情緒濃厚。

??04 庫(kù)存供不應(yīng)求、總量再微降
7成以上城市消化周期縮短

??3月，多數(shù)城市供應(yīng)緊張狀況有所緩解，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的0.47升至0.91，深圳、合肥、蘇州等均已升至1以上，但南京、無(wú)錫等近8成城市還處在階段性供不應(yīng)求狀態(tài)中，受此影響，30城庫(kù)存繼續(xù)走低，環(huán)比下降1%，長(zhǎng)沙、濟(jì)南等庫(kù)存環(huán)比跌幅超過(guò)5%。

??7成以上城市消化周期較上月有所縮短，顯示庫(kù)存積壓狀況進(jìn)一步改善，特別是廣州、南寧等城市，消化周期環(huán)比降幅達(dá)到20%左右，并在本月回歸18個(gè)月以?xún)?nèi)的安全區(qū)間。同比來(lái)看，近8成城市消化周期進(jìn)入收縮區(qū)間，但長(zhǎng)春、大連等消化周期超30個(gè)月去庫(kù)存壓力還是不容小覷。

??05 二手住房成交同比翻番、多城重回兩年前高點(diǎn)
但掛牌亦再攀升

??3月，15個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1012萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)98%和49%，增幅較上月略有收窄，主要是因?yàn)樯显聰?shù)據(jù)存在春節(jié)錯(cuò)期效應(yīng)，實(shí)際3月二手房市場(chǎng)企穩(wěn)回升走勢(shì)延續(xù)，且成交表現(xiàn)要好于新房。前3月二手房累計(jì)成交2113萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)66%。

??分城市來(lái)看，15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交環(huán)比均回升，南京、杭州等9城增幅超過(guò)50%。特別是蘇州，由于“帶押過(guò)戶(hù)”交易模式的推行疊加前期首付比、房貸利率下調(diào)影響，3月二手房市場(chǎng)回暖勢(shì)頭漸顯，成交由此前幾個(gè)月的45萬(wàn)平左右低位，躍升至80萬(wàn)平方米左右，環(huán)比增幅居重點(diǎn)城市之首。

??同比來(lái)看，所有監(jiān)測(cè)城市的二手房成交面積都高于去年同期水平，蘇杭等半數(shù)以上城市實(shí)現(xiàn)翻番，北京、南京、成都、青島等至少9個(gè)城市成交創(chuàng)下2022年以來(lái)單月新高。以深圳為例，去年3月正處在疫情和指導(dǎo)價(jià)雙重壓制之下，成交不足10萬(wàn)平，而今年積壓需求集中釋放疊加指導(dǎo)價(jià)放松預(yù)期，3月二手房成交規(guī)模升至37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近4倍。受到3月成交走強(qiáng)帶動(dòng)，廈門(mén)、舟山等累計(jì)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。

??除了成交量之外，我們還留意到，隨著市場(chǎng)活躍度提升，蘇州、南京、東莞等重點(diǎn)城市近期二手房掛牌量明顯增加，這背后既包括以小換大、以舊換新的置換群體，還包括相當(dāng)一部分借勢(shì)套現(xiàn)離場(chǎng)的業(yè)主，反映市場(chǎng)對(duì)中長(zhǎng)期復(fù)蘇的預(yù)期還不穩(wěn)固、不一致，總的來(lái)看二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的可持續(xù)性還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

??06 土地市場(chǎng)成交規(guī)模降至歷史低位
溢價(jià)率維持相對(duì)高位

??2023年3月，雖然有京、廣、寧等重點(diǎn)城市集中土拍，但整體上看，受自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度、重點(diǎn)城市縮量提質(zhì)的供地策略的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位，并且成交規(guī)模降幅較前2月進(jìn)一步擴(kuò)大。熱度方面，由于作為絕對(duì)主力的南京供地質(zhì)量明顯提升，11宗宅地有4宗地塊封頂成交，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在5%的相對(duì)高位。房企拿地來(lái)看，拿地主力依舊是央國(guó)企，譬如南京首輪集中土拍11宗地塊中有7宗被央國(guó)企收入，具體包括保利發(fā)展、大悅城、中海地產(chǎn)等，除少數(shù)搖號(hào)地塊外，熱門(mén)地塊主要落入央國(guó)企囊中。

??市場(chǎng)熱度方面。至截稿時(shí)南京、北京、廣州已經(jīng)進(jìn)行了集中土拍，整體來(lái)看，得益于縮量提質(zhì)的供地策略，再加之市場(chǎng)信心的恢復(fù)，土拍均取得了較好的市場(chǎng)熱度。整體溢價(jià)率水平也得以維持在相對(duì)高位，典型如南京溢價(jià)率更是高達(dá)8%。不過(guò)需要指出的是，城市內(nèi)的土拍熱度進(jìn)一步分化，典型如北京昌平兩宗地塊一“封頂搖號(hào)”，一“托底成交”。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止3月26日，一線城市本月共成交土地113萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲33%，同比微漲2%。成交金額為134億元，環(huán)比和同比降幅均超三成。具體城市來(lái)看，月內(nèi)開(kāi)啟2023年首輪集中土拍的廣州成交規(guī)模最大，涉及2宗宅地、4宗商辦。其次是北京，涉及2宗地，總成交建面為14萬(wàn)平方米。另外，上海成交少量商辦地塊均以底價(jià)成交。

??二線城市的成交規(guī)模較上月明顯下降。具體來(lái)看，至26日二線城市成交建面位606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%，同比大減61%。成交金額也隨之明顯下滑，環(huán)比下降38%至367億元，同比去年下降64%。受重點(diǎn)城市高價(jià)地占比減少的影響，樓板價(jià)較上月略有下降，降至6057元/平方米。具體到城市來(lái)看，本月僅西安、南京兩城成交建面超過(guò)了100萬(wàn)平方米；其余城市僅少量地塊成交，成交建面均不足50萬(wàn)平方米，市場(chǎng)熱度也在低位，除成都和長(zhǎng)沙外，基本上以底價(jià)成交。

??三四線城市則表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌。截止3月26日，總成交建面僅1982萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了45%，同比大降59%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無(wú)一城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米。榜首漳州總成交建面僅57萬(wàn)平方米，其次是臺(tái)州，成交建面僅54萬(wàn)平方米，位于第三位是紹興，成交建面僅38萬(wàn)平方米。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，僅紹興、湖州、蕪湖少量地塊溢價(jià)成交，其余大多數(shù)城市土拍仍以底價(jià)成交。

??07 縱觀緊抓窗口4月供應(yīng)再增量
結(jié)構(gòu)性回暖、復(fù)蘇動(dòng)能將轉(zhuǎn)弱

??總體來(lái)看，3月仍處于需求持續(xù)釋放期，核心一二線和強(qiáng)三線領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來(lái)的補(bǔ)償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場(chǎng)信心修復(fù)。值得關(guān)注的是，部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。

??展望后市，我們認(rèn)為，4月成交延續(xù)弱復(fù)蘇，增長(zhǎng)動(dòng)能還將轉(zhuǎn)弱：熱點(diǎn)恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。但是預(yù)期本輪需求釋放之后，多數(shù)城市也將恢復(fù)筑底態(tài)勢(shì)：若后續(xù)漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無(wú)政策利好疊加刺激，市場(chǎng)會(huì)有壓力。二線城市主力熱銷(xiāo)項(xiàng)目后續(xù)受限供應(yīng)縮量或錯(cuò)配，回暖持續(xù)性受制于供給約束。