??伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程和人口流動(dòng)的加速，廣州和深圳作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和城區(qū)常住人口超千萬(wàn)的超大城市，住房困難問(wèn)題日益突出。

??在高房?jī)r(jià)的背景下，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式，相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大城市里有70%的新市民和青年人是靠租房來(lái)解決住的問(wèn)題。

??為解決新市民、青年人的住房問(wèn)題，改善住房供需結(jié)構(gòu)，黨中央國(guó)務(wù)院也作出了“十四五”時(shí)期大力發(fā)展保障性租賃住房的決策部署。

??根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)能夠幫助2600多萬(wàn)新市民、青年人改善居住條件，其中一二線人口凈流入大城市為重點(diǎn)城市，保租房籌建目標(biāo)較高。

??根據(jù)黨中央國(guó)務(wù)院的部署，廣州和深圳都提出了”十四五“時(shí)期籌建60萬(wàn)套/間保租房的目標(biāo)。在土地資源稀缺，土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為存量模式的形勢(shì)下，盤(pán)活存量資源成為這兩大城市籌建保租房房源的重要方式。

??廣州是一個(gè)人口凈流入的一線城市。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查，廣州常住人口達(dá)1867.66萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，十年來(lái)共增加597.58萬(wàn)人。作為超大城市、國(guó)家中心城市，廣州的人口還將持續(xù)保持凈流入態(tài)勢(shì)，住房租賃需求旺盛。

??為切實(shí)解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，廣州計(jì)劃大量增加保障性租賃住房供應(yīng)。《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間，全市共籌建60萬(wàn)套保障性租賃住房的目標(biāo)。

??在今年深圳發(fā)布“十四五”時(shí)期追加20萬(wàn)套（間）保租房目標(biāo)之前，廣州的保租房籌建目標(biāo)居全國(guó)首位。

??深圳作為一個(gè)2000萬(wàn)人口級(jí)別的超大城市，擁有大量高新科技企業(yè)，每年有大量人口持續(xù)流入。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查結(jié)果，過(guò)去十年間，深圳整體人口增加了700萬(wàn)人，隨之而來(lái)的居住問(wèn)題也愈加突出。

??《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間計(jì)劃建設(shè)籌建保障性租賃住房 40 萬(wàn)套/間（占公共住房比例高達(dá)74%），計(jì)劃供應(yīng)20萬(wàn)套/間（占公共住房比例高達(dá)58.8%）。

??從區(qū)域分布來(lái)看，主要集中在寶安區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)及龍華區(qū)，占比67.5%。

??今年深圳市政府工作報(bào)告明確提出，要盡最大努力幫助新市民青年人等群體緩解住房困難，讓年輕人更有盼頭、更加安居樂(lè)業(yè)。

??近期，深圳調(diào)整了“十四五”保障性住房建設(shè)計(jì)劃，在原目標(biāo)基礎(chǔ)上追加了20萬(wàn)套（間），均為保障性租賃住房。也就是說(shuō)，深圳“十四五”期間計(jì)劃籌建60萬(wàn)套/間保障性租賃住房，與廣州并列全國(guó)城市“十四五”保租房籌建目標(biāo)第一。

??為加快推進(jìn)和規(guī)范保障性租賃住房發(fā)展，廣州和深圳圍繞保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)出臺(tái)多項(xiàng)政策措施，細(xì)化非居住存量房屋改建、企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)、城中村房屋改造等不同籌建方式實(shí)施方案，強(qiáng)化政策保障，助推保障性租賃住房籌建加速。

??目前，廣州已探索形成七大保租房籌集方式，包括城市更新復(fù)建安置區(qū)配置中小戶型住房、存量房源整租運(yùn)營(yíng)、“工改租”、“商改租”、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建、集體建設(shè)用地新建、土地公開(kāi)出讓新建、企事業(yè)單位自有存量土地新建等，通過(guò)政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，確保計(jì)劃落實(shí)到位。

??在土地資源稀缺，土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為存量模式的形勢(shì)下，深圳轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，由原有以新供用地建設(shè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)籌集并重，創(chuàng)新性提出保障性住房“跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機(jī)構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著盤(pán)活資源走”的“四跟”發(fā)展戰(zhàn)略，全力開(kāi)展“六類(lèi)十五種”渠道建設(shè)籌集工作。

??以國(guó)有企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)保障性租賃住房、城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升、“工業(yè)上樓”配建保障性住房三個(gè)渠道為主要發(fā)力點(diǎn)，形成多渠道建設(shè)籌集、多主體供應(yīng)模式。

??在利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房方面，深圳進(jìn)行了積極的嘗試和有效的探索，從政策上明確支持企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)，或與其他社會(huì)主體利用自有用地合作建設(shè)保障性租賃住房，支持企事業(yè)單位按規(guī)定優(yōu)先面向符合條件的原用地單位（含合作的社會(huì)主體）職工配租房源。

??目前，深圳已探索出“收地+出讓(單主體)”、“收地+出讓(雙主體)”、“調(diào)整用地性質(zhì)+合作開(kāi)發(fā)”等三種全新的合作開(kāi)發(fā)模式，突破了保障性住房建設(shè)的固有模式，加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。

??這種模式從單一項(xiàng)目看，體量并不大，但如果把全市零散的企事業(yè)單位自有存量土地都用這種新模式盤(pán)活，就會(huì)積少成多，規(guī)?？捎^。

??目前，深圳正在加大力度統(tǒng)籌協(xié)調(diào)用地審批等工作，今年企事業(yè)單位自有用地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目開(kāi)工不少于20個(gè)，力爭(zhēng)建設(shè)保障性租賃住房3萬(wàn)套（間），占今年保租房籌建目標(biāo)（16萬(wàn)套/間）的近兩成。

??同時(shí)，深圳打起了城中村的主意。城中村是深圳最大的存量房源地，但大多數(shù)房源的居住品質(zhì)較差。

??為提升城中村租賃房源的品質(zhì)，今年2月28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升行動(dòng)在龍華區(qū)元芬新村啟動(dòng)。深圳10個(gè)區(qū)（新區(qū)）在現(xiàn)場(chǎng)簽署了保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)書(shū)，明確2023年保障性住房建設(shè)籌集的任務(wù)：建設(shè)籌集保障性住房18.5萬(wàn)套(間)，保障性租賃住房16萬(wàn)套（間）。

??深圳市住房建設(shè)局還發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》，提出“安全、配套、建筑、綠色”四項(xiàng)改造要點(diǎn)，為全市規(guī)范、有序、高效推進(jìn)城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升提供明確指引。

??存量城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，成為深圳增加保障性租賃住房供給的主渠道之一。截至目前，深圳已納入保障性租賃住房規(guī)范管理的城中村房源約4.99萬(wàn)套（間）。

??接下來(lái)，深圳還將圍繞“20+8”產(chǎn)業(yè)集群、“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和軌道交通站點(diǎn)的周邊城中村區(qū)域，開(kāi)展城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，為新市民青年人群體提供大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用的保障性租賃住房。今年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬(wàn)套（間）城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目，選取10個(gè)“三宜小村”精品示范項(xiàng)目。

??此外，深圳加速推動(dòng)企業(yè)“工業(yè)上樓”，并“動(dòng)腦筋”為產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工解決“落腳”問(wèn)題，全力推動(dòng)“工業(yè)上樓”配套建設(shè)保障性租賃住房工作，出臺(tái)符合“工業(yè)上樓”需要的住房保障政策，明確提出城市更新類(lèi)、新供應(yīng)用地類(lèi)、土地整備類(lèi)項(xiàng)目，結(jié)合園區(qū)生產(chǎn)、生活實(shí)際需求落實(shí)配建不少于5%規(guī)劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向面向園區(qū)企業(yè)員工出租。

??根據(jù)深圳”確保連續(xù)5年每年提供不少于2000萬(wàn)平方米廠房空間“的工作目標(biāo)，預(yù)計(jì)每年至少可建設(shè)約100萬(wàn)平方米宿舍型保障性租賃住房，讓企業(yè)和員工無(wú)后顧之憂，為制造業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略提供有力支撐。

??目前，深圳的“工業(yè)上樓”保租房項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)。正在建設(shè)中的南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園，一期共配建配套宿舍約3000（間），優(yōu)先面向園區(qū)內(nèi)員工出租，建成后可為6000-7500人提供居住保障。

??同時(shí)，位于龍崗區(qū)的園山優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目已通過(guò)審批，下一步將由區(qū)政府組織掛牌出讓?zhuān)渲信浣ㄋ奚嵝捅Ｕ闲宰赓U住房約6162平方米。寶安A426-0466宗地等三個(gè)項(xiàng)目待審批通過(guò)后實(shí)施，涉及宿舍型保障性租賃住房約16.58萬(wàn)平方米。

??從目前廣州、深圳公布的保租房籌建項(xiàng)目來(lái)看，形成供應(yīng)的項(xiàng)目以非居住存量改建、城中村改造、市場(chǎng)化項(xiàng)目轉(zhuǎn)化等存量納管方式居多，新建保租房將集中在2024-2026年竣工入市。

??以深圳為例，根據(jù)克而瑞租售整理，深圳現(xiàn)有95個(gè)新建保障性租賃住房項(xiàng)目，其中77個(gè)在建項(xiàng)目計(jì)劃于2024-2026年竣工，占比81%。

??同時(shí)，克而瑞租售通過(guò)宗地號(hào)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，截至2023年3月31日，深圳市已開(kāi)工在建的83個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目中，有29個(gè)是通過(guò)招拍掛的方式出讓?zhuān)渲校?9宗是竟自持，1宗拿地自持，8宗競(jìng)配建或拿地配建、1宗純租賃用地。

??廣州和深圳在保租房籌建方面的積極探索和嘗試為全國(guó)一二線大城市提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和啟示。

??隨著一二線大城市從增量規(guī)劃向存量時(shí)代，通過(guò)企事業(yè)單位自有存量土地建設(shè)、非居住存量房屋改建、城中村租賃住房規(guī)模化品質(zhì)改造提升后納管等方式都成為籌建保租房的重要途徑。