??核心觀點(diǎn)

??【聚焦杭州，銷售兌現(xiàn)良好、回款穩(wěn)健】2022年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額1539億元，同比降幅9%，表現(xiàn)優(yōu)于TOP30房企，目標(biāo)完成率103%；權(quán)益銷售回款690億，較2021年略有增加。銷售表現(xiàn)穩(wěn)健緣于濱江長(zhǎng)期聚焦杭州，杭州地區(qū)市場(chǎng)去化較為穩(wěn)定疊加其品牌認(rèn)可度高，全年貢獻(xiàn)超86.5%的銷售額。2023年濱江設(shè)定目標(biāo)銷售額占整個(gè)中國(guó)銷售額的1%以上，銷售目標(biāo)排名確保全國(guó)20位內(nèi),爭(zhēng)取穩(wěn)在15名內(nèi)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-4月濱江全口徑銷售額607.3億元，以2022年全國(guó)商品房銷售額的1%為下限計(jì)，前4月目標(biāo)完成率45.7%，全年完成壓力不大。

??【拓儲(chǔ)節(jié)奏加快，權(quán)益支出占權(quán)益回款的54%】全年濱江重倉(cāng)杭州、拓儲(chǔ)節(jié)奏加快，新增41個(gè)項(xiàng)目中杭州有38個(gè)。拿地權(quán)益支出374億，約占權(quán)益回款的54%，拓儲(chǔ)積極的底線是保障現(xiàn)金流安全。據(jù)公開(kāi)信息顯示，全年杭州四輪土拍中濱江累計(jì)獲得28宗涉宅用地，總投資約514.66億，占總供地量的21.2%，占其全年新增杭州項(xiàng)目數(shù)量的74%。年末土儲(chǔ)（在建+待開(kāi)發(fā)）建面1436.4萬(wàn)平，可保障未來(lái)2-3年的發(fā)展需求，65%的可售貨值位于杭州。

??【高權(quán)益比項(xiàng)目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，歸母凈利增長(zhǎng)24%至37.4億】全年濱江結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加10.9%至406.7億,合同負(fù)債較年初增長(zhǎng)39.3%至1303.6億元，對(duì)全年開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)增至3.21倍，保障未來(lái)3年左右營(yíng)收的穩(wěn)增長(zhǎng)。2022年濱江高權(quán)益比并表項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)少數(shù)股東損益1.64億元，占凈利潤(rùn)的比重降至4.2%，致歸母凈利37.4億元，同比增幅達(dá)23.6%，歸母凈利率同比增加1pct至9%，核心盈利能力保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

??【融資渠道相對(duì)暢通，資金成本持續(xù)改善至4.6%】年末濱江債券融資余額占比降至19.6%，信貸融資占比升至80.4%，并無(wú)其他非標(biāo)融資，融資渠道暢通，全年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入716億元，同比增長(zhǎng)42.8%。資金優(yōu)勢(shì)顯著，年末融資加權(quán)平均利率4.6%，較年初降低0.3pct。年末現(xiàn)金短債比升至1.67倍、凈負(fù)債率降至55.4%、扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率60.7%，核心指標(biāo)持續(xù)改善，維持綠檔。

??01 銷售

??聚焦杭州，銷售兌現(xiàn)良好、回款穩(wěn)健

??2022年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額1539億，同比降幅9%，表現(xiàn)優(yōu)于同期TOP30房企（平均降幅38.9%），其全口徑銷售額排名也從去年同期的第22位快速攀升至第13位。按全年銷售目標(biāo)的下限1500億元計(jì)，銷售目標(biāo)完成率約102.6%，業(yè)績(jī)兌現(xiàn)情況優(yōu)于同期多數(shù)房企。濱江回款穩(wěn)健，全年權(quán)益銷售回款690億，較2021年略有增加，致其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入52.14億，約是去年同期的6.2倍。

??此外，濱江在推進(jìn)小股操盤(pán)模式的過(guò)程中，轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局巨變的當(dāng)下偏向選擇穩(wěn)健的合作伙伴，其中95%以上的項(xiàng)目均由濱江操盤(pán)，合作項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

??下行行情中濱江銷售的穩(wěn)健得益于長(zhǎng)期聚焦杭州市場(chǎng)，杭州銷售額貢獻(xiàn)度提升至86.5%。杭州市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，去化周期較為穩(wěn)定，而濱江于杭州本地品牌認(rèn)可度高，持續(xù)蟬聯(lián)杭州房企銷冠，市場(chǎng)地位穩(wěn)固。據(jù)其年報(bào)披露的主要銷售清單顯示，全年杭州貢獻(xiàn)86.5%的銷售份額，同比增加13.2pct，浙江省內(nèi)其他城市銷售額占比10.7%,較去年同期減少12.1pct，而省外如南京、蘇州、上饒等城市對(duì)銷售額貢獻(xiàn)度同比下滑0.9pct至2.8%。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強(qiáng)省外重點(diǎn)城市布局，鞏固大后方的基礎(chǔ)上有利于分散局部市場(chǎng)政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

??2023年濱江設(shè)定的銷售目標(biāo)從原先固定的規(guī)模指標(biāo)變到浮動(dòng)指標(biāo)，目標(biāo)是銷售額占整個(gè)中國(guó)銷售額的1%以上，目標(biāo)銷售排名確保全國(guó)20位之內(nèi),爭(zhēng)取穩(wěn)在15名之內(nèi)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-4月濱江已實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額607.3億元，以2022年全國(guó)商品房銷售額13.3萬(wàn)億的1%作為下限計(jì)，前4月銷售目標(biāo)完成率45.7%，全年完成壓力不大。2023年3月以來(lái)杭州政策再次邊際放松，落戶門(mén)檻再降低、臨平區(qū)全域放松限購(gòu)，杭州人口凈流入長(zhǎng)期位于全國(guó)前列，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，杭州市場(chǎng)需求韌性保證濱江的銷售流量。

??02 投資

??拓儲(chǔ)節(jié)奏加快

??權(quán)益支出占權(quán)益回款的54%

??2022年濱江重倉(cāng)杭州、拓儲(chǔ)節(jié)奏持續(xù)加快，新增41個(gè)項(xiàng)目，其中杭州38個(gè)，寧波1個(gè)，金華2個(gè)。新增土儲(chǔ)建面473萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)0.7%；拿地權(quán)益支出374 億，同比減少14.6%，占到權(quán)益回款的54.2%，在年初計(jì)劃的權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款比例60%以內(nèi)，拓儲(chǔ)積極的底線是保障現(xiàn)金流安全。此外，2022年濱江新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比55%，較去年同期下滑1.6%。

??根據(jù)監(jiān)測(cè)，全年杭州四輪土拍中濱江累計(jì)獲得28宗涉宅用地，累計(jì)斥資514.66億，占總供地量的21.2%，占其全年新增杭州項(xiàng)目數(shù)量的74%，補(bǔ)倉(cāng)杭州市場(chǎng)力度超去年。同時(shí)，濱江于非公開(kāi)市場(chǎng)也加大投資力度，2022年收購(gòu)詠翠芳華軒、永康眾泰小鎮(zhèn)、潮觀平瀾府等8個(gè)項(xiàng)目，涉及總計(jì)容建面約167.7萬(wàn)平，并購(gòu)新增建面占比提升至35.5%，通過(guò)并購(gòu)適當(dāng)補(bǔ)充土儲(chǔ)以盡可能消減杭州宅地集中土拍帶來(lái)土地成本沖高的影響。

??整體來(lái)看，全年濱江于杭州濱江新增土儲(chǔ)建面占比76.7%，省內(nèi)金華、寧波占比分別20.6%和2.7%，省外沒(méi)有拿地。未來(lái)市場(chǎng)前景不明朗的情況下，濱江偏向選擇去化良好、資金回籠快的本地市場(chǎng)來(lái)保證項(xiàng)目整體的銷售流量。

??截至2022年末，濱江土地儲(chǔ)備總建面1436.42萬(wàn)平，可保障未來(lái)2-3年的發(fā)展需求，其中待開(kāi)發(fā)建面占比11.9%，消化周期合理。按可售貨值區(qū)域分布，杭州占65%，較年初大幅提升5pct,省內(nèi)(非杭州)包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等基本面支撐度良好的城市占比20%，省外占15%。2023年濱江繼續(xù)保持三省一市戰(zhàn)略布局，計(jì)劃投資金額控制在300億、權(quán)益回款的50%以內(nèi)，城市布局方面除杭州以外，重點(diǎn)考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等。

??03 盈利

??高權(quán)益比項(xiàng)目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)

??歸母凈利增長(zhǎng)24%至37.4億

??2022年濱江實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入415億元，同比增加9.3%，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加10.9%至406.7億元。受益于年內(nèi)濱江銷售端表現(xiàn)較為穩(wěn)健，期末合同負(fù)債較年初增長(zhǎng)39.3%至1303.6億元，對(duì)全年開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)增至3.21倍(2021年末：2.55倍)，保障未來(lái)3年左右營(yíng)收的穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，2023年濱江計(jì)劃交付34個(gè)項(xiàng)目、涉及計(jì)容建面414.2萬(wàn)平，交付量基本與前期持平。

??盈利能力方面,濱江全年毛利潤(rùn)72.5億元，同比減少23.1%，綜合毛利率17.5%，同比下滑7.4pct；凈利潤(rùn)39億元，同比減少20.7%，凈利率9.4%，同比下滑3.6pct。凈利指標(biāo)同比跌幅較于毛利有所收窄，緣于2022年合聯(lián)營(yíng)投資收益從去年同期的2.98億大幅增至21.86億。

??值得注意的是，2022年濱江高權(quán)益比并表項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，加上較多聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目交付貢獻(xiàn)投資收益，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)少數(shù)股東損益1.64億元，占凈利潤(rùn)的比重從去化同期的38.5%顯著降至4.2%，致歸母凈利37.4億元，同比增幅達(dá)23.6%，歸母凈利率同比增加1pct至9%，核心盈利能力保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

??04 償債

??融資渠道相對(duì)暢通

??資金成本持續(xù)改善至4.6%

??濱江全年新發(fā)行債券53.2億元，較去年同期減少21.7%，年末債券融資（含中票）余額占比降至19.6%，信貸融資占比持續(xù)提升至80.4%，并無(wú)其他非標(biāo)融資。相較于其余民企債券融資規(guī)模的大幅收縮，濱江融資渠道相對(duì)暢通，全年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入716億元，同比增長(zhǎng)42.8%，資金優(yōu)勢(shì)顯著，年末融資加權(quán)平均利率4.6%，較年初降低0.3pct，融資成本持續(xù)改善。另外，濱江計(jì)劃2023年債券融資余額比例控制在20%內(nèi)，融資成本爭(zhēng)取下行0.2%，確保再下行0.1%至4.5%內(nèi)。

??截至2022年末，濱江有息負(fù)債535.5億元，較年初增長(zhǎng)17%，其中短債規(guī)模146億元，占比從年初的30.6%降至27.3%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。年末未使用銀行信貸授信額度674.3億元，而已獲批尚未發(fā)行的公司債和短融額度合計(jì)65.42億元，未使用融資額度充裕，流動(dòng)性充足。

??受益于年內(nèi)銷售回款速度較快疊加融資渠道相對(duì)充裕，即使濱江保持一定投資強(qiáng)度情況下，年末其持有現(xiàn)金較年初增長(zhǎng)15.1%至243.3億元，現(xiàn)金短債比升至 1.67倍，凈負(fù)債率降至55.4%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率60.7%，三條紅線指標(biāo)維持綠檔，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。值得注意的是，濱江計(jì)劃2023年權(quán)益有息負(fù)債規(guī)?？刂圃?70億元以內(nèi)，并將直接融資余額比例控制在20%以內(nèi)。