公司許倩 2023-04-03 09:40:08 來源:中房報(bào)
??這次的業(yè)績發(fā)布會(huì)上,郁亮明顯輕松了許多。
??2022年,萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元,同比增長11.3%;歸屬上市公司股東凈利潤226.2億元,同比上升0.4%。2021年,萬科凈利潤同比下降45.75%。1年時(shí)間,萬科董事會(huì)主席郁亮兌現(xiàn)了業(yè)績止跌回升的承諾。
??“今年我們相信,萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)整體營業(yè)收入還會(huì)有兩位數(shù)增長,利潤會(huì)從去年零增長開始正向貢獻(xiàn)。”郁亮說。
??這次發(fā)布會(huì)上,郁亮沒有過多販賣焦慮。他說:“房地產(chǎn)市場仍處在溫和復(fù)蘇階段。只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化,一段時(shí)間內(nèi),每年12億平方米的市場需求還是有的,這就是保底線?!?/p>
??出席這次發(fā)布會(huì)的還有萬科集團(tuán)總裁祝九勝、聯(lián)席總裁兼開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海、聯(lián)席總裁兼物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖、董事會(huì)秘書朱旭。
??市場沒有“狂飆”,亦非“倒春寒”
??郁亮有著“貓頭鷹”一樣的敏銳性和警惕性,他對(duì)于市場形勢(shì)的判斷總是走在行業(yè)最前端。
??這也是投資者拋給郁亮的第一個(gè)問題,也是大家都非常關(guān)心的問題。
??“確實(shí),目前市場上對(duì)于樓市有各種各樣的看法?!庇袅琳f:“我看到有兩個(gè)極端觀點(diǎn),一種認(rèn)為市場處于狂飆階段,第二種認(rèn)為市場處在‘倒春寒’階段。不同觀察者身處不同市場,有不同的參照系,所以對(duì)市場的感受是完全不一樣的?!?/p>
??對(duì)于市場上的“狂飆”觀點(diǎn),郁亮認(rèn)為,主要是2月份新房市場表現(xiàn)明顯回升,尤其是一二線城市,成交量環(huán)比上升46%,主要是四個(gè)因素支撐:一是去年12月與今年1月累積的購房需求在2月份集中釋放;二是今年春節(jié)在1月份大家回家過年,1月份銷售受到影響;三是房地產(chǎn)政策非常友好,購房信心有所回升;四是房價(jià)有所調(diào)整,現(xiàn)在是合理的買房入市的時(shí)間點(diǎn)。
??對(duì)于“倒春寒”的說法,郁亮認(rèn)為,是由于3月份以來帶看量、市場成交量都有所下降。但是從3月份周平均成交數(shù)據(jù)來看,只比2月份成交高點(diǎn)回落6%,且大多數(shù)時(shí)間都超過2022年同期水平。
??在郁亮看來,市場既沒狂飆,也沒出現(xiàn)“倒春寒”。“有點(diǎn)像今年春天的閏二月,氣溫稍微低了一點(diǎn),但春天畢竟來了,草變綠了,花也開了。房地產(chǎn)市場仍處在溫和復(fù)蘇階段,目前來看我們還不需要修改這個(gè)判斷。”
??他認(rèn)為,新房市場需求,上有天花板,下有保底線。我國商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大了,城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米,再加上過去幾年大規(guī)模建設(shè),這些房子陸續(xù)交付使用,新房市場不可能回到2021年歷史峰值。但從人口流動(dòng)、住房改善速度看,只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化,一段時(shí)間內(nèi)每年12億平方米的市場需求還是有的,這就是保底線。
??“基于這一判斷,市場短期上下波動(dòng)都是正常的。作為企業(yè)需要認(rèn)清大勢(shì),行業(yè)再也回不到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段。開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重,是必然選擇,沒有其他選擇。”郁亮說。
??賺辛苦錢,要有耐心
??郁亮對(duì)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)充滿信心。他認(rèn)為,從中長期看,萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上,將對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。
??在郁亮看來,萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。一是起步比較早,學(xué)費(fèi)基本已交完;二是布局賽道比較全,各個(gè)業(yè)態(tài)都有,并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二;三是各個(gè)業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同,例如,目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目,共同服務(wù)大客戶等。
??從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看,2022年,萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長,全口徑收入達(dá)512.6億元,同比增長23.1%。其中,物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收35.6億元,同比增長17.9%;萬科泊寓實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元,同比增長12.1%;商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入87.2億元,同比增長14.3%。
??“在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段下,經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)?!庇袅帘硎荆壳罢邔用鎸?duì)經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高,REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放,融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。
??但他也提到,萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的都是小錢、長錢和辛苦錢。
??“有時(shí)候我會(huì)覺得分裂,剛談完幾十億元的合作,回頭又談個(gè)幾十萬元的生意?!庇袅琳f,我們賣房子每平方米收入約1.5萬元左右,從經(jīng)營業(yè)務(wù)來看,最高的是長租公寓業(yè)務(wù),每天每平方米大概收入80元~100元錢,我們的商業(yè)每天每平方米收6元~10元錢,物流每天收幾塊錢,物業(yè)服務(wù)每天每平方米大概收6分~1毛錢。從幾十億元為單位,到最后以分為單位。
??“但這種業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)不一樣,是滾雪球式業(yè)務(wù),做的是存量生意,主要靠的是復(fù)合增長的力量。相信,過一段時(shí)間后,這個(gè)生意一定會(huì)對(duì)萬科利潤表有重大影響。我們要有耐心。”郁亮說。
??2022年度,萬科提交了一份還算不錯(cuò)的財(cái)報(bào)。去年,萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長11.3%,凈利潤同比上升0.4%;經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正;凈負(fù)債率為43.7%,處于行業(yè)低位;持有貨幣資金1372.1億元,對(duì)于短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.1倍。
??但問題不是沒有。最明顯的是銷售業(yè)績下滑。2022年,萬科銷售額大跌33.58%,且銷售嚴(yán)重分化。萬科上海區(qū)域銷售額占比為32.7%,南方區(qū)域和北京區(qū)域的銷售額占比分別是24.9%、13.7%。
??萬科的拿地投資動(dòng)作也進(jìn)一步收縮。去年,萬科累計(jì)獲取新項(xiàng)目36個(gè),總規(guī)劃建筑面積690.2萬平方米,權(quán)益規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。
??除開發(fā)業(yè)務(wù)外,有些業(yè)務(wù)也并不理想。據(jù)萬物云披露的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù),公司歸屬股東凈利潤15.1億元,同比減少9.42%;年內(nèi)利潤為15.86億元,同比下降7.5%。
??“萬物云對(duì)于資本市場來說其實(shí)是一個(gè)剛出生的嬰兒。對(duì)于剛剛步入資本市場的萬物云來說,還有很多地方需要向資本市場學(xué)習(xí)。”朱保全表示,從公司多元客戶戰(zhàn)略來看,今天來自于非萬科的項(xiàng)目占比已經(jīng)超過67.7%,即便未來規(guī)模再大之后,多元客戶策略也會(huì)讓公司財(cái)報(bào)變得更有韌性。
??正如萬科致股東信中所言,2023年以來商品房銷售有所回暖,但還談不上“守得云開見月明”,也不會(huì)是舊周期循環(huán)的又一次重演,開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是唯一選擇。
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300192181490G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1099521(萬元)
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上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310112630419770R 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1000000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 154 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 59
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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