??導語

??緊抓窗口4月供應(yīng)再增量，結(jié)構(gòu)性回暖、復(fù)蘇動能將轉(zhuǎn)弱。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??3月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，重點30城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%；成交雖同環(huán)比齊增，但增幅有收窄趨勢，一季度累計成交上漲21%，市場延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。二手房韌性顯著好于新房，環(huán)比增長49%，北京、南京、青島等部分城市3月成交創(chuàng)去年以來單月新高。地市層面，受自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度、重點城市縮量提質(zhì)的供地策略的影響，全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位，并且降幅較前2月進一步擴大；而溢價率因優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升而維持5%的相對高位。

??01 新增供應(yīng)

??環(huán)比增164%尤其一線增2倍以上
京蓉漢杭等破百萬方

??3月，30個重點城市新增供應(yīng)2007萬平方米，超前2月供應(yīng)總和，環(huán)比激增164%，同比上漲45%，但仍低于2019、2021年同期規(guī)模。前3月累計供應(yīng)面積3462萬平方米，累計同比增長13%。

??一線城市3月整體預(yù)計供應(yīng)338萬平方米，環(huán)比增227%，同比增長80%，前3月累計同比增長13%。以廣州為例，2月樓市回暖激發(fā)房企推盤積極性，3月取證明顯提速，尤其是番禺、黃埔、增城等外圍區(qū)域供貨激增，供應(yīng)面積環(huán)比翻番、占全市比重近半。事實上，上海本月也迎來了集中性的推盤高峰，重啟“快開快銷”模式，季度末預(yù)計有17個項目推售，有望迎來一波開盤熱潮。

??二三線城市供應(yīng)也穩(wěn)步回升態(tài)勢，26個監(jiān)測城市3月合計供應(yīng)1664萬平方米，環(huán)比增154%，同比漲39%。各城市漲多跌少，福州等因上月放量顯著，3月迎來小幅回調(diào)。多數(shù)城市房企蓄勢待發(fā)，推盤積極性穩(wěn)步提升，尤其以鄭州、昆明、武漢、南寧等前期低迷型城市，本月漲幅顯著超預(yù)期。

??各城市供應(yīng)總量增長具備一致性，結(jié)構(gòu)層面還是存在明顯差異。武漢、徐州等城市中心城區(qū)是供給絕對主力，譬如武漢黃陂、江夏等6個遠城區(qū)供應(yīng)面積占比不到2成，反觀洪山、江岸、東湖高新等城區(qū)供貨積極，3個區(qū)域合計供應(yīng)占全市近半比重。又比如成都等主城區(qū)和近郊供應(yīng)占比“五五開”，恒大天府半島、盛世錦都等項目集中取證，帶動天府新區(qū)供應(yīng)面積激增至55萬平方米，而另一供給大戶溫江區(qū)供應(yīng)規(guī)模也接近50萬平方米，主要是金沙湖畔、康德馨苑等項目大規(guī)模拿證所致。南京等城市則是郊區(qū)供應(yīng)發(fā)力，浦口供應(yīng)面積環(huán)比翻兩番，占全市比重3成以上。

??02 新房成交環(huán)比增27%增速放緩
一線漲幅5成“高熱不退”

??3月“金三”成交成色尚可,30個城市成交規(guī)模為2200萬平方米,環(huán)比再增27%，與歷年同期對比，略好于2020年和2022年，整體延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢，但是增長動能有逐步放緩趨勢。

??一線城市因供應(yīng)顯著放量，成交大幅回升，同環(huán)比漲幅5成。北京、上海熱點恒熱,深圳低位回升，隨著改善盤集中入市，中高端購買力逐步釋放，成交達到一季度單月高點。廣州同樣迎來了階段性放量行情，3月單月突破100萬平方米，累計同比上漲26%，漲幅在4個一線城市中居首。

??二三線城市回升幅度不及一線顯著。26個監(jiān)測城市整體成交1896萬平方米，環(huán)比增長24%。大體可以分為以下三類：一是廈門、無錫等依靠中高端客群支撐市場熱度城市因改善盤集中入市環(huán)比幾近翻番。二是武漢、南京、蘇州等強二線城市整體復(fù)蘇動能延續(xù)低位回升態(tài)勢，近幾周來訪、去化雖有回落，但整體維持高位。三是重慶、鄭州、昆明、徐州等增長持續(xù)性轉(zhuǎn)弱，節(jié)后一輪釋放后，需求略顯疲軟。

??03 項目去化

??平均去化率46%持穩(wěn)
寧蘇漢甬等增長動能轉(zhuǎn)弱

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，20個重點城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)46%，與上月相比基本持平。從周度變化來看，基本在5成左右波動，波幅持穩(wěn)在正負5個百分點。

??聚焦到單個城市，3月各城市環(huán)比漲跌參半，部分漲跌幅顯著超20%的城市諸如北京、深圳、蘇州、鄭州受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響顯著，以蘇州為例，2023年1-2月僅1-2個網(wǎng)紅盤入市，去化率幾近100%，本月雖回落至72%，但整體市場熱度仍處于高位維持。

??按照市場熱度大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等前期熱點城市，去化率基本都在7成左右，主要依托剛改自住需求釋放，市場尚能保溫；二是南京、蘇州、武漢、寧波去化率轉(zhuǎn)降，來訪、認購自3月下半月以來均有不同程度回落，但總體仍處于高位維持。三是東莞、常州等強三線城市市場還處于筑底階段，本月去化率均降至10%及以下，短期觀望情緒濃厚。

??04 庫存供不應(yīng)求、總量再微降
7成以上城市消化周期縮短

??3月，多數(shù)城市供應(yīng)緊張狀況有所緩解，30個重點監(jiān)測城市整體供求比由上月的0.47升至0.91，深圳、合肥、蘇州等均已升至1以上，但南京、無錫等近8成城市還處在階段性供不應(yīng)求狀態(tài)中，受此影響，30城庫存繼續(xù)走低，環(huán)比下降1%，長沙、濟南等庫存環(huán)比跌幅超過5%。

??7成以上城市消化周期較上月有所縮短，顯示庫存積壓狀況進一步改善，特別是廣州、南寧等城市，消化周期環(huán)比降幅達到20%左右，并在本月回歸18個月以內(nèi)的安全區(qū)間。同比來看，近8成城市消化周期進入收縮區(qū)間，但長春、大連等消化周期超30個月去庫存壓力還是不容小覷。

??05 二手住房成交同比翻番、多城重回兩年前高點
但掛牌亦再攀升

??3月，15個重點城市二手房成交面積預(yù)計為1012萬平方米，同、環(huán)比分別增長98%和49%，增幅較上月略有收窄，主要是因為上月數(shù)據(jù)存在春節(jié)錯期效應(yīng)，實際3月二手房市場企穩(wěn)回升走勢延續(xù)，且成交表現(xiàn)要好于新房。前3月二手房累計成交2113萬平方米，累計同比增長66%。

??分城市來看，15個重點監(jiān)測城市二手房成交環(huán)比均回升，南京、杭州等9城增幅超過50%。特別是蘇州，由于“帶押過戶”交易模式的推行疊加前期首付比、房貸利率下調(diào)影響，3月二手房市場回暖勢頭漸顯，成交由此前幾個月的45萬平左右低位，躍升至80萬平方米左右，環(huán)比增幅居重點城市之首。

??同比來看，所有監(jiān)測城市的二手房成交面積都高于去年同期水平，蘇杭等半數(shù)以上城市實現(xiàn)翻番，北京、南京、成都、青島等至少9個城市成交創(chuàng)下2022年以來單月新高。以深圳為例，去年3月正處在疫情和指導價雙重壓制之下，成交不足10萬平，而今年積壓需求集中釋放疊加指導價放松預(yù)期，3月二手房成交規(guī)模升至37萬平方米，增長近4倍。受到3月成交走強帶動，廈門、舟山等累計同比由負轉(zhuǎn)正。

??除了成交量之外，我們還留意到，隨著市場活躍度提升，蘇州、南京、東莞等重點城市近期二手房掛牌量明顯增加，這背后既包括以小換大、以舊換新的置換群體，還包括相當一部分借勢套現(xiàn)離場的業(yè)主，反映市場對中長期復(fù)蘇的預(yù)期還不穩(wěn)固、不一致，總的來看二手房市場轉(zhuǎn)暖的可持續(xù)性還有待時間檢驗。

??06 土地市場成交規(guī)模降至歷史低位
溢價率維持相對高位

??2023年3月，雖然有京、廣、寧等重點城市集中土拍，但整體上看，受自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度、重點城市縮量提質(zhì)的供地策略的影響，全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位，并且成交規(guī)模降幅較前2月進一步擴大。熱度方面，由于作為絕對主力的南京供地質(zhì)量明顯提升，11宗宅地有4宗地塊封頂成交，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在5%的相對高位。房企拿地來看，拿地主力依舊是央國企，譬如南京首輪集中土拍11宗地塊中有7宗被央國企收入，具體包括保利發(fā)展、大悅城、中海地產(chǎn)等，除少數(shù)搖號地塊外，熱門地塊主要落入央國企囊中。

??市場熱度方面。至截稿時南京、北京、廣州已經(jīng)進行了集中土拍，整體來看，得益于縮量提質(zhì)的供地策略，再加之市場信心的恢復(fù)，土拍均取得了較好的市場熱度。整體溢價率水平也得以維持在相對高位，典型如南京溢價率更是高達8%。不過需要指出的是，城市內(nèi)的土拍熱度進一步分化，典型如北京昌平兩宗地塊一“封頂搖號”，一“托底成交”。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止3月26日，一線城市本月共成交土地113萬平方米，環(huán)比上漲33%，同比微漲2%。成交金額為134億元，環(huán)比和同比降幅均超三成。具體城市來看，月內(nèi)開啟2023年首輪集中土拍的廣州成交規(guī)模最大，涉及2宗宅地、4宗商辦。其次是北京，涉及2宗地，總成交建面為14萬平方米。另外，上海成交少量商辦地塊均以底價成交。

??二線城市的成交規(guī)模較上月明顯下降。具體來看，至26日二線城市成交建面位606萬平方米，環(huán)比下降28%，同比大減61%。成交金額也隨之明顯下滑，環(huán)比下降38%至367億元，同比去年下降64%。受重點城市高價地占比減少的影響，樓板價較上月略有下降，降至6057元/平方米。具體到城市來看，本月僅西安、南京兩城成交建面超過了100萬平方米；其余城市僅少量地塊成交，成交建面均不足50萬平方米，市場熱度也在低位，除成都和長沙外，基本上以底價成交。

??三四線城市則表現(xiàn)為量價齊跌。截止3月26日，總成交建面僅1982萬平方米，環(huán)比下降了45%，同比大降59%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，無一城市成交規(guī)模超過100萬平方米。榜首漳州總成交建面僅57萬平方米，其次是臺州，成交建面僅54萬平方米，位于第三位是紹興，成交建面僅38萬平方米。從區(qū)域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，僅紹興、湖州、蕪湖少量地塊溢價成交，其余大多數(shù)城市土拍仍以底價成交。

??07 縱觀緊抓窗口4月供應(yīng)再增量
結(jié)構(gòu)性回暖、復(fù)蘇動能將轉(zhuǎn)弱

??總體來看，3月仍處于需求持續(xù)釋放期，核心一二線和強三線領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場信心修復(fù)。值得關(guān)注的是，部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。

??展望后市，我們認為，4月成交延續(xù)弱復(fù)蘇，增長動能還將轉(zhuǎn)弱：熱點恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運行，整體維穩(wěn)。但是預(yù)期本輪需求釋放之后，多數(shù)城市也將恢復(fù)筑底態(tài)勢：若后續(xù)漲價或取消優(yōu)惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。二線城市主力熱銷項目后續(xù)受限供應(yīng)縮量或錯配，回暖持續(xù)性受制于供給約束。