??經(jīng)過大浪淘沙般的洗禮后，上市房企陸續(xù)交出過去一年的“答卷”。

??房企“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”的“三高”發(fā)展模式變成過去式，市場因為經(jīng)濟承壓，信心不足，恢復(fù)緩慢。

??2023年3月，上市房企集中發(fā)布2022年財報，超過50家在港上市房企業(yè)績下滑或虧損，還能保持增長勢頭的房企，少之又少，堪稱史上最慘淡財報季。

??我們查閱了萬科、碧桂園、華潤置地、中海發(fā)展、龍湖集團、招商蛇口、綠城中國、越秀地產(chǎn)、華僑城、美的置業(yè)等10家房企2022年財報業(yè)績會實錄，大家達成的一個共識是：最難的時候已經(jīng)過去了，但不確定性仍在，今年樓市將平穩(wěn)復(fù)蘇，對房地產(chǎn)市場仍充滿信心。

??信心，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場來說，真的太重要了。市場的恢復(fù)需要信心，出險房企化債恢復(fù)正常經(jīng)營同樣需要信心。

??信心來自哪里？來自政策的實質(zhì)性支持，更確定的預(yù)期，以及堅持向前的韌勁和更積極的行動。

??2022年“慘淡”的業(yè)績已經(jīng)成為過去，2023年一季度開局良好，接下來樓市將如何發(fā)展？如何投資拿地？對今年的市場預(yù)期是好是壞？一起看看這10家房企的高管都怎么說。

??市場上有各種各樣的看法，有兩種比較極端，一種說現(xiàn)在是狂飆階段，一種是倒春寒。

??從萬科來說，我們比較熟悉的新房市場結(jié)論是沒什么變化，市場仍然處在溫和恢復(fù)階段。

??今年春節(jié)以來全國房地產(chǎn)市場回暖明顯，從50個重點城市來看，來訪量和成交量平均都比春節(jié)前增長了40%以上，而且項目案場也能明顯感受到客戶的購房意愿提升，成交周期縮短。

??公司1-2月份的簽約額同比是2022年的兩倍以上，雖然3月份到訪和成交略有下滑，但是依然保持回暖趨勢。

??城市的分化比較明顯，房地產(chǎn)回暖主要表現(xiàn)在一二線的熱點城市，其他二線城市還處于止跌的平緩復(fù)蘇階段，目前大部分三四線城市反彈跡象不明顯。

??我們判斷今年的市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現(xiàn)波動，市場整體將呈現(xiàn)分化和平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢。

??根據(jù)我們一些重點城市的觀察，比如北京、成都、蘇州、南京、西安、重慶等，整體2月份的到訪量、成交量都在逐步的提升。

??但并非所有的城市都在同步回暖?？傮w來看，一線的城市和高能級的二線城市市場比較穩(wěn)定，一些相對能級比較弱的城市還是繼續(xù)承壓。

??今年銷售增長很快，我們也欣喜地看到一些續(xù)銷項目的流速和去化速度遠遠高于去年的平均速度，有的甚至高50%以上。

??我們?nèi)ツ昴玫暮芏嗟?，如上海、合肥和蘇州項目今年陸續(xù)上市，因為存在著價格倒掛，有相當(dāng)多的樓盤會是紅盤或者準(zhǔn)紅盤，基本上開盤可以“秒光”。

??我們的銷售量價已經(jīng)趨穩(wěn)，2月份出現(xiàn)回暖趨勢，我們判斷如果政策持續(xù)發(fā)力，銷售最快二季度應(yīng)該能夠企穩(wěn)。

??綠城重點續(xù)銷監(jiān)測的項目2月份來訪環(huán)比提升1.5到2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升1.5倍左右。

??3月份到目前雖然像濟南、石家莊、杭州等2月漲幅比較高的城市因競品增加及價格調(diào)升的原因，日均來訪量有小幅調(diào)整，但整體來訪量仍然明顯好于去年四季度和今年1月份。

??目前來看市場整體已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，但是熱度和可持續(xù)性仍需市場的檢驗。

??我們對市場持謹慎樂觀的態(tài)度，同時希望通過市場回暖實現(xiàn)更好的經(jīng)營結(jié)果，即在確保流速的同時，部分項目合理的提升價格，進一步降低費用，加強回款管理。

??多地陸續(xù)出臺了刺激市場復(fù)蘇的政策，也呈現(xiàn)出了點狀回暖的現(xiàn)象，包括一部分城市的改善需求的釋放，同時我們也看到有一部分城市還是持續(xù)承壓，現(xiàn)在存在一種分化的情況。

??2月份的市場無論從到訪量還是成交量，環(huán)比1月份均出現(xiàn)了大幅的增長，出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。

??3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交對比去年同期來看，還是增長的幅度比較大，因此這是一個階段性的回落，并不是市場出現(xiàn)了什么問題。

??今年以來，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區(qū)域，由于出讓條件的原因，獲取的幾率并不是很大。

??最近也在研究差異化的投資策略，但是前提是自己要有能力做好。我們有一個項目小模型，可以在一些全國大概若干個板塊找到合適的項目。整體來說，會根據(jù)市場和政策的變化，堅持量入為出，把握投資節(jié)奏。

??今年的投資方向，我們會聚焦在確定性的市場里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，尤其是一些目前倒掛的城市。

??這段時間，在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，我們都有積極參與，但因為這類地塊往往中簽率比較低，目前還沒有成功拿地。

??未來還會積極參與，如西安、上海、寧波等高確定性的市場，我們會積極參與。

??公開招拍掛市場，受春節(jié)因素的影響，今年一季度供地相對偏少，我們也積極參與。一季度，公司在南京、杭州各中標(biāo)一個項目，地價款合計40多億。

??不會為了增加土地規(guī)模盲目擴張，包括收并購，核心還是看項目質(zhì)量、資產(chǎn)質(zhì)量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新項目，也有很大的投入。

??在現(xiàn)金回款比較好的情況下，我們今年的投資仍將相對進取，今年的投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長。過程中，我們會結(jié)合銷售、現(xiàn)金收入及公司財務(wù)狀況來實時調(diào)整和安排。

??未來投資還將進一步聚焦一線二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角城的一些重點城市尋找機會，以確保投資的廣度。

??馬上在杭州、上海這些核心城市的土拍要開始，我們應(yīng)該還會獲取一些土地。

??今年我們還會繼續(xù)加大舊改，重點在粵港澳大灣區(qū)，尤其是深圳、廣州、佛山這一帶，同時也積極拓展上海，包括在鄭州我們也獲得了一些項目，但主要貨值還在粵港澳大灣區(qū)。

??今年我們的拿地策略依然會堅持兩個方向。

??第一，目前龍湖的土地儲備還是比較充裕的，所以我們還是會堅持以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配，主動把握好投資節(jié)奏，保證我們盤面的安全性。

??第二，我們依然會嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。具體來說，一個是在城市聚焦方面，我們會堅持按照我們的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

??三四線城市去化比較困難，中心城市、核心地段賣得比較好，這樣的背景下，大家都一哄而上往一線核心城市走。

??新的一年土地市場，核心城市核心地塊競爭將非常激烈，三四線城市里面相對邊緣的地塊可能底價獲取，甚至流拍。

??綠城會采取新的差異化投資策略，首先選定的核心城市、反復(fù)研究的核心城市里面做底倉式的投資。

??投資也量入為出，按照總體的市場形勢以及銷售回款做決定，有計劃分步走?？傮w今年投資總的貨值應(yīng)該會超過去年。

??北上廣深等核心城市的人口經(jīng)濟決定了將會成為我們接下來的布局重點，我們會繼續(xù)加大力度拿地。

??從資源配置角度來看，大灣區(qū)仍是主戰(zhàn)場。長三角也是公司重點的發(fā)展區(qū)域，同時在中西部地區(qū)比較核心的城市也會做一些資產(chǎn)配置。

??我們會在全國重要城市布局。根據(jù)過去一年的檢驗，我認為我們的市場配置是正確的，當(dāng)然還有一些可以優(yōu)化的地方，今年將根據(jù)市場的變化，結(jié)合過去的經(jīng)驗，繼續(xù)完善市場配置。

??今年的土地應(yīng)該比去年的機會更多，以及對接下來土地市場的信心大家都有所恢復(fù)。

??我們認為今年的土地供應(yīng)應(yīng)該比較充足，機會也會很多，土地的質(zhì)素也比較好。但土地價格不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

??在對具體土地的研判上，肯定是更理性、更慎重，也更聚焦，絕不會多點開花。我們重點布局的區(qū)域，基本聚焦在長三角、大灣區(qū)，還有中部、西南、東南等。

??今年新增土地也基本圍繞這些區(qū)域，但不是這些區(qū)域的每一個城市都會增加，結(jié)構(gòu)性缺貨的城市會動態(tài)的研究增加，期待能有一個持續(xù)的發(fā)展和土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)的提升。

??對于2023年的拿地計劃，公司將根據(jù)市場的情況適時調(diào)整投資策略，核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)積極穩(wěn)妥開展工作。

??一是將重點聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高周轉(zhuǎn)項目。

??二是以項目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)競爭優(yōu)勢，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

??三是進一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國家政策導(dǎo)向，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，我們將積極介入工程代建，保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)來豐富公司收入結(jié)構(gòu)。

??我們?nèi)匀粓猿窒葎俸髴?zhàn)，堅持招拍掛拿地為主，要求新獲取的項目銷售物業(yè)中擴大住宅的占比，經(jīng)營性物業(yè)中降低資產(chǎn)自持的比例，優(yōu)中選優(yōu)，加強資源儲備。

??我們也將引導(dǎo)新增投資向收益率高，凈現(xiàn)金流高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，團隊綜合能力強的項目和區(qū)域傾斜。

??未來的市場需求，上有天花板，下有保底線。從我們的人口流動、住房改善的速度來看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，在一段時間之內(nèi)，市場每年還是有12億平米的需求。

??企業(yè)需要認清大勢，行業(yè)再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的階段。對大企業(yè)而言，開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重是一個必然選擇。

??過去一年的確很難，最難的時候我們相信肯定是過去了，可以看到市場的預(yù)期和信心都在恢復(fù)之中。

??通過過去一年，包括2021年下半年，這一年半的市場的調(diào)整和波動，我們也總結(jié)反思，要把我們的戰(zhàn)略定力和風(fēng)險預(yù)判做得更加扎實，把競爭力做得更加扎實，把人才厚度做得更加扎實，相信未來我們一定會健康發(fā)展。

??2023年我們確立了積極進取的目標(biāo)。當(dāng)前市場仍處于房地產(chǎn)上下半場轉(zhuǎn)折期，市場還是存在一些不確定性，我們對總體市場是有信心的。

??從更長時間來看，我們認為市場結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局都在發(fā)生很大變化。

??第一、市場規(guī)模適度下降后會穩(wěn)下來，市場主流觀點會是穩(wěn)定在10萬億左右，市場規(guī)模足夠大，房地產(chǎn)仍然是一個大行業(yè)、好行業(yè)。

??第二、從發(fā)展模式來看，市場已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)到了買方市場。

??第三、城市會進一步分化，一二線城市抵御周期波動的能量更強，三四線城市波動調(diào)整更大。企業(yè)會繼續(xù)分化，行業(yè)集中度還將提高。

??過去兩年到三年的時間，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進行了一個深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場也發(fā)生了非常深刻的格局性變化，房地產(chǎn)的長效機制正在構(gòu)建，新舊模式的轉(zhuǎn)換正在形成。

??關(guān)于對經(jīng)濟長期是否看好，我們看到，全方位立體化的各種刺激經(jīng)濟政策，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)也收到一些非常好的市場上的正向積極反應(yīng)，這些都是經(jīng)濟長期看好的基礎(chǔ)和基本面。

??我們對經(jīng)濟長期看好是充滿信心的。

??我們判斷今年的市場雖然面臨不確定性，還有不小的壓力，未來可能還會出現(xiàn)波動，整體市場將呈現(xiàn)分化和平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢。

??一個很重要的判斷，今年國家對房地產(chǎn)呵護的政策環(huán)境，因為過去兩年跌得太厲害了，國民經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)不能再下滑。所以政策上應(yīng)該會穩(wěn)定。

??疫情的陰霾散盡，相信最艱難的階段已經(jīng)過去，對于行業(yè)、公司的未來發(fā)展充滿了信心。

??剛剛結(jié)束的兩會對我們整個行業(yè)的定調(diào)是穩(wěn)增長、控風(fēng)險、促需求，可以看到中央對于支持行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是非常明確和堅決的，也會更大力度支持優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)，支持合理的剛性和改善型住房需求，加強住房保障體系。

??我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢復(fù)。

??我們對房地產(chǎn)發(fā)展還是長期看好的，對于中國房地產(chǎn)的市場持續(xù)樂觀。

??我們初步的判斷和認識是，去年觸底已經(jīng)過去，開始進入復(fù)蘇階段。這是我們對今年乃至后面幾年的初步判斷。

??當(dāng)然，復(fù)蘇、回暖不是同步、一致和平均的，簡單說就是“四個分化”：

??市場的分化，一二線市場好，三四五線市場不好；

??企業(yè)的分化，國企、混合所有制企業(yè)和優(yōu)質(zhì)的房企比較好，相當(dāng)一部分其它的企業(yè)不好；

??資源的分化，資源導(dǎo)向了一些優(yōu)質(zhì)的房企和國企、混合所有制企業(yè)，一些比較困難的企業(yè)得不到資源；

??產(chǎn)品的分化，好的產(chǎn)品還是有市場的，去化還是非?？斓摹?/p>

??從政策端角度，房地產(chǎn)行業(yè)肯定是溫和而且是暖和，房地產(chǎn)在去年出現(xiàn)大幅度下滑，因此公司判斷，今年應(yīng)該會穩(wěn)中向好，起碼應(yīng)該會保持目前的水平。

??從目前看，對于房地產(chǎn)市場仍充滿信心。

??隨著疫情管控的全面放開，包括中央對經(jīng)濟復(fù)蘇各項政策持續(xù)落地，中央跟地方政府對房地產(chǎn)的支持也在不斷地加碼，企業(yè)端和居民端對于經(jīng)濟恢復(fù)的信心跟預(yù)期都在逐步轉(zhuǎn)好，因此對于市場，短期來看是穩(wěn)中向好，長期來看是堅定看好。

??歷經(jīng)房地產(chǎn)市場過去一年多的深度調(diào)整，房企在種種困境下的艱難修復(fù)重生，都反應(yīng)在上市房企一個個具體的財報數(shù)據(jù)里。

??關(guān)于房企的好消息也不斷傳來，從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業(yè)復(fù)牌，再到融創(chuàng)境外債務(wù)重組方案公布、2022年中報和年報發(fā)布，對這些積極自救、主動化債的房企而言，曙光已經(jīng)出現(xiàn)。

??對所有房企來說，要想活下來，必須有面對不確定性的韌勁，穩(wěn)定預(yù)期，提振信心，才能穿越行業(yè)周期，重啟增長。2023年的春天，是一個開始。