??庫存拐點已來，51個月來住宅庫存首次同比下降

??本報告對全國百城的庫存指標(biāo)和去化指標(biāo)進(jìn)行分析，以更好了解重點城市庫存去化狀況和市場壓力。本報告研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前庫存指標(biāo)出現(xiàn)了積極的信號，即51個月來庫存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢。我們認(rèn)為，百城庫存的最大壓力期已經(jīng)過去，充分體現(xiàn)了各購房政策是積極有效的。當(dāng)然在后續(xù)去庫存工作中，也要密切關(guān)注過去兩年房地產(chǎn)市場的新問題，尤其是房企拿地和開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，其有可能會影響今年的庫存指標(biāo)和房源情況。

??一、庫存規(guī)模

??1、百城庫存：51個月來首次下降

??截至2023年2月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51181萬平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少0.2%。在過去連續(xù)50個月庫存規(guī)模同比正增長的情況下，當(dāng)前庫存數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢。出現(xiàn)該走勢有很多原因，包括2月份的新盤供應(yīng)相對不多、市場交易數(shù)據(jù)好于預(yù)期等?？傮w上說，庫存數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)同比下降，具有非常強的信號意義。

??2、同比增速：體現(xiàn)了近期銷售行情的積極效應(yīng)

??觀察百城住宅庫存面積同比增速指標(biāo)。2018年12月，全國百城庫存開始步入同比正增長的通道，其和三四線城市棚改貨幣化逐漸退出的因素有關(guān)。隨后在2019年9月-2020年3月、2020年10月-2021年9月出現(xiàn)過兩波增速放緩的情況，和當(dāng)時市場交易有所改善等因素有關(guān)。而在2021年10月-2022年6月，庫存規(guī)模同比增速明顯拉升，和市場交易下滑有重要關(guān)系。到了2022年7月-2022年12月，庫存規(guī)模同比增速放緩，當(dāng)時市場交易數(shù)據(jù)總體疲軟，所以和當(dāng)時房企推盤節(jié)奏明顯放緩有更大關(guān)系。到了2023年，庫存規(guī)模同比增速繼續(xù)放緩，2月份首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，和市場交易復(fù)蘇的因素有重要關(guān)系。總結(jié)來說，庫存規(guī)模同比增速的走勢，客觀反映了各大城市住房房源供求的變化情況。

??二、去化周期

??1、百城存銷比：或正式進(jìn)入下行通道

??2023年2月，全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要18.9個月時間，即超過1.5年。單純看這個數(shù)據(jù)，其實還是略偏高，和2011年、2014年有相似之處。但數(shù)據(jù)其實不悲觀。鑒于銷售市場數(shù)據(jù)有進(jìn)一步改善的可能，所以目前2月份的數(shù)據(jù)有持續(xù)轉(zhuǎn)好的空間，或者說去化周期數(shù)據(jù)將逐漸走出最大壓力期。

??2、城市結(jié)構(gòu)：三線城市壓力最大

??2023年2月，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為13.2、17.9和21.5個月。橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市去化周期相對好，二線居中，三四線城市最大?？v向?qū)Ρ瓤?，一線城市反而近期壓力略有增加，而二線、三四線城市略有緩和。一個很重要的原因是，此類城市過去有一波積壓的購房需求，當(dāng)前購房政策到位、購房需求積極釋放，進(jìn)而利于去化周期指標(biāo)的改善。

??三、結(jié)論與趨勢

??1、當(dāng)前總結(jié)：政策到位促使庫存壓力釋放

??鑒于1-2月份銷售市場數(shù)據(jù)，總體上可以認(rèn)為，庫存去化迎來了新的機遇期，或者說正逐漸走出最大的壓力期。出現(xiàn)此類現(xiàn)象，表面上和2月份新增供應(yīng)量或推盤量較少有關(guān)，但本質(zhì)上還是和2月份交易數(shù)據(jù)有明顯拉升有關(guān)。此類數(shù)據(jù)拉升，進(jìn)一步說明去年以來的各類購房政策是積極有效的，也說明房地產(chǎn)去庫存的動力依然是存在的，即購房需求依然充裕。庫存和庫存去化周期等多個指標(biāo)走勢，進(jìn)一步增強了后續(xù)去庫存的信心。

??2、趨勢展望：3月份將繼續(xù)改善

??觀察3月份的新房交易數(shù)據(jù)，總體上繼續(xù)處于復(fù)蘇的狀態(tài)，其為房地產(chǎn)市場去庫存增加了動力。從這個角度看，對于3月份的去庫存工作依然要抱有信心。當(dāng)然在實際過程中，還需要考慮幾個新的問題。第一、雖然去庫存工作正逐漸走出最大壓力期，但各地實際反饋來看，壓力還是略大。近期部分城市放松限購，就說明了這一點。第二、雖然目前還在討論庫存去化的問題，但鑒于過去兩年投資拿地指標(biāo)不景氣，所以要關(guān)注后續(xù)新房供應(yīng)不足等潛在的問題。只有把此類問題充分解決好，那么去庫存工作才會更加有序和健康。

??附注：

??1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??2、本報告定義，住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現(xiàn)房。

??3、本報告定義：庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。