??這次的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮明顯輕松了許多。

??2022年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬上市公司股東凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。2021年，萬科凈利潤同比下降45.75%。1年時間，萬科董事會主席郁亮兌現(xiàn)了業(yè)績止跌回升的承諾。

??“今年我們相信，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)整體營業(yè)收入還會有兩位數(shù)增長，利潤會從去年零增長開始正向貢獻(xiàn)?！庇袅琳f。

??這次發(fā)布會上，郁亮沒有過多販賣焦慮。他說：“房地產(chǎn)市場仍處在溫和復(fù)蘇階段。只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時間內(nèi)，每年12億平方米的市場需求還是有的，這就是保底線?！?/p>

??出席這次發(fā)布會的還有萬科集團(tuán)總裁祝九勝、聯(lián)席總裁兼開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海、聯(lián)席總裁兼物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖、董事會秘書朱旭。

??市場沒有“狂飆”，亦非“倒春寒”

??郁亮有著“貓頭鷹”一樣的敏銳性和警惕性，他對于市場形勢的判斷總是走在行業(yè)最前端。

??這也是投資者拋給郁亮的第一個問題，也是大家都非常關(guān)心的問題。

??“確實(shí)，目前市場上對于樓市有各種各樣的看法?！庇袅琳f：“我看到有兩個極端觀點(diǎn)，一種認(rèn)為市場處于狂飆階段，第二種認(rèn)為市場處在‘倒春寒’階段。不同觀察者身處不同市場，有不同的參照系，所以對市場的感受是完全不一樣的?！?/p>

??對于市場上的“狂飆”觀點(diǎn)，郁亮認(rèn)為，主要是2月份新房市場表現(xiàn)明顯回升，尤其是一二線城市，成交量環(huán)比上升46%，主要是四個因素支撐：一是去年12月與今年1月累積的購房需求在2月份集中釋放；二是今年春節(jié)在1月份大家回家過年，1月份銷售受到影響；三是房地產(chǎn)政策非常友好，購房信心有所回升；四是房價有所調(diào)整，現(xiàn)在是合理的買房入市的時間點(diǎn)。

??對于“倒春寒”的說法，郁亮認(rèn)為，是由于3月份以來帶看量、市場成交量都有所下降。但是從3月份周平均成交數(shù)據(jù)來看，只比2月份成交高點(diǎn)回落6%，且大多數(shù)時間都超過2022年同期水平。

??在郁亮看來，市場既沒狂飆，也沒出現(xiàn)“倒春寒”?！坝悬c(diǎn)像今年春天的閏二月，氣溫稍微低了一點(diǎn)，但春天畢竟來了，草變綠了，花也開了。房地產(chǎn)市場仍處在溫和復(fù)蘇階段，目前來看我們還不需要修改這個判斷?！?/p>

??他認(rèn)為，新房市場需求，上有天花板，下有保底線。我國商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大了，城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，再加上過去幾年大規(guī)模建設(shè)，這些房子陸續(xù)交付使用，新房市場不可能回到2021年歷史峰值。但從人口流動、住房改善速度看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時間內(nèi)每年12億平方米的市場需求還是有的，這就是保底線。

??“基于這一判斷，市場短期上下波動都是正常的。作為企業(yè)需要認(rèn)清大勢，行業(yè)再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的階段。開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重，是必然選擇，沒有其他選擇。”郁亮說。

??賺辛苦錢，要有耐心

??郁亮對經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)充滿信心。他認(rèn)為，從中長期看，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，將對集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。

??在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費(fèi)基本已交完；二是布局賽道比較全，各個業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二；三是各個業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如，目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。

??從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，2022年，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%。其中，物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%；萬科泊寓實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元，同比增長12.1%；商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。

??“在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)?！庇袅帘硎?，目前政策層面對經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放，融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性不動產(chǎn)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。

??但他也提到，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的都是小錢、長錢和辛苦錢。

??“有時候我會覺得分裂，剛談完幾十億元的合作，回頭又談個幾十萬元的生意?！庇袅琳f，我們賣房子每平方米收入約1.5萬元左右，從經(jīng)營業(yè)務(wù)來看，最高的是長租公寓業(yè)務(wù)，每天每平方米大概收入80元~100元錢，我們的商業(yè)每天每平方米收6元~10元錢，物流每天收幾塊錢，物業(yè)服務(wù)每天每平方米大概收6分~1毛錢。從幾十億元為單位，到最后以分為單位。

??“但這種業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)不一樣，是滾雪球式業(yè)務(wù)，做的是存量生意，主要靠的是復(fù)合增長的力量。相信，過一段時間后，這個生意一定會對萬科利潤表有重大影響。我們要有耐心?！庇袅琳f。

??2022年度，萬科提交了一份還算不錯的財(cái)報(bào)。去年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長11.3%，凈利潤同比上升0.4%；經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；凈負(fù)債率為43.7%，處于行業(yè)低位；持有貨幣資金1372.1億元，對于短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.1倍。

??但問題不是沒有。最明顯的是銷售業(yè)績下滑。2022年，萬科銷售額大跌33.58%，且銷售嚴(yán)重分化。萬科上海區(qū)域銷售額占比為32.7%，南方區(qū)域和北京區(qū)域的銷售額占比分別是24.9%、13.7%。

??萬科的拿地投資動作也進(jìn)一步收縮。去年，萬科累計(jì)獲取新項(xiàng)目36個，總規(guī)劃建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。

??除開發(fā)業(yè)務(wù)外，有些業(yè)務(wù)也并不理想。據(jù)萬物云披露的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，公司歸屬股東凈利潤15.1億元，同比減少9.42%；年內(nèi)利潤為15.86億元，同比下降7.5%。

??“萬物云對于資本市場來說其實(shí)是一個剛出生的嬰兒。對于剛剛步入資本市場的萬物云來說，還有很多地方需要向資本市場學(xué)習(xí)?！敝毂Ｈ硎?，從公司多元客戶戰(zhàn)略來看，今天來自于非萬科的項(xiàng)目占比已經(jīng)超過67.7%，即便未來規(guī)模再大之后，多元客戶策略也會讓公司財(cái)報(bào)變得更有韌性。

??正如萬科致股東信中所言，2023年以來商品房銷售有所回暖，但還談不上“守得云開見月明”，也不會是舊周期循環(huán)的又一次重演，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是唯一選擇。