??PART.01

??商票逾期高峰已過

??出臺新規(guī)助力票據(jù)良性發(fā)展

??1、商票具有融資屬性，行業(yè)擴張期內房企商票維持高增長（略）

??2、房地產商票集中逾期，上游供應商經營承壓

??2021年三季度開始，監(jiān)管對房企融資端、拿地端、銷售端等維度全面收緊，部分前期高度依賴融資的民營房企陸續(xù)發(fā)生商票逾期事件。伴隨2022年越來越多民營房企爆發(fā)流動性危機，疊加當前融資環(huán)境尚未恢復，行業(yè)商票逾期集中出現(xiàn)。

??根據(jù)2022年上海票交所連續(xù)披露的《持續(xù)逾期名單》顯示，2022年以來房地產項目公司商票逾期的個數(shù)從1月末的135個急速攀升至12月末的3322個，占全部商票逾期企業(yè)的比重從1月末的24%上升至68%。截至2022年12月末共有6家房企集團旗下發(fā)生逾期的項目公司數(shù)量超100個，分別是恒大、融創(chuàng)、綠地、中南、世茂和祥生。年末6家房企旗下出現(xiàn)商票逾期的項目公司合計1793個，占到全部規(guī)模的54%，是商票信用風險大面積暴雷的主力。其中根據(jù)恒大近期公布的《關于涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆盏戎卮笫马椀墓妗凤@示，截至2023年4月末累計逾期商票約2459.87億。

??出險房企商票逾期加速，對供應商造成的負面沖擊甚至超過預期。2021年以來供應商對房企客戶的應收票據(jù)、應收賬款、其他應收款等科目對應的資產計提了較高的信用減值準備，大幅抬升了預期的信用損失率。根據(jù)同花順顯示，2021-2022年建筑業(yè)企業(yè)分別共計提743.4億、610.6億的信用減值損失，較前期大幅增長，計提的壞賬難以回收對盈利能力造成侵蝕。

??3、商票新規(guī)落地，暫停逾期房企相關票據(jù)的承兌權限

??在此背景下，2022年11月11日央行、銀保監(jiān)會出臺商票新規(guī)（《商業(yè)匯票承兌、貼現(xiàn)與再貼現(xiàn)管理辦法》），自2023年1月1日起施行。新規(guī)將商票最長付款期限縮短至6個月的同時，也對商票逾期及延遲披露的企業(yè)加強了商票相關業(yè)務方面的限制。

??根據(jù)商票新規(guī)與2022年11月中旬上海票交所發(fā)布的《商業(yè)匯票信息披露操作細則》，針對商票逾期及延遲披露的后果：1）本次構成承兌人逾期[1]或延遲披露[2]，票交所將暫停為相關承兌人提供商業(yè)匯票承兌服務；2）持續(xù)逾期[3]二年或者最近二年未按規(guī)定披露信息的承兌人，金融機構不得為其辦理票據(jù)承兌、貼現(xiàn)、保證、質押業(yè)務。

??商票新規(guī)的落地，加強對房企商票逾期的懲戒措施，后期需要等逾期全部結清后才恢復其承兌業(yè)務，倘若持續(xù)逾期2年致持票人無法到金融機構辦理相關票據(jù)承兌、貼現(xiàn)、保證、質押等業(yè)務。一定程度上，新規(guī)推動房企內部信用加速分化，穩(wěn)健房企簽發(fā)具備優(yōu)勢，而出險房企既無法新簽發(fā)又面臨前期商票的集中到期，商票信用風險加速出清。

??整體來看，房地產行業(yè)商票逾期的高峰已過，逾期風險出清可能已經接近尾聲。一方面，當前房企尚未到期商票規(guī)模整體有限，2021年三季度后行業(yè)信用風險高增情況下供應商停止接收高風險房企商票，商票付款期1年以下，隨著前期大批量簽發(fā)的商票陸續(xù)到期，當前尚未到期商票規(guī)模有限。如融創(chuàng)2022年末應付票據(jù)304.28億，其中已到期未支付272.2億，尚未到期規(guī)模32.08億。另一方面，2023年房地產行業(yè)整體基本面較去年底呈弱復蘇狀態(tài)（盡管結構分化明顯），推動房企整體資金面小幅改善，1-4 月房地產到位資金同比降幅較前3月有所收窄。商票整體逾期高峰已過，未來隨著政策從供需兩端發(fā)力，房地產商票逾期整體情況可能趨于穩(wěn)定。

??PART.02

??2022年房企應付商票減少38%

??出險房企兌付壓力較大

??1、納入監(jiān)管后，2022年房企商票規(guī)模同比下滑38%（部分略）

??從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，2020年前66家樣本房企的應付票據(jù)規(guī)?？焖僭鲩L，從2016年末的297億元增長至2020年的1821億元，復合增速57%。應付票據(jù)增長較快，主要由于融資環(huán)境趨緊，房企將債權融資壓力轉移至供應鏈融資。

??2021年6月末央行將商票納入房企債務監(jiān)管，一定程度規(guī)范了房企商票的簽發(fā)和承兌，加上企業(yè)頻繁違約之后，供應商對新票據(jù)的接收度明顯下降，大規(guī)模的商票融資受到限制。在此背景下，房地產商票快速增長趨勢被打斷，2021年末樣本房企應付票據(jù)增速快速下落，同比下降0.03%；2022年應付票據(jù)規(guī)模更是同比下落38%，規(guī)模下落至1120億元。

??2、TOP11-30房企商票/有息負債下滑最明顯（略）

??3、地方國企對應付票據(jù)使用程度高于民企及央企（略）

??4、商票規(guī)模TOP20房企中8家發(fā)生逾期，流動性緊張房企占絕大多數(shù)

??2023年TOP20房企中仍有8家商票逾期（略）

??融創(chuàng)商票逾期規(guī)模超兩百億，金科、中南兌付壓力同樣較大（略）??

??PART.03

??商票規(guī)模收縮下

??未來需更加關注應付類債務壓力

??雖然當前部分房企的商票逾期情況較為嚴重，新增商票規(guī)模大幅減少，房企商票規(guī)模整體上出現(xiàn)了較大的收縮，但是房企對上游供應商的資金占用現(xiàn)象卻仍然存在，僅是由應付票據(jù)轉入了應付賬款，未來需要更加關注應付賬款等科目。

??與此同時，由于部分港股房企將應付票據(jù)在報表上統(tǒng)一計入了“應付貿易賬款及票據(jù)”，無法拆分開對各房企商票融資依賴度進行逐一分析。因此我們對房企應付類債務的依賴度進行了進一步分析，并將企業(yè)范圍擴大到81家，覆蓋我們TOP200銷售排行榜的主要上市/發(fā)債主體的開發(fā)商。

??1、2016年以來應付類債務/有息負債首次出現(xiàn)下跌

??本文按兌付對象的不同，將房企總應付類債務拆分為應付貿易賬款及票據(jù)、應付合作方及股東關聯(lián)方款項以及其他應付類債務三個方面，從以上三方面來分析各房企對供應鏈及合作方融資的依賴程度。

??1）應付貿易賬款及票據(jù)主要針對第三方工程端，其中賬款與票據(jù)的主要區(qū)分在于流通能力上，另外房企簽發(fā)票據(jù)通常伴隨貼息；

??2）應付合作方及股東關聯(lián)方款項，主要包含非并表項目公司的資金往來、非控股股東的墊資、以及可能涉及到的明股實債類帶息的股東借款等；

??3）其他應付類債務，包含押金及保證金、購房意向金、稅費、股利和利息等無息債務。

??2018年以來，81家主流房企總應付類債務/有息債務占比逐步走高，這主要是由于受政策調控影響，房企外部融資渠道持續(xù)收緊，流動資金緊張加劇，為了對沖融資壓力，更多房企通過增加應付類債務減輕資金壓力，以滿足自身發(fā)展需求。2022年81家主流房企三項應付類債務合計對有息債務的比值同比首次出現(xiàn)下降，主要是因為大量房企在流動性危機以及行業(yè)下行下出現(xiàn)了規(guī)模收縮。

??在三項應付類債務中，規(guī)模最大的是應付貿易賬款及票據(jù)，得益于產業(yè)鏈上得天獨厚的話語權優(yōu)勢，房企無償占用供應鏈資金的現(xiàn)象較為明顯，在應付貿易賬款及票據(jù)中，超過九成都是應付賬款，應付票據(jù)規(guī)模相對有限。但是從對有息負債的占比來看，應付貿易賬款及票據(jù)在2022年的占比同比下降了2.1個百分點至42.6%，應付合作方及關聯(lián)方往來款項的占比下降了0.8個百分點至29.5%，而其他類應付款項占有息負債則繼續(xù)提升至27.5%。

??2、TOP11-30房企商票減少但應付賬款增加，持續(xù)占用供應商資金（略）

??3、應付類債務/有息負債TOP30企業(yè)多為暴雷房企（略）

??PART.04

??2023年應付類債務兌付壓力

??能否緩解依賴基本面的復蘇

??隨著2022年房地產基本面持續(xù)筑底，融資環(huán)境尚未恢復，行業(yè)商票逾期規(guī)模達到高峰。2023年伴隨行業(yè)基本面呈弱復蘇狀態(tài)、融資環(huán)境相對改善、商票到期規(guī)模體量小等因素，新增逾期風險偏低，部分資不抵債的出險房企預計陸續(xù)還會出現(xiàn)未能兌付到期商票的情況，但整體行業(yè)商票逾期可能趨于穩(wěn)定。

??疊加2023年初商票新規(guī)正式落地后，縮短了商票最長的承兌期限，并加強了商票逾期的懲戒措施，助力后期商票的良性發(fā)展。根據(jù)2023年票交所連續(xù)披露的《承兌人逾期名單》，可以明顯感受到房地產整體對上游供應商占款的現(xiàn)象有所改善，能還上錢的基本都不拖欠，而以往甚至部分頭部央國企都可能因技術性或其他的考慮發(fā)生商票逾期，今年這類現(xiàn)象基本已杜絕。

??相較于商票承兌壓力，對房企而言，2023年最大的兌付壓力來源于應付貿易款、應付合作方及關聯(lián)方款項以及其他應付類債務。三項應付類債務中，應付貿易款與應付合作方及關聯(lián)方款項隨著行業(yè)持續(xù)下行，2022年末相對規(guī)模也有所下滑，而其他應付款/有息負債繼續(xù)提升至27.5%。其他應付類債務，包括押金及保證金、購房意向金、稅費、股利和利息等無息債務。以稅費為例，當前房地產預征比率相對較高，取得預售款后部分被鎖定在銀行監(jiān)管賬款內，部分民營房企可動用現(xiàn)金占比30%-40%，另外還需預先繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅相關稅項，余下資金需償還有息債務以及應付類等無息債務，流動性十分緊缺。

??化解房地產信用風險的關鍵在于修復各方信心、穩(wěn)定銷售。經歷2023年2-3月銷售市場的短暫回暖，4-5月銷售復蘇前景并不明朗，全國29個重點城市中多數(shù)城市單月商品住宅成交面積環(huán)比下跌。當前市場各方對房地產依舊信心不足，認為后期樓市熱度可能進一步回落，近期杭州、上海等熱點城市也開始優(yōu)化落戶、貸款等政策。展望2023年后市，房地產發(fā)展模式已經從“高杠桿高周轉”轉向“有質發(fā)展”，力爭控制有息債務、加強資金管理、促進項目回款、改善項目盈利水平，培育品牌影響力。曾經靠杠桿驅動的房企債務風險最終將交由市場解決，加速出清，逐漸退出歷史舞臺。