??專題視點(diǎn)

??過去兩年集中供地疊加企業(yè)資金緊張，導(dǎo)致房企投資出現(xiàn)較大滑坡，且投資愈發(fā)聚焦，資金有限之下各個(gè)企業(yè)將目標(biāo)緊盯核心一二線城市，三四線幾乎不受到品牌房企的青睞，在數(shù)據(jù)上可以看到，2021年、2022年三四線成交建面同比分別下跌23.8%和37.8%。

??在需求透支、購買力透支以及庫存高企之下，三四線投資退潮趨勢愈演愈烈。但從總成交規(guī)模來看，三四線成交建面比重仍占全國近70%。那么，到底是哪些房企在什么樣的三四線拿地？哪些三四線仍是企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，成交保持相對穩(wěn)定？哪些三四線已經(jīng)被“拋棄”？從什么時(shí)候步入下行通道？

??? 土地市場進(jìn)入10年來第二次低谷期，三四線成交降幅尤為顯著，百強(qiáng)房企“撤資”更快。

??? 24%城市土地成交三年下滑，且規(guī)?；氐?016、2017年。

??? 有12%的城市在2021年、2022年成交同比降幅小于平均值，且整體成交規(guī)模仍維持在相對高位。

??? 不跌反漲的城市并非全部“實(shí)火”，部分城市仍靠城投托底。

??PART.01

??三四線土地成交跌幅近四成

      百強(qiáng)房企投資快速退潮

??過去兩年土地市場迎來周期性的低谷，除一線城市外，各能級城市出現(xiàn)普降。建面占全國市場近七成的三四線連續(xù)兩年成交跌幅為23.7%、37.8%。百強(qiáng)投資退潮速度更快，2022年百強(qiáng)房企在三四線拿地建面僅占31%，較同期下降20個(gè)百分點(diǎn)。

??一、土地市場進(jìn)入10年來第二次低谷期，三四線成交降幅尤為顯著

??過去12年中，建筑面積規(guī)模來看，土地市場6-7年可完成一輪周期波動，2021年-2015年為一個(gè)周期，2016年-2022年為第二個(gè)周期，建筑面積的走勢周期性明顯強(qiáng)于價(jià)格走勢的周期性。

??價(jià)格走勢方面，過去12年中成交樓板價(jià)基本呈現(xiàn)為波動上行趨勢，即使成交規(guī)模周期性下降，樓板價(jià)仍持續(xù)波動上行。

??分能級來看，三四線城市在絕對值上呈現(xiàn)明顯優(yōu)勢，土地成交規(guī)模（建面）占全國的七成以上，規(guī)模走勢與全國趨勢最為相近，二線城市整體走勢也與三四線城市相近。

??一線城市近五年內(nèi)成交規(guī)模的峰值出現(xiàn)在2021年，也就是集中供地的第一年，一方面城市供應(yīng)量大幅上升，另一方面當(dāng)時(shí)企業(yè)投資態(tài)度還相對積極，因此成交量升至高位。

??除絕對值以外，通過各能級城市歷年成交建面、金額的同比變化，也可以看出近兩年土地市場明顯“退潮”的情況：

??2018年-2020年，各能級歷年土地成交規(guī)模同比均為正，但2021年，二線、三四線城市成交建面的同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，降幅分別為26%和23.8%，一線城市土地成交規(guī)模同比仍在上漲；

??而到了2022年，一線、二線和三四線土地成交規(guī)模同比降幅分別為41.3%、42.5%和37.8%。

??二、三四線投資金額占比跌至50%以下，百強(qiáng)房企“撤資”更快

??從各能級成交金額占比變化也能看出退潮趨勢，2020-2022年，三四線城市所占比例從53%下降至50%，進(jìn)而降至48%，也是自2018年以來首次跌破50%。

??自集中供地以來，房企將更多的資金、關(guān)注都投射在一二線核心城市中，在資金有限的情況下重點(diǎn)投資一線城市，帶動一線城市成交建面占比從2020年的10%上升至2022年的16%。

??經(jīng)過上一輪棚改帶來的市場高溫后，百強(qiáng)房企早早開始推行回歸一二線的投資戰(zhàn)略，從2018年開始，百強(qiáng)房企在三四線城市的拿地建面占比就已經(jīng)持續(xù)降低，隨后疊加行業(yè)擴(kuò)張受限、三道紅線、集中供地等諸多因素影響，2022年百強(qiáng)房企在三四線拿地建面僅占31%，較2021年下降20個(gè)百分點(diǎn)。

??三、長三角、珠三角土地相對穩(wěn)健，中西部成交規(guī)模占四成（略）

??PART.02

??半數(shù)三四線成交降入谷底

       12%城市成交保持穩(wěn)定

??在市場持續(xù)走弱、企業(yè)資金緊張以及集中供地城市吸血的多重影響下，過去兩年三四線城市的土地市場遭遇“滑鐵盧”。過半數(shù)三四線成交量連續(xù)兩年同比下滑，且整體規(guī)?；氐?016年、2017年以前。僅有少數(shù)三四線城市如東莞、臺州、溫州、蕪湖、泉州等土地投資相較之下仍有一定熱度。

??一、24%城市土地成交三年下滑，且規(guī)?；氐?016、2017年（部分略）

??從各城市土地成交漲跌周期來看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的300個(gè)城市（三四線）中，其中有54%的城市成交建面在2021年、2022年連續(xù)下滑，且2022年成交回到2017年水平。有24%的城市土地成交連續(xù)三年下滑，成交量也基本回到2016年、2017年三四線市場周期剛啟動階段。換而言之，這些城市近年來土地市場表現(xiàn)相對較弱，屬于上一波三四線周期后被企業(yè)所“遺棄”的城市。

??從下跌周期時(shí)間來看：

??大理、荊州、濟(jì)寧、許昌、阜陽等城市自2019年以來土地成交量逐年下滑。一方面這類城市土地市場在2016年棚改貨幣化安置推動的周期中過早衰落，且連續(xù)四年成交下滑，土地市場毫無起色；另一方面，這類城市均在2018年土地成交觸及“天花板”后迅速下跌，2022年成交建面較高峰下降均超過80%，遠(yuǎn)低于這輪土地火熱剛啟動的體量，部分城市成交建面甚至創(chuàng)下近十年新低。實(shí)際上，此類城市土地市場幾乎已經(jīng)“無人問津”。

??值得注意的是，2019年土地成交建面開始下跌城市中，有部分呈現(xiàn)2020年成交反彈、后兩年繼續(xù)大幅下滑的走勢。

??典型城市有衡水、新鄉(xiāng)、煙臺、宜昌、南平、德州等城市，雖2020年成交反彈，但成交量并未達(dá)到2018年高峰，且后兩年成交大幅下降，規(guī)模幾乎回到2017年之前，整體來說土地市場表現(xiàn)同樣相對較弱。

??諸如衡水，2016年-2018年土地成交一路攀升，2018年建面近400萬平方米達(dá)到頂峰，2019年則同比下降35%，2020年雖然較2019年持平，但2022年成交建面僅285萬平方米，創(chuàng)近十年新低。相較之下，佛山、撫順、襄陽雖在2019年土地成交建面下跌，但在2020年-2022年成交體量仍維持近五年平均水平。

??此外，有部分三四線城市土地成交由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2020年，近三年土地成交連續(xù)下跌，主要分為兩類：

??第一類是常德、江陰、日照、開封、海寧、湘西等城市，2017-2019年在三四線慣性上行的周期中土地成交快速攀升，2019年達(dá)到頂峰，隨后連續(xù)三年大幅下跌。近三年土地成交建面平均較2017-2019年下跌30%以上，其中常德、開封、海寧等城市2022年土地成交建面創(chuàng)下近十年新低。

??第二類是哈密、大慶、梅州、清遠(yuǎn)、香河等不僅2020-2022年連續(xù)三年成交建面下跌，此前市場火熱時(shí)土地成交也并有過多起色，屬于關(guān)注度最低的三四線。

??總體而言，以上這些三四線城市無論是從土拍熱度還是土拍規(guī)模來看，都已經(jīng)不再是企業(yè)投資的標(biāo)的，甚至部分三四線在2016年-2019年的周期中都難以得到青睞，因此這些三四線城市土地投資前景相對較低，這類土地成交連續(xù)三年甚至四五年下跌的城市應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待。

??二、12%的三四線成交仍保持相對穩(wěn)定，蕪湖、泉州等成交連續(xù)上漲（略）

??PART.03

??東莞、蕪湖等仍是房企關(guān)注重點(diǎn)

       萍鄉(xiāng)、晉江僅靠城投

??綜上所述，雖然有12%的三四線土地規(guī)模上能保持穩(wěn)定或略有上漲，但結(jié)合拿地房企類型來看，土地市場的內(nèi)在“推手”并不相同。東莞、蕪湖、泉州等拿地基本以百強(qiáng)房企為主，土地市場根基扎實(shí)，而淮安、晉江等依靠城投進(jìn)行托底，市場熱度并未提升。

??一、泉州、蕪湖開發(fā)商關(guān)注度高，萍鄉(xiāng)，啟東高度依賴城投拿地

??通過對拿地企業(yè)的分析，將成交規(guī)模保持穩(wěn)定、市場較熱的城市分為三類：

??第一類是泉州、無錫、蕪湖、東莞、臺州、常州等，近兩年拿地以百強(qiáng)房企、龍頭房企為主，也從側(cè)面反映出這些城市土地仍是品牌房關(guān)注的重點(diǎn)，而且土地市場根基扎實(shí)。

??東莞、無錫2021年百強(qiáng)房企拿地比例超過50%，其余城市均在30%以上。值得注意的是，2022年房地產(chǎn)市場整體下行，房企拿地意愿持續(xù)走低，導(dǎo)致這些城市百強(qiáng)房企拿地比例大幅縮減，除東莞仍能保持在60%的高位外，無錫僅有21%，常州、臺州、金華等百強(qiáng)拿地比例低于10%。但相較于其他三四線城市無百強(qiáng)關(guān)注已實(shí)屬不易。

??此外，百強(qiáng)拿地比例下降的城市2022年土地市場投資主力也不盡相同。

??金華以自然人、小項(xiàng)目開發(fā)商以及城投為主，臺州除了綠城和偉星以外，城投參與了絕大多數(shù)地塊，常州則是以“城投+本地小企業(yè)”為主。

??從具體拿地企業(yè)來看，無錫、東莞、蕪湖土地市場參與主體更加豐富。

??在無錫，除華潤、中海、萬科等龍頭房企外，龍湖、中梁、融創(chuàng)、新力等品牌民企在2021年投資也較為積極。蕪湖以深耕三四線的品牌房企為主，諸如偉星、祥生、中梁、中南等立足于長三角的民企。東莞則一直是華南央國企為主，保利、招商、華潤、萬科等，其中兩年拿地最多的是保利和萬科，分別拿了10宗和9宗地。

??第二類是拿地以本土民企為主的城市，其中本溪最為典型，雖然幾乎沒有品牌開發(fā)商參與土拍，但是本地民企一直相對活躍。2021年本溪成交的含宅經(jīng)營性用地建面37.7萬平方米，其中32.3萬都由民企拿下，2022年含宅經(jīng)營性用地建面144.26萬平方米，更是全部由本土民企競得。

??第三類則是雖然成交規(guī)模沒有萎縮，但是主要是靠城投公司拿地維持市場規(guī)模的城市，萍鄉(xiāng)、啟東、晉江和德化均屬于此類。其中萍鄉(xiāng)最為典型，2021年萍鄉(xiāng)民企和城投拿地建面比值在1：10左右，2022年民企拿地比例進(jìn)一步降低，95%以上的建面均由城投公司競得。

??在這樣的投資格局下，雖然城市的土地市場看似保持較高位的運(yùn)行狀態(tài)，但實(shí)際上成交土地都在城投公司名下，而城投公司的開發(fā)能力有限，后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)展未必樂觀。

??綜合企業(yè)拿地來看，上文所提及的在數(shù)據(jù)層面土地市場相對平穩(wěn)甚至規(guī)模上升的城市并非“實(shí)火”，除東莞、無錫、蕪湖、泉州等城市外，部分城市土地市場仍舊靠城投進(jìn)行托底，未來投資前景并不可觀。

??二、城市基本面及購買力牢固是主因，房價(jià)穩(wěn)定支撐土拍熱度（略）

??PART.04

??三四線土地投資退潮仍將持續(xù)

       聚焦、收縮是核心

??在保證現(xiàn)金流的大方向下，企業(yè)投資仍將以謹(jǐn)慎為主，以集中供地的核心城市為主。換而言之，高能級城市將是房企爭奪的主戰(zhàn)場。針對三四線的投資，分化會愈發(fā)激烈，首先是長三角、大灣區(qū)的三四線，受到城市群輻射的利好，可以看高一線，而對于大多數(shù)人口流出、產(chǎn)業(yè)無支撐的三四線土地或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的現(xiàn)象。

??一、三四線投資將持續(xù)保持低位，長三角、大灣區(qū)是關(guān)注重點(diǎn)

??綜合上文所訴，從市場端各城市土地成交的規(guī)模和土拍熱度，以及企業(yè)端房企拿地的停滯、收縮來看，當(dāng)前三四線的土地投資衰退正愈演愈烈，大部分三四線城市面臨被企業(yè)調(diào)整出投資重心、投資篩選的范圍內(nèi)。

??究其原因，市場不斷走弱、庫存高企、需求透支、購買力透支等是三四線土地下滑的主因，也是內(nèi)部原因。外部原因來看，房企自身的經(jīng)營困境、資金緊缺、周轉(zhuǎn)壓力一方面導(dǎo)致大部分企業(yè)投資幾乎停滯，且大多數(shù)都是以三四線起家的民營房企，另一方面集中供地的出臺，并沒有將拿地需求下沉至三四線，在市場不斷調(diào)整向下之下，房企把有限的資金扎堆在抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的一線和準(zhǔn)一線城市。

??盡管2023年以來，市場在政策利好、以及需求積壓釋放的推動下，呈現(xiàn)出底部復(fù)蘇的行情，但大多數(shù)三四線的基本面并沒有實(shí)質(zhì)性的扭轉(zhuǎn)，三四線短期仍將在下行周期中筑底。企業(yè)端雖然三支箭利好部分房企，但對于大部分已經(jīng)爆雷、甚至在爆雷邊緣的房企仍難以受益，謹(jǐn)慎拿地、以收定支是企業(yè)2023年的投資主旋律，在集中供地依舊延續(xù)且各地政府誠意滿滿的推出各種地塊的吸引下，進(jìn)一步抽血企業(yè)在低能級城市的投資熱情和動力，畢竟三四線城市房地產(chǎn)市場的下行速度高于一二線城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不如一二線城市。因此，我們判斷未來三四線土地投資會持續(xù)低位，房企在三四線投資退潮仍將延續(xù)。

??對于房企來說，2023年面臨的形勢依然嚴(yán)峻，“保交樓”仍是重點(diǎn)，在市場行情難以明顯好轉(zhuǎn)、行業(yè)又面臨新一輪償債高峰時(shí)，房企的現(xiàn)金流不容樂觀，仍會延續(xù)謹(jǐn)慎拿地的基調(diào)。

??因此，在城市分化加劇的背景之下，經(jīng)濟(jì)面較好、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口有流入的一二線城市和核心三四線城市，將會是房企投資布局的重點(diǎn)

??二、策略上收縮與聚焦，重利潤、低成本、選核心、拿小地（略）