??購房者還是沒有拿到房。

??6月2日，在知情人士指引下，記者來到西安市灞橋區(qū)穆將王村國際幸福城·橘郡所在地，因該項目工地大門緊閉，敲門無人應(yīng)答，從墻外觀看3棟高樓聳立，施工與否僅憑目視無法判定。

??輾轉(zhuǎn)來到國際幸福城·橘郡銷售中心后，購房者賈某某說，他是曾給宏潤地產(chǎn)胡緒峰做供電設(shè)施工程的，因李彬?qū)w峰“套路貸”騙取了項目開發(fā)資金，宏潤地產(chǎn)拖欠他37萬元工程款一直沒有償付?！昂w峰官司打贏后，著手對國際幸福城·橘郡小區(qū)復(fù)工建設(shè)，我籌借了45萬元，加上所欠工程款額及利息，以95萬元買下國際幸福城·橘郡小區(qū)803號樓一套房子，2021年12月14日交房日，政府組織了500多人把業(yè)主擋在小區(qū)外面禁止業(yè)主入內(nèi)，使交房停止。”賈某某表示。

??阻止項目交付的原因是，西安市灞橋區(qū)紅旗街道辦以該塊土地上開發(fā)建設(shè)的樓盤違法，已被沒收。

??對于業(yè)主無法收房一事，6月14日記者向西安市灞橋區(qū)政府進(jìn)行了采訪了解，上述政府部門回應(yīng)稱，紅旗街道辦接管后，已委托施工單位陜西銀邦建設(shè)工程有限公司對爛尾樓盤后續(xù)安裝配套進(jìn)行施工，同時，在保證群眾利益和國有資產(chǎn)不流失的前提下，正在制定相關(guān)工作方案，妥善解決購房業(yè)主利益問題。

??實(shí)際上，賈某某收房未果背后還牽涉開發(fā)商遭遇“40億元套路貸”一事，雖然開發(fā)商拿到了最高人民法院（2017）民再171號民事判決書，但此間糾葛仍在持續(xù)。

??遭遇“套路貸”

??國際幸福城·橘郡是宏潤地產(chǎn)胡緒峰負(fù)責(zé)建設(shè)的城改項目，總規(guī)劃3棟樓，分別是801號、802號、803號，總?cè)菁{446戶居民，其中803號樓146套。446戶均與宏潤地產(chǎn)簽訂購房合同。

??“至于宏潤地產(chǎn)胡緒峰與佳馨源公司李彬、竺堯江等人的糾紛與購房戶無關(guān)，不管誰來開發(fā)承建，我唯一的選項就是要房子”賈某某說。

??鄭某于2010年2月11日與宏潤地產(chǎn)簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定了該套房子位置、面積、價款、交付日期、違約等條款。至今已13年多，一家四口仍在外租房生活，每月支付租金3000多元，過著漂泊不定的生活。

??公開資料顯示，陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“宏潤地產(chǎn)”）是陜西宏潤實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“宏潤集團(tuán)”）控股子公司，2006年5月31日投資設(shè)立，胡緒峰任法定代表人兼董事長，從事房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。

??2007年，陜西民企地產(chǎn)商宏潤地產(chǎn)與西安市灞橋區(qū)紅旗街道辦穆將王村委會簽訂了《穆將王城中村聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，西安市城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室作出市城改發(fā)（2008）8號改造方案批復(fù)文件，確認(rèn)穆將王村現(xiàn)有村域土地785畝，其中城中村改造規(guī)劃用地297.6畝，規(guī)劃總建筑面積35.61萬平方米，預(yù)計總投資約5億元。改造建設(shè)主要包括村民自住房屋、發(fā)展經(jīng)濟(jì)用房、商品房。

??2010年3月26日，宏潤地產(chǎn)與西安市灞橋區(qū)紅旗街道辦事處穆將王村民委員會簽訂《穆將王城中村改造聯(lián)合開發(fā)合同修訂協(xié)議書》，西安市城改辦下發(fā)了市城改發(fā)（2010）169號、西安市城改發(fā)（2011）44號《關(guān)于灞橋區(qū)穆將王城中村改造方案結(jié)轉(zhuǎn)的批復(fù)》。

??依據(jù)上述協(xié)議、修訂協(xié)議及批復(fù)，宏潤集團(tuán)先后向項目投入8.2億元進(jìn)行安置樓和商品項目開發(fā)，截至2013年1月24日，“國際幸福城”項目尚余十幾萬平方米在售房源以及 310 畝地未開發(fā)，至2019年該項目價值超過40億元。

??有媒體曾報道稱，正是因為胡緒峰及其名下實(shí)控企業(yè)擁有價值40億元的“穆將王城改”項目，遭到以李彬、竺堯江（被判刑）、王堅（取保候?qū)彛⒗畹掳?、陳濤等人為首的“套路貸”團(tuán)伙“圍獵”，在3年時間里設(shè)計“連環(huán)套”，以“零對價”將上述項目掠奪至他人名下。

??自2011年8月始，胡緒峰和他的公司歷經(jīng)7年多維權(quán)訟爭，于2019年3月29日等來了最終結(jié)果：最高人民法院作出（2017）民再171號民事判決書，判決認(rèn)定，宏潤集團(tuán)無償轉(zhuǎn)讓其持有的宏潤地產(chǎn)75%股權(quán)是對所借款項的質(zhì)押擔(dān)保，并非是真實(shí)意圖的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》屬股權(quán)擔(dān)保性質(zhì)，不產(chǎn)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓效力。

??也就是說，王堅與宏潤集團(tuán)董事長胡緒峰系借貸關(guān)系中的股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保關(guān)系，并非股權(quán)交易關(guān)系。即便王堅以虛假材料騙取工商變更登記在其名下，也不具有任何法律效力，該公司名下的所有財產(chǎn)仍歸實(shí)際控制人胡緒峰所有。

??開發(fā)商：積極復(fù)工保交樓

??宏潤集團(tuán)法務(wù)部負(fù)責(zé)人藺文財接受采訪時說，2011年8月5日在李彬的幕后操縱下，王堅等偽造登記資料，變更股權(quán)登記形式，非法“吞并”宏潤地產(chǎn)價值40億元資產(chǎn)。

??自此，宏潤集團(tuán)、宏潤地產(chǎn)及其實(shí)際控制人胡緒峰，一直走在訴訟維權(quán)的路上，也因此陸續(xù)發(fā)現(xiàn)其更多不為人知的“暗箱操作”。

??2015年3月，因與紅旗街道辦糾紛一案開庭時，紅旗街道辦出示的其中一份證據(jù)材料后，《穆將王城中村改造項目協(xié)議書》才浮出水面。該協(xié)議書甲方陜西穆將王商貿(mào)公司（原灞橋區(qū)紅旗街道穆將王村民委員會）、乙方陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、丙方陜西佳馨源實(shí)業(yè)有限公司、灞河新區(qū)管委會城改辦（見證方）和灞橋區(qū)紅旗街道辦五方簽署（稱五方協(xié)議）；該協(xié)議主要內(nèi)容就是乙方宏潤地產(chǎn)自愿退出穆將王村城項目，由丙方陜西佳馨源實(shí)業(yè)有限公司接手開發(fā)；簽署時間為2014年11月27日。

??宏潤集團(tuán)法定代表人胡緒峰對該協(xié)議提出異議，一是宏潤地產(chǎn)公司及其法定代表人胡緒峰從來沒有參與，也沒有委托任何人參與該協(xié)議的簽訂；二是該協(xié)議中加蓋宏潤地產(chǎn)公司的公章，系丙方陜西佳馨源實(shí)業(yè)有限公司的法定代表人牛敏，利用其在宏潤地產(chǎn)公司任會記職務(wù)、借保存宏潤地產(chǎn)公司印章之便，私自加蓋的公章，宏潤地產(chǎn)自始不予認(rèn)可和追認(rèn)；三是五方協(xié)議中的主體不合法，甲方陜西穆將王商貿(mào)公司是企業(yè)法人，而括號注明的原灞橋區(qū)紅旗街道穆將王村民委員會是一村民自治組織，企業(yè)法人和村民組織是完全不同的法人組織，相互不能代替應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)，且見證方是“灞河新區(qū)管委會城改辦”，印章卻是“西安市紡織城地區(qū)綜合發(fā)展辦公室城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室”，明顯單位名稱印章不符；四是該協(xié)議約定，本協(xié)議由“甲、乙、丙三方及鑒證機(jī)關(guān)簽字蓋章后生效”，該協(xié)議當(dāng)事人除了甲方陜西穆將王商貿(mào)公司、丙方陜西穆將王商貿(mào)公司蓋章，及法定代表人簽字外，乙方宏潤地產(chǎn)、見證方灞河新區(qū)管委會城改辦和灞橋區(qū)紅旗街道辦并沒有法定代表人或委托代理人簽字，所以該協(xié)議沒有簽字而自始無效，對宏潤地產(chǎn)胡緒峰方不具有任何法律約束力。

??同一天，甲方陜西穆將王商貿(mào)公司、乙方陜西佳馨源實(shí)業(yè)有限公司、見證方紅旗街道辦事處，又簽署《穆將王城中村改造項目協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議（一）》。上述“五方協(xié)議”為主合同，該“三方補(bǔ)充協(xié)議”為從合同。根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定主合同無效，從合同作為附加補(bǔ)充合同也隨之無效。也就是說，該三方協(xié)議無論是形式上或內(nèi)容上都是無效的。

??藺文財表示，最高人民法院作出（2017）民再171號民事判決書發(fā)布后，宏潤地產(chǎn)及實(shí)際控制人胡緒峰，就開始積極籌措“保交樓”復(fù)工建設(shè)事宜；2021年5月16日，國際幸福城·橘郡803號樓復(fù)工的第二天，發(fā)現(xiàn)該項目大門上增添一紙原西安市國土資源局市國土發(fā)（2019）6-56號行政處罰決定書，處罰決定書時間卻是2019年12月27日，該處罰行政機(jī)關(guān)的印鑒為原西安市國土資源局。但是，根據(jù)《西安市機(jī)構(gòu)改革實(shí)施方案》，2019年2月1日，西安市自然資源和規(guī)劃局（西安市林業(yè)局）成立，自此原西安市國土資源局在2019年12月27日已不復(fù)存在，取而代之的是西安市自然資源和規(guī)劃局（西安市林業(yè)局），此時該處罰決定書的行政機(jī)關(guān)應(yīng)該是“西安市自然資源和規(guī)劃局”而不該是“西安市國土資源局”。

??在原西安市國土資源局印鑒作廢、行政主體消滅后第267天仍出現(xiàn)在行政處罰文件中，用作廢的公章繼續(xù)在行政處罰中使用，該處罰行為顯然違法無效。同時，作廢印章就是假公章，使用作廢公章依法屬于違法犯罪行為，已涉嫌偽造、變造國家機(jī)關(guān)公文、印章罪。

??所以，該處罰決定從程序上、認(rèn)定事實(shí)上、適用法律上都是違法錯誤的。至此造成的一切損失應(yīng)由作出錯誤的處罰機(jī)關(guān)承擔(dān)。

??藺文財還說，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。宏潤地產(chǎn)胡緒峰為保交樓作出了不懈的努力。

??“宏潤地產(chǎn)胡緒峰不是不交房，也不是購房戶不接房，是人為因素把該城改項目搞得異常復(fù)雜，致使遺留下各種經(jīng)濟(jì)糾紛、利益紛爭數(shù)百起民事、行政案件，也是城改道路上的攔路虎、絆腳石。購房戶、新老開發(fā)商、村委會、街道辦、區(qū)政府等相互交織在一起，牽一發(fā)而動全身，形成長期對峙不前的局面?！碧A文財表示。

??為進(jìn)一步核實(shí)上述相關(guān)情況，記者分別多次致電李彬、王堅、佳馨源實(shí)業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人葛林。李彬電話始終沒有接聽，也沒有回電；王堅稱不是王堅本人而掛斷拒絕；葛林則稱不預(yù)約不接受任何采訪。

??政府：違法項目沒收

??對于國際幸福片區(qū)開發(fā)進(jìn)展及交付等問題，記者向西安市灞橋區(qū)政府發(fā)出了采訪函，于6月14日西安市灞橋區(qū)政府復(fù)函了《關(guān)于中國房地產(chǎn)報社采訪有關(guān)問題的答復(fù)》，該答復(fù)主要內(nèi)容如下：

??一、關(guān)于“灞橋區(qū)穆將王村國際幸福片區(qū)開發(fā)是否屬于城中村改造項目？目前是什么狀況”？

??穆將王村城中村改造工作啟動后，原改造主體為陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，宏潤地產(chǎn)將城改開發(fā)部分自命名為“國際幸福城”，在未辦理土地、規(guī)劃等手續(xù)的情況下建設(shè)（其中一處在城改規(guī)劃用地范圍外），因資金斷鏈自2013年爛尾至今；且灞橋區(qū)沒有“穆將王村國際幸福片區(qū)開發(fā)”項目。

??二、關(guān)于“國際幸福城·橘郡項目自開發(fā)至今10多年來為什么沒有交房”問題。

??所謂“國際幸福城·橘郡項目”是宏潤地產(chǎn)于2007年在穆將王村集體土地上，未經(jīng)批準(zhǔn)占地建設(shè)的違法建筑，不在穆將王城中村改造規(guī)劃用地范圍，不屬于城改項目。3棟樓自2013年主體封頂后，因資金問題一直停工。

??三、關(guān)于“國際幸福城·橘郡項目真正的開發(fā)主體或開發(fā)建設(shè)單位究竟是哪家公司？期間有哪些變化”問題？

??所謂“國際幸福城·橘郡項目”由宏潤地產(chǎn)建設(shè)，2019年12月西安市國土資源局向宏潤地產(chǎn)下發(fā)《土地行政處罰決定書》，沒收了該項目的住宅樓及其他設(shè)施并處以罰款，同月宏潤地產(chǎn)簽收并繳納了罰款。

??四、關(guān)于“灞橋區(qū)政府2021年1月28日作出《關(guān)于處置陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違法用地上建筑物及設(shè)施的批復(fù)》，同意由紅旗街道辦事處對沒收后的國有資產(chǎn)進(jìn)行管理。所謂‘沒收’是否有法律依據(jù)？對446戶購房者后續(xù)工作如何處理？對購房戶如何安撫”問題？

??西安市國土資源局按照《中華人民共和國土地管理法》第76條和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第42條相關(guān)規(guī)定，對宏潤地產(chǎn)在咸寧東路與半引路十字東北角的違法建設(shè)作出罰沒處理，之后移交灞橋區(qū)財政局，區(qū)財政局委托項目所在地紅旗街道辦事處代管。

??紅旗街道辦接管后，已委托施工單位陜西銀邦建設(shè)工程有限公司對爛尾樓盤后續(xù)安裝配套進(jìn)行施工，同時，在保證群眾利益和國有資產(chǎn)不流失的前提下，正在制定相關(guān)工作方案，妥善解決購房業(yè)主利益問題。

??五、關(guān)于“目前，該項目究竟誰是主管單位的管控人”問題。

??所謂“國際幸福城·橘郡項目”于2019年被西安市國土資源局處罰，沒收了住宅樓及其他設(shè)施并處以罰款。目前管理單位為灞橋區(qū)紅旗街道辦事處。

??律師：應(yīng)回到法治軌道上來

??對于上述糾紛，四川安公律師事務(wù)所主任劉建永認(rèn)為：首先，西安市國土資源局作出的沒收陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在“非法占地”上建設(shè)的住宅樓棟及其他設(shè)施的《土地行政處罰決定書》市國土【2019】6-56號，依據(jù)的是《土地管理法》第76條和《土地管理法實(shí)施條例》第42條，西安市自然資源和規(guī)劃局灞橋分局作出的將前述財物移交給灞橋區(qū)財政局的《非法財物移交書》【2020】02號顯示的處罰依據(jù)卻是《土地管理法》第43條之規(guī)定，兩個決定適用法律不一致，均屬違法無效。

??其次，原西安市國土資源局市國土《土地行政處罰決定書》【2019】6-56號，該決定書的送達(dá)、調(diào)查、接受處罰的行政相對人是西安中廈投資有限公司的法定代表人陳濤，而非陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陳濤不具有代表陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的權(quán)限。也就是說，原西安市國土資源局作出的行政處罰決定自始至終都沒有送達(dá)到真正的行政相對人，處罰的全過程都沒有行政相對人參與，行政相對人也始終不知情。

??況且，2019年12月27日該處罰決定加蓋的是“西安市國土資源局行政執(zhí)法專用章（6）”公章，早在2019年2月2日，西安市自然資源和規(guī)劃局就發(fā)出了《西安市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于啟用新印鑒的通知》，該機(jī)構(gòu)早已被更名、權(quán)利被承繼、機(jī)構(gòu)也被合并到了新的“西安市自然資源和規(guī)劃局”。所以，沒有法定依據(jù)或者不遵守法定程序的具體行政行為，行政處罰無效。

??劉建永還表示，陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的穆將王村民委員會的土地有著較為復(fù)雜的歷史背景，十多年前樓市的繁榮、城市的更新正處在城市化建設(shè)熱潮之中，然而對城中村集體土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)換等方面的法律規(guī)定卻乏善可陳，缺少統(tǒng)一的頂層設(shè)計。各地相繼制定的土政策和地方政府規(guī)章標(biāo)準(zhǔn)不一，較為簡單和原則化，不夠成熟，有的還和上位法相抵觸而無效。穆將王村民委員會的城中村改造也是在這個背景下啟動的，陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司啟動該項目后，獲得了西安市城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室的多次批復(fù)和西安市規(guī)劃局的《建設(shè)項目選址意見書》確認(rèn)，盡管項目建設(shè)有些不規(guī)范之處，但有著特殊的歷史背景和現(xiàn)實(shí)原因，充其量最多是手續(xù)不完善，遠(yuǎn)未達(dá)到“非法占地”的程度。因此，建議各級政府綜合考慮這一歷史背景和特殊原因，依法平衡好村民利益、開發(fā)商利益和社會穩(wěn)定的關(guān)系，糾正錯誤的行政處罰，回應(yīng)社會關(guān)切，最終回到法治的軌道上來。