??導語

??短期內(nèi)企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平仍將繼續(xù)承壓，審慎投資、保證利潤空間；降本增效、提升經(jīng)營效益；強化產(chǎn)品、提升產(chǎn)品溢價是目前企業(yè)穩(wěn)利潤的關鍵。

??◎  文 /房玲、貢顯揚、汪慧

??專題視點

??2022年，市場下行疊加房企前期部分高地價項目仍在持續(xù)步入結算期，企業(yè)利潤空間進一步受到擠壓。行業(yè)利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現(xiàn)負增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤甚至表現(xiàn)為凈虧損。同時，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，目前企業(yè)各項利潤率指標均已降至歷史最低水平。2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)凈利潤虧損，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低。

??總體來看，目前行業(yè)不確定性尚存、市場仍在出清過程中，短期內(nèi)企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平仍將繼續(xù)承壓。行業(yè)下行調(diào)整期下，高杠桿、高周轉模式無法持續(xù)，企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉變。審慎投資、優(yōu)選項目，保證項目利潤率水平；降本增效、戰(zhàn)略精簡，提升經(jīng)營效益；回歸產(chǎn)品、優(yōu)化產(chǎn)品結構、加強產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤的關鍵。

??PART.01
營收及利潤規(guī)模負增長
行業(yè)利潤率加速探底

??1、營收和利潤規(guī)模負增長，凈利潤表現(xiàn)為凈虧損

??近年來在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控持續(xù)。市場下行調(diào)整、整體表現(xiàn)相對低迷，企業(yè)去化壓力顯著提升。2021年以來，企業(yè)銷售規(guī)模增速放緩，部分房企出現(xiàn)規(guī)模負增長，企業(yè)整體的結算規(guī)模相應也受到影響。同時，疊加房企前期部分高地價項目仍在持續(xù)步入結算期，企業(yè)利潤空間進一步受到擠壓。2022年，行業(yè)整體營收和利潤規(guī)模均表現(xiàn)為負增長。

??從截至目前已披露年度業(yè)績的企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2022年行業(yè)典型上市房企[1]整體實現(xiàn)營業(yè)收入47633億元、營業(yè)成本40336億元，企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本增速的中位數(shù)分別為-17.1%和-14.6%，且營業(yè)收入的降幅高于營業(yè)成本。

??行業(yè)利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現(xiàn)負增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤甚至表現(xiàn)為凈虧損。具體來看，2022年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)毛利潤規(guī)模6481億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)為-32.3%。凈利潤合計表現(xiàn)為凈虧損542億元、歸母凈利潤虧損1194億元，企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數(shù)分別為-58.5%和-67.5%。

??2、利潤空間受多重因素擠壓，行業(yè)利潤率持續(xù)下行探底

??從利潤率指標來看，近年來行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2022年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)2019年以來的下行趨勢，且降幅較往年進一步擴大。

??具體來看，2022年行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)同比降低4個百分點至14.1%，凈利率和歸母凈利率為負，同比分別降低7.0和5.6個百分點至-0.2%和-1.7%。目前，企業(yè)各項利潤率指標均已降至歷史最低水平，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底。

??近年來行業(yè)盈利空間受到擠壓、多數(shù)典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：首先，規(guī)模房企前期部分高地價項目結轉的影響仍在持續(xù)傳導，低利潤項目結算仍較為集中。其次，近年來行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，促進銷售目標的實現(xiàn)，這也加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。第三，目前熱點一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴格，較高的地價房價比進一步壓縮項目的利潤空間，毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢。此外，行業(yè)下行背景下，存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產(chǎn)減值，也對當期的利潤表現(xiàn)有負面影響。

??3、投資物業(yè)運營優(yōu)勝劣汰加速，超六成房企收入減少

??除了地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)銷售項目結轉利潤減少，在疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)運營遭遇嚴重沖擊，空置率處在較高水平，租金收入增長也面臨困境。2022年，超六成典型上市房企的投資物業(yè)租金及酒店運營收入減少，越秀地產(chǎn)、中梁控股、建發(fā)國際等降幅都較為顯著，越秀地產(chǎn)同比降幅近50%。

??（部分略）

??PART.02
近半數(shù)房企凈利潤虧損
行業(yè)ROE水平顯著降低

??1、逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)凈利潤虧損

??具體從企業(yè)層面來看，2022年在行業(yè)典型上市房企中僅有約25%的企業(yè)實現(xiàn)營收增長。同時，受結算結構影響以及結算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現(xiàn)也不盡如人意。超過85%的行業(yè)典型上市房企毛利潤（剔除稅金及附加）和凈利潤同比降低，其中部分企業(yè)的毛利潤降幅超過50%。

??“減收減利”現(xiàn)象較為普遍，營業(yè)收入與毛利潤同時降低的企業(yè)數(shù)量占比逾七成，碧桂園、綠地控股、龍光集團、金科股份、旭輝控股集團等中大型房企也不例外。以碧桂園為例，截至2022年末碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入4303.7億元、毛利潤328.8億元，分別同比降低17.7%和64.6%。

??此外，2022年在行業(yè)典型上市房企中還有近半數(shù)的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損，其中融創(chuàng)中國、金科股份、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)、遠洋集團、正榮地產(chǎn)、旭輝控股集團、雅居樂集團、禹洲集團等13家規(guī)模上市房企2022年凈利潤均虧損逾百億元。

??盡管如此，2022年也有部分房企利潤表現(xiàn)穩(wěn)中有進，展現(xiàn)出優(yōu)于行業(yè)的抗風險能力，以央國企和部分優(yōu)質(zhì)民企為主。如建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)等，實現(xiàn)毛利潤和歸母凈利潤雙增長。其中，建發(fā)國際集團得益于近年銷售規(guī)模的增長、以及在高能級城市區(qū)域聚焦的布局戰(zhàn)略，2022年實現(xiàn)營業(yè)收入996.4億元、毛利潤152.2億元，分別同比顯著增長82.6%和67.6%；凈利潤55.6億元、歸母凈利潤49.3億元，同比也分別增長34.1%和38.9%。

??2、利潤率普降，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低

??2022年，行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤率指標普降態(tài)勢進一步加劇。具體從企業(yè)利潤率的變動情況來看，2022年在行業(yè)典型上市房企中有逾八成企業(yè)毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業(yè)數(shù)量占比逾九成。

??規(guī)模房企中，部分企業(yè)2022年毛利率和歸母凈利率雙降、且指標降幅較大，如合景泰富集團、龍光集團、上坤地產(chǎn)、融信中國、雅居樂集團、旭輝控股集團、時代中國控股等，歸母凈利率的降幅均在30個百分點以上。

??還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強的房企，毛利率和歸母凈利率也出現(xiàn)相對明顯的波動下行，如中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、保利置業(yè)集團等。其中，中國海外發(fā)展2022年毛利率同比下降2.2個百分點至21.3%、歸母凈利率同比下降3.7個百分點至12.9%，其利潤率的下降主要是由于結轉項目利潤率降低、外幣匯兌虧損、物業(yè)存貨減值準備以及對應收合營公司款減值準備等。

??3、行業(yè)ROE水平顯著降低，達到歷史最低水平（略）

??PART.03
資產(chǎn)價值下行加劇盈利壓力
銷管費率普遍走高

??2022年，房地產(chǎn)行業(yè)加速下行探底，受市場低迷以及疫情影響，除了開發(fā)主業(yè)銷售項目結轉利潤減少，投資物業(yè)和存貨的資產(chǎn)價值、合作開發(fā)等也遭受沖擊，加劇房企盈利壓力。

??1、投資物業(yè)重估大面積虧損，虧損企業(yè)占比近7成

??投資物業(yè)重估收益，是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在報告期內(nèi)按照公允市值波動進行重新估值后發(fā)生的凈值差額，計入當期損益，反映投資物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量與資產(chǎn)價值回報狀況。面對市場低迷，投資物業(yè)重估收益波動加劇，也更為明顯地作用到凈利潤和歸母凈利潤的減少上。

??2022年，投資物業(yè)重估大面積虧損，虧損企業(yè)占比達到67%，包括碧桂園、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、融信中國、合景泰富等典型上市房企都出現(xiàn)了不同程度的虧損。富力地產(chǎn)重估虧損額最高，達到19.58億元。此外，如綠城中國、保利置業(yè)、融信中國、遠洋集團等多家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)3、4年面臨虧損，持續(xù)承壓。

??行情走低，資產(chǎn)價格預期更為考驗項目布局以及運營效率，熱點城市核心板塊、運營效率高、出租率高的投資物業(yè)重估表現(xiàn)相對堅挺。合生創(chuàng)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團作為成熟的投資物業(yè)運營商，重估收益規(guī)模居于行業(yè)前列。華潤置地、中海地產(chǎn)重估收益分別為69.78億元、47.96億元，盡管較2021年分別降低10.5%、13.4%，但跌幅整體可控，且歸母凈利率仍然保持在行業(yè)較高水平。龍湖集團投資物業(yè)重估收益為28.88億元，較2021年28.50億元有所上升，成為少數(shù)保持正增長的房企之一。

??2、資產(chǎn)減值持續(xù)，金科、華僑城等存貨跌價計提超百億（略）

??3、近半數(shù)房企合營聯(lián)營陷入虧損，合作開發(fā)風險需警惕

??近兩年來，市場風險積聚，合作拿地、合作開發(fā)模式不確定性加劇，非并表合作項目收益對企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤水平的支撐明顯弱化，甚至可能成為利潤拖累。

??2022年，合營聯(lián)營收益減少現(xiàn)象比比皆是，近半數(shù)典型上市房企陷入虧損。不少企業(yè)都是由盈轉虧，且虧損較大，如合景泰富、遠洋集團、禹洲地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)等，其中合景泰富虧損額最高，達到38.7億元。

??而保持正增長的企業(yè)僅占2成左右，包括華發(fā)股份、濱江集團、綠城中國等。華發(fā)股份、濱江集團實現(xiàn)“大躍進式”增長，合營聯(lián)營收益分別為15.0億元、21.9億元，均達到2021年的7倍之多。在盈利下行大趨勢下，這些企業(yè)營合聯(lián)營收益增長對利潤的促進作用更為明顯，合聯(lián)營利潤貢獻度（合營聯(lián)營收益/稅前利潤）顯著提升，濱江集團達到41.2%。

??面對市場不確定性，只有“確定性高”的合作，才能對企業(yè)經(jīng)營效益起到正向促進作用，需綜合考量合作方的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營安全性和效率表現(xiàn)，這將直接決定項目能否順利推進以及最終盈虧狀況。

??4、銷管費率普遍走高，央國企費用管控更具優(yōu)勢（略）

??PART.04
總結

??目前市場不確定性尚存，從近兩年行業(yè)規(guī)模房企的銷售規(guī)模來看，短期內(nèi)企業(yè)營收和利潤規(guī)模仍將繼續(xù)承壓。整體盈利預期并不明朗，企業(yè)利潤率下行的慣性或將繼續(xù)持續(xù)。部分頭部房企預判“底部”來臨，但整體持謹慎態(tài)度，積極采取應對措施。

??結合行業(yè)規(guī)模房企的預判來看：保利發(fā)展認為行業(yè)毛利率近年來逐年下沉，未來的結轉已經(jīng)接近底部狀況，合理的毛利率比較難判斷。中國金茂表示未來毛利率走勢關鍵看后面的市場會不會有波動，公司非常重視投資紀律，毛利率將能夠有所恢復。此外，年度業(yè)績發(fā)布上，萬科地產(chǎn)也透露，過去兩年特別是2022年整個行業(yè)超量的調(diào)整，整個銷售大幅下降，而且房地產(chǎn)結算有一定的滯后性，隨著銷售資源逐步進入到竣工交付，結算毛利率階段性還是有一定下滑的壓力。相信經(jīng)過一段時間的調(diào)整，開發(fā)業(yè)務的毛利率能夠會維持在一個相對穩(wěn)定的范圍。

??行業(yè)下行調(diào)整期、市場不確定性因素積聚，成本費用壓力、投資收益波動與資產(chǎn)減值風險并存，房企經(jīng)歷盈利陣痛是必然。當前環(huán)境下，資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營管理能力是應對市場波動的兩大核心競爭力。一方面，保持審慎投資、關注拿地質(zhì)量，以保證新增項目的利潤空間。另一方面，企業(yè)要達到“穩(wěn)利潤”預期，在穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，仍要堅持精細化管理控制成本費用，提升經(jīng)營效益。此外，結合目前的行業(yè)趨勢，企業(yè)也需進一步挖掘產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)化產(chǎn)品結構，不斷強化產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品溢價。