公司 2023-05-18 08:49:49 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??“代建”正在成為各大房企高管口中的高頻詞。
??“代管代建業(yè)務(wù)將是未來(lái)2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)?!弊鳛樾袠I(yè)銷售規(guī)模最大的房企,這是碧桂園總裁莫斌在年初業(yè)績(jī)會(huì)上的判斷。
??龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼也在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹,龍湖龍智造已獲取建管項(xiàng)目近40個(gè),總建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米,“通過(guò)龍湖龍智造入局代建行業(yè)是龍湖持續(xù)洞察行業(yè)機(jī)會(huì)、布局長(zhǎng)期業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略,已成為集團(tuán)服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長(zhǎng)極?!?/p>
??據(jù)金地集團(tuán)公布的數(shù)據(jù),截至2022年末,金地集團(tuán)管理的代建業(yè)務(wù)項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)110個(gè),開(kāi)發(fā)管理面積超1800萬(wàn)平方米。
??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2022年底,發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)60家。其中既有全國(guó)化大型房企如綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等,也有地方性大中型房企如建業(yè)地產(chǎn)、眾安集團(tuán)等。
??我們認(rèn)為,代建是未來(lái)行業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn),但也絕對(duì)不是一門容易做的生意。
??當(dāng)前代建業(yè)務(wù)已成為各大房企爭(zhēng)相布局的新藍(lán)海市場(chǎng)。
??早在十多年前,代建模式就已存在,但是卻在近兩年開(kāi)始以極高的頻率出現(xiàn)在地產(chǎn)圈,這究竟是為什么?
??近年來(lái)土地投資“國(guó)進(jìn)民退”,地方城投平臺(tái)手持大量?jī)?yōu)質(zhì)土地亟待開(kāi)發(fā)。2021年下半年城,城投開(kāi)始參與到土地市場(chǎng),到2022年,城投成為主力,全年城投拿地總建面達(dá)到58%。從拿地金額來(lái)看,2021年城投拿地金額占整個(gè)房地產(chǎn)投資的31%,2022年占46%。可以說(shuō),2022年如果沒(méi)有城投,土地市場(chǎng)完全是另外一個(gè)局面。
??然而,2021年和2022年城投拿地開(kāi)工率都很低,平均只有五成。尤其是從2022年第二批次開(kāi)始,開(kāi)工率越來(lái)越低。
??這主要是因?yàn)?,大多?shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。從城投公司的性質(zhì)可以看出,29%以交通投資為主,20%是傳統(tǒng)的城投,傳統(tǒng)的城投有一定的開(kāi)發(fā)能力,但是近幾年這些開(kāi)發(fā)能力早已消耗殆盡。
??在這背景下,代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性,成為目前越來(lái)越多房企奔赴的目標(biāo)。
??從代建發(fā)展來(lái)看,目前實(shí)現(xiàn)分拆上市的代建企業(yè)數(shù)量?jī)H有綠城管理及中原建業(yè)兩家。該兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢(shì),在規(guī)模上已發(fā)展到了行業(yè)前列。
??作為“代建第一股”的綠城管理,截至2022年底,代建項(xiàng)目已覆蓋120個(gè)城市,合約項(xiàng)目建面首次突破1億平米,較2021年增長(zhǎng)19.8%至1.014億平米;代建項(xiàng)目整體可售貨值6510億。而中原建業(yè)2022年底的在管建面也達(dá)到了3171萬(wàn)平米,較2021年增長(zhǎng)了2.38%。
??雖然綠城管理與中原建業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模在諸多代建企業(yè)中領(lǐng)先,但其他代建企業(yè)也在加速布局、縮短差距,目前在管或累計(jì)簽約面積超千萬(wàn)平方米的還包括有金地、碧桂園、旭輝等。
??其中值得注意的是旭輝建管,不同于金地2006年開(kāi)始布局代建,以及碧桂園超過(guò)7年的代建布局經(jīng)驗(yàn),旭輝集團(tuán)于2021年才成立代建板塊。但后來(lái)者居上,截止2022年末旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目超50個(gè),累計(jì)在管總建面超1000萬(wàn)平方米。
??同樣與旭輝作為代建行業(yè)新軍的,還包括有出險(xiǎn)房企世茂集團(tuán)、華夏幸福、陽(yáng)光城、中梁控股以及“民企師范生”龍湖集團(tuán)等等。
??按綠城管理的估算,未來(lái)代建市場(chǎng)每年大約是3億平米的規(guī)模,目前已有60家房企參與其中,可以預(yù)見(jiàn),未來(lái)房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必又是一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。
??需要注意的是,由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn),在帶來(lái)高盈利的同時(shí),利潤(rùn)體量也往往較少。
??如2022年中原建業(yè)的凈利率為50.1%,保持較高水平。綠城管理由于使用合作代建的模式,雖然成本計(jì)入方式不同,凈利率仍維持在27.7%。但從利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看,2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.35億,與重資產(chǎn)性質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)規(guī)模相比并非同一個(gè)量級(jí)。
??與此同時(shí),當(dāng)前無(wú)論是城投項(xiàng)目還是紓困類項(xiàng)目往往都需要資金的支持,而額外的資金投入又意味著杠桿及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。
??在2022年的業(yè)績(jī)會(huì)上,綠城管理就曾表示“城投公司的開(kāi)工率比重偏低,其中最后一個(gè)原因,實(shí)際上也是缺錢”,“綠城管理是一個(gè)輕資產(chǎn)公司,為了隔離投資類的風(fēng)險(xiǎn),是絕對(duì)不加財(cái)務(wù)杠桿,也就是不出資的。但是實(shí)際上紓困類企業(yè)最缺的是錢,所以我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中就會(huì)產(chǎn)生不匹配?!?/p>
??對(duì)綠城管理而言,解決辦法是通過(guò)尋找外部金融機(jī)構(gòu)或金融資源,給遇困項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持。
??由此可以看到,在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,雖然潛藏著巨量的代建需求,也讓房企看到了代建業(yè)務(wù)廣闊的發(fā)展和增長(zhǎng)空間,但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是有限的,隨著越來(lái)越多的房企加入,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也將變得更加激烈。
??總體來(lái)看,代建正成為一些房企正在努力打造的第二增長(zhǎng)曲線。不過(guò),隨著入局者的不斷增加,代建這條賽道也將變得日益擁擠且不易。
??要想做出口碑贏得更大的市場(chǎng)份額,需要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)等各方面出發(fā),苦修內(nèi)功,形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。
碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440606338202486K 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1531960(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 999+ 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913300001429292295 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1000000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 557 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 331
浙江西子綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91330100697073700Y 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:10000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 32 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 28
旭輝集團(tuán)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913100001321468885 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:350000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 516 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 134
旭輝集團(tuán)股份有限公司上海閔行分公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310112MA1GBN1G3K 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:0(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 1 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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