??在需求透支、購買力透支以及庫存高企之下，房企在三四線的投資退潮趨勢(shì)愈演愈烈。

??過去兩年，集中供地疊加企業(yè)資金緊張，導(dǎo)致房企投資出現(xiàn)較大滑坡，資金有限之下，房企的投資更加聚焦，將目標(biāo)緊盯核心一二線城市，三四線幾乎得不到品牌房企的青睞。

??從數(shù)據(jù)上看，2021年和2022年，三四線成交建面同比分別下跌了23.8%和37.8%。但在總成交規(guī)模上，三四線成交建面比重仍然占到全國近70%。

??到底是哪些房企在什么樣的三四線拿地？

??哪些三四線城市仍是企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，市場成交仍然保持相對(duì)穩(wěn)定？

??哪些三四線已經(jīng)被“拋棄”？

??三四線又是從什么時(shí)候開始步入下行通道的？

??過去兩年，土地市場迎來周期性的低谷，除一線城市外，各能級(jí)城市出現(xiàn)普降。建面占全國市場近七成的三四線連續(xù)兩年成交跌幅為23.7%、37.8%。

??百強(qiáng)房企投資退潮速度更快。2022年百強(qiáng)房企在三四線拿地建面僅占31%，較同期下降20個(gè)百分點(diǎn)。

??2018-2020年，各能級(jí)歷年土地成交規(guī)模同比均為正，但2021年，二線、三四線城市成交建面的同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，降幅分別為26%和23.8%，一線城市土地成交規(guī)模同比仍在上漲。

??到了2022年，一線、二線和三四線土地成交規(guī)模同比降幅分別為41.3%、42.5%和37.8%。

??2020-2022年，三四線城市成交金額所占比例從53%下降至50%，進(jìn)而降至48%，這是也是自2018年以來首次跌破50%。

??自集中供地以來，房企將更多的資金、關(guān)注都投射在一二線核心城市中，在資金有限的情況下重點(diǎn)投資一線城市，帶動(dòng)一線城市成交建面占比從2020年的10%上升至2022年的16%。

??經(jīng)過上一輪棚改帶來的市場高溫后，百強(qiáng)房企早早開始推行回歸一二線的投資戰(zhàn)略。

??從2018年開始，百強(qiáng)房企在三四線城市的拿地建面占比就已經(jīng)持續(xù)降低，隨后疊加行業(yè)擴(kuò)張受限、三道紅線、集中供地等諸多因素影響，2022年百強(qiáng)房企在三四線拿地建面僅占31%，較2021年下降20個(gè)百分點(diǎn)。

??在市場持續(xù)走弱、企業(yè)資金緊張以及集中供地城市吸血的多重影響下，過去兩年三四線城市的土地市場遭遇“滑鐵盧”。

??過半數(shù)三四線成交量連續(xù)兩年同比下滑，且整體規(guī)?；氐?016年、2017年以前。僅有少數(shù)三四線城市如東莞、臺(tái)州、溫州、蕪湖、泉州等土地投資相較之下仍有一定熱度。

??CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市（三四線）中，54%的城市成交建面在2021年、2022年連續(xù)下滑，且2022年的成交建面回到2017年水平。24%的城市土地成交連續(xù)三年下滑，成交量也基本回到2016年、2017年三四線市場周期剛啟動(dòng)的階段。

??大理、荊州、濟(jì)寧、許昌、阜陽等城市自2019年以來土地成交量逐年下滑。這些城市土地市場在2016年棚改貨幣化安置推動(dòng)下，在2018年觸及“天花板”后迅速下跌。

??2022年成交建面較高峰下降均超過80%，遠(yuǎn)低于這輪土地火熱剛啟動(dòng)的體量，部分城市成交建面甚至創(chuàng)下近十年新低。實(shí)際上，此類城市土地市場幾乎已經(jīng)“無人問津”。

??2019年，土地成交建面開始下跌城市中，有部分呈現(xiàn)2020年成交反彈、后兩年繼續(xù)大幅下滑的走勢(shì)。

??典型城市有衡水、新鄉(xiāng)、煙臺(tái)、宜昌、南平、德州等城市，雖2020年成交反彈，但成交量并未達(dá)到2018年高峰，且后兩年成交大幅下降，規(guī)模幾乎回到2017年之前，整體來說土地市場表現(xiàn)同樣相對(duì)較弱。

??有部分三四線城市土地成交由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2020年，近三年土地成交連續(xù)下跌，主要有兩類：

??第一類是常德、江陰、日照、開封、海寧、湘西等城市，2017-2019年在三四線慣性上行的周期中土地成交快速攀升，2019年達(dá)到頂峰，隨后連續(xù)三年大幅下跌。近三年土地成交建面平均較2017-2019年下跌30%以上，其中常德、開封、海寧等城市2022年土地成交建面創(chuàng)下近十年新低。

??第二類是哈密、大慶、梅州、清遠(yuǎn)、香河等，不僅2020-2022年連續(xù)三年成交建面下跌，此前市場火熱時(shí)土地成交也并有過多起色，屬于關(guān)注度最低的三四線。

??在三四線整體土地成交下滑、多數(shù)城市成交斷崖式下跌之下，仍有部分三四線在土地成交數(shù)據(jù)上表現(xiàn)突出。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的300城數(shù)據(jù)，有12%的城市在2021年、2022年成交同比降幅小于平均值，且整體成交規(guī)模仍維持在相對(duì)高位。

??諸如東莞、南通、臺(tái)州、淮安、常州、金華等城市，2021年、2022年成交一漲一跌，或兩年跌幅遠(yuǎn)小于三四線平均值，而近兩年成交規(guī)模仍較過去五年有所增長。

??這些城市在土地市場整體弱勢(shì)的情況下，雖然成交量小幅下降但整體規(guī)模未出現(xiàn)斷崖式的下跌，市場仍有一定支撐。

??值得注意的是，泉州、蕪湖、晉江、萍鄉(xiāng)等8個(gè)城市土地成交在2021年、2022年呈現(xiàn)出同比上漲，且成交量創(chuàng)下新高、或是接近過去十年高點(diǎn)。

??雖然有12%的三四線土地規(guī)模上能保持穩(wěn)定或略有上漲，但土地市場的內(nèi)在“推手”并不相同。

??東莞、蕪湖、泉州等拿地基本以百強(qiáng)房企為主，土地市場根基扎實(shí)，而淮安、晉江等依靠城投進(jìn)行托底，市場熱度并未提升。

??泉州、無錫、蕪湖、東莞、臺(tái)州、常州等，近兩年拿地以百強(qiáng)房企、龍頭房企為主，也從側(cè)面反映出這些城市土地仍是品牌房關(guān)注的重點(diǎn)，而且土地市場根基扎實(shí)。

??2021年百強(qiáng)房企拿地比例超過50%的三四線城市僅東莞和無錫，其余城市均在30%以上。

??值得注意的是，2022年房地產(chǎn)市場整體下行，房企拿地意愿持續(xù)走低，導(dǎo)致這些城市百強(qiáng)房企拿地比例大幅縮減，除東莞仍能保持在60%的高位外，無錫僅有21%，常州、臺(tái)州、金華等百強(qiáng)拿地比例低于10%。但相較于其他三四線城市無百強(qiáng)關(guān)注已實(shí)屬不易。

??還有一些城市的土地市場以本土民企參與為主，其中本溪最為典型。

??雖然幾乎沒有品牌開發(fā)商參與土拍，但是本地民企一直相對(duì)活躍，土地市場保持較高成交量。2021年本溪成交的含宅經(jīng)營性用地建面37.7萬平方米，其中32.3萬平米都由本土民企拿下，2022年含宅經(jīng)營性用地建面144.26萬平方米，更是全部由本土民企競得。

??萍鄉(xiāng)、啟東、晉江和德化等城市，雖然成交規(guī)模沒有萎縮，但是主要是靠城投公司拿地維持市場規(guī)模。

??其中萍鄉(xiāng)最為典型，2021年萍鄉(xiāng)民企和城投拿地建面比值在1：10左右，2022年民企拿地比例進(jìn)一步降低，95%以上的建面均由城投公司競得。

??所以，從數(shù)據(jù)層面看，土地市場相對(duì)平穩(wěn)甚至規(guī)模上升的城市并非“實(shí)火”，除東莞、無錫、蕪湖、泉州等城市外，部分城市土地市場仍舊靠城投進(jìn)行托底，未來投資前景并不樂觀。

??我們選取土地市場相對(duì)火熱的典型城市東莞、無錫、蕪湖、泉州4個(gè)城市具體來看，雖然不是省會(huì)城市，但無錫、泉州和蕪湖均是省內(nèi)GDP最高的三四線城市，經(jīng)濟(jì)基本面、客戶購買力在省內(nèi)均屬于上游。

??無錫2022年GDP為14850.82億元，在省內(nèi)僅次于蘇州和南京，橫向?qū)Ρ壬踔粮哂诟Ｖ荨⒑戏蔬@樣的省會(huì)城市。

??泉州2022年GDP為12102.97億元，在福建省位列第二，比廈門高出接近5000億。

??蕪湖2022年GDP為4502.13億元，也位列安徽省第二。

??東莞也是廣東GDP超過萬億的4個(gè)城市之一。

??對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，這些城市可以承接省會(huì)城市外溢的客戶，還可以吸引低能級(jí)城市的客群，客群結(jié)構(gòu)較為豐富，為市場提供較為堅(jiān)實(shí)的購買力基礎(chǔ)，在市場調(diào)整中也有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??4個(gè)城市2015年-2022年商品住宅市場均呈現(xiàn)量跌價(jià)升的走勢(shì)，成交均價(jià)走勢(shì)都較為強(qiáng)硬，在市場下行的周期也保持了較強(qiáng)的上升勢(shì)頭。

??無錫、蕪湖2021年總成交金額達(dá)到2015年以來的最高峰，泉州2021-2022年的成交金額也與前幾年幾乎持平，市場規(guī)模維持在相當(dāng)水平。

??庫存方面，四個(gè)城市2018年以來商品住宅的供求比幾乎保持在較為平衡的狀態(tài)，其中泉州2021-2022年連續(xù)兩年供求比小于1。

??按照12個(gè)月的銷售情況來看，2022年雖然去化周期整體明顯上漲，但泉州依然保持在11.7個(gè)月的安全區(qū)間，無錫、東莞2022年商品住宅去化周期超過20個(gè)月，短期內(nèi)有一定的去化壓力，但長期來看市場容量仍在。

??在房企投資仍以謹(jǐn)慎為主的大方向下，高能級(jí)城市將是房企爭奪的主戰(zhàn)場。三四線的投資分化會(huì)更加激烈，長三角、大灣區(qū)的三四線城市，受到城市群輻射的利好，可以看高一線，對(duì)于大多數(shù)人口流出、產(chǎn)業(yè)無支撐的三四線城市，土地或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的現(xiàn)象。

??市場不斷走弱、庫存高企、需求透支、購買力透支等是三四線土地下滑的主因，也是內(nèi)部原因。

??外部原因是，房企自身的經(jīng)營困境、資金緊缺、周轉(zhuǎn)壓力一方面導(dǎo)致大部分企業(yè)投資幾乎停滯，且大多數(shù)都是以三四線起家的民營房企，另一方面集中供地的出臺(tái)，并沒有將拿地需求下沉至三四線，在市場不斷調(diào)整向下之下，房企把有限的資金扎堆在抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的一線和準(zhǔn)一線城市。

??盡管2023年以來，市場在政策利好、以及需求積壓釋放的推動(dòng)下，呈現(xiàn)出底部復(fù)蘇的行情，但大多數(shù)三四線的基本面并沒有實(shí)質(zhì)性的扭轉(zhuǎn)，三四線短期仍將在下行周期中筑底。

??企業(yè)端雖然三支箭利好部分房企，但謹(jǐn)慎拿地、以收定支仍是大部分房企2023年的投資主旋律，在集中供地依舊延續(xù)且各地政府誠意滿滿的推出各種地塊的吸引下，進(jìn)一步抽血企業(yè)在低能級(jí)城市的投資熱情和動(dòng)力，畢竟三四線城市房地產(chǎn)市場的下行速度高于一二線城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不如一二線城市。

??因此，我們判斷未來三四線土地投資會(huì)持續(xù)低位，房企在三四線投資退潮仍將延續(xù)。