市場報(bào)告 2023-04-03 10:00:51 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時(shí)間:2023-04-03
- 報(bào)告類型:市場報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??按待售面積計(jì)算,48%的狹義庫存需要超過3年的去化時(shí)間。
??◎ 文 / 馬千里、邱娟
??2022年,中國樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國性深度調(diào)整,行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào),其中新房成交同比下降27%,庫存去化壓力急劇攀升,在此背景下,全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整,土地購置面積同比下降53%。銷售規(guī)模不再擴(kuò)大、高負(fù)債項(xiàng)目頻頻暴雷,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)卷時(shí)代正式到來。為進(jìn)一步明晰目前各城市所面臨的庫存壓力,本文對各城市目前的庫存壓力進(jìn)行了全面梳理,并根據(jù)各項(xiàng)目去化周期指標(biāo)的長短,對各城市“高周轉(zhuǎn)”和“難去化”的庫存占比進(jìn)行了深入分析。
??01 九城庫存規(guī)模超千萬方
青島人均1.9平方米庫存壓力最大
??據(jù)CRIC研究,2022年狹義庫存規(guī)模多有下降,但由于成交下滑,庫存壓力仍處在較高位置。截止2023年2月,34個(gè)典型城市庫存總量達(dá)2.27億平方米。分城市來看,有九個(gè)城市庫存[1]超過千萬平方米,青島以1929萬平方米的規(guī)模居于首位,庫存規(guī)模最大;其次是武漢,庫存也達(dá)到1573萬平方米。除此之外,寧波、天津、長春、廣州、成都、佛山、北京等城市庫存也超千萬方。值得注意的是,熱點(diǎn)城市上海、杭州庫存均不足500萬平方米,庫存壓力相對較小。
??結(jié)合各城市常住人口數(shù)據(jù)來看,青島以人均1.9平方米的庫存居于首位,成為庫存壓力最大的城市,造成這一現(xiàn)象的原因是因?yàn)榍鄭u有接近一半的庫存為僵尸庫存,去化周期在4年以上;其次是寧波,人均庫存1.5平方米,與青島類似,寧波60%的庫存在4年以上,其中去化周期在100個(gè)月以上的庫存占比更是高達(dá)54%,這些項(xiàng)目多為已經(jīng)暴雷或僵尸盤。此外,其他人均庫存超過1平方米的城市還有汕頭、長春、武漢、佛山等,庫存壓力也較為突出。一線城市中,北京、上海、深圳人均庫存面積均在0.5平方米以下,最高的廣州也僅有0.6平方米,庫存相對較低。
??02 長三角城市庫存壓力相對較小
杭州單盤庫存僅0.8萬平方米
??從庫存的項(xiàng)目分布情況來看,34個(gè)典型城市的2.27億平方米庫存分布在9000余個(gè)項(xiàng)目中,平均單盤庫存為2.43萬平方米。考慮到大部分項(xiàng)目單次推案面積在3萬平方米左右,平均單盤庫存面積較低的城市,其整體的去化壓力自然也相對較小一些。
??分城市來看,鄭州的庫存最為集中,861萬平方米的庫存分布在134個(gè)項(xiàng)目,平均單盤庫存達(dá)6.4萬平方米;其次是昆明,單盤庫存規(guī)模為4.4萬平方米;居于第三位的是洛陽,單盤平均庫存為4.4萬平方米。相比之下,長三角城市單盤庫存面積相對較小。杭州單盤庫存面積僅0.8萬平方米,其次是溫州、此外,徐州、合肥、長沙等城市,單盤庫存面積也相對較低,均在1.5萬平方米以下。
??03 典型城市二成的狹義庫存可在1年內(nèi)去化完畢
寧波、長春六成項(xiàng)目消化周期超4年
??為進(jìn)一步明晰各城市分項(xiàng)目的去化壓力情況,克而瑞對34個(gè)典型城市(涉及9000余個(gè)項(xiàng)目(的相關(guān)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理,可以看到接近一半的庫存去化顯著承壓,消化周期超過3年項(xiàng)目的狹義庫存面積占比達(dá)到48%,只有19%狹義庫存的消化周期在12個(gè)月以內(nèi)。
??聯(lián)系具體城市表現(xiàn)來看,一線城市由于房地產(chǎn)開發(fā)起步較早、尾盤項(xiàng)目較多,就消化周期超3年的庫存占比來看,北京、深圳均高于典型城市平均,典型如深圳,更是有近三成狹義庫存的消化周期在100個(gè)月以上,在深圳特殊的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境下,公寓項(xiàng)目成為了住宅供給的主力之一,但是除了高端公寓外,大部分公寓的去化情況一直以來都是相對交叉的,再加之深圳多山少平原的地形特點(diǎn),催生了較多戶型設(shè)計(jì)較差或地段不佳的項(xiàng)目,因此深圳滯銷盤的庫存占比,也是一線城市中占比最高的。北京情況也較為類似,遠(yuǎn)郊、別墅類項(xiàng)目去化緩慢,消化周期在四年以上的項(xiàng)目達(dá)到87個(gè),合計(jì)狹義庫存占比超過四成。相對而言,2022年走出獨(dú)立行情的上海表現(xiàn)最好,多達(dá)112個(gè)項(xiàng)目消化周期在12個(gè)月以內(nèi),合計(jì)狹義庫存占比接近三成,典型如象嶼招商蟠龍府、虹橋公館三期等項(xiàng)目消化周期均在3個(gè)月左右或更低。
??二三線城市方面,合肥表現(xiàn)一枝獨(dú)秀,大多數(shù)項(xiàng)目全盤可在2年內(nèi)去化完畢,三分之二的項(xiàng)目消化周期在1年以內(nèi),按庫存面積計(jì)算達(dá)到了56%,僅少數(shù)市區(qū)邊緣的項(xiàng)目消化周期較高。三四線城市中蘇州代管的太倉、昆山表現(xiàn)優(yōu)異,按庫存面積計(jì),分別有45%和39%的狹義庫存可在1年內(nèi)去化完畢。
??相較而言,寧波、南寧、長春等市則有較多項(xiàng)目面臨去化困難,均有一半或更多的狹義庫存消化周期達(dá)到4年以上。以南寧為例,在2019-2020年間城市供地建面激增至2500萬平方米以上,而2021年后南寧商品房交易規(guī)模又迅速下行至1000萬平方米以下,供應(yīng)增加需求下降之下,使得南寧郊區(qū)出現(xiàn)了大量滯銷項(xiàng)目,按庫存面積計(jì),有48%的狹義庫存需要4年以上的時(shí)間才能去化完畢。寧波、長春則是有大量交易不活躍的“僵尸尾盤”,消化周期在100個(gè)月以上的項(xiàng)目均超過200個(gè),平均單個(gè)項(xiàng)目庫存多在2萬平方米左右。
??04 預(yù)期修復(fù)仍需由點(diǎn)至面、過程緩慢
個(gè)體項(xiàng)目仍應(yīng)緊抓窗口期加速出貨
??考慮到各城市以及各城市內(nèi)部的庫存壓力存在較大差異,購房者的預(yù)期修復(fù)也需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的較長過程,就庫存壓力的緩解情況而言,也需要經(jīng)歷分批次、由點(diǎn)至面的過程,目前上海、杭州等城市地市、樓市量價(jià)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)點(diǎn)狀回升,下一步帶動(dòng)南京、西安、長沙、寧波等城市的熱度回暖,最后再推動(dòng)長春、大連等地優(yōu)質(zhì)區(qū)域庫存壓力修復(fù)。但是對于個(gè)體樓盤而言,除非極少數(shù)去化無憂的項(xiàng)目,鑒于目前大多數(shù)城市高度“內(nèi)卷”的去化情況,盲目樂觀捂盤惜售仍不可取,還是建議抓準(zhǔn)每次的市場窗口期機(jī)會(huì),加速出貨為先。
??整體而言,市場仍然需要溫和的政策面持續(xù)保駕護(hù)航,行業(yè)輿論環(huán)境也需要正確客觀的聲音,特別是對于狹義、廣義消化周期均處于高位的城市而言,為了修復(fù)市場信心、激活市場熱度,仍然需要保證優(yōu)質(zhì)板塊的土地供給和新房供應(yīng),庫存指標(biāo)不可避免地出現(xiàn)繼續(xù)上升,即便是相對優(yōu)質(zhì)板塊也不免會(huì)出現(xiàn)“指標(biāo)性的陣痛”,遠(yuǎn)郊配套缺失板塊、供求錯(cuò)配的小面積段更加需要較長時(shí)間的調(diào)整和消化。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |