??核心觀點

       【銷售額同比大幅增長，深耕長三角和珠三角成效顯著】2023上半年保利置業(yè)實現(xiàn)全口徑合約銷售金額374億元，合約銷售面積148.2萬平方米，分別同比增長126.7%和71.9%。上半年保利置業(yè)在長三角以及珠三角的銷售占比超過了71%，企業(yè)在2023年計劃和已經(jīng)推出的9個項目中有7個位于這兩個區(qū)域。在行業(yè)下行的背景下，深耕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重點區(qū)域是企業(yè)業(yè)績的重要支撐。

??【保保持一定投資力度，總土儲中一線城市占比繼續(xù)提高】2023上半年保利置業(yè)新增了5個項目，分布在上海、昆山、南寧、廣州和蘇州5個城市。新增土儲建面為105萬平方米，拿地總價約193億元，企業(yè)的投資規(guī)模仍處在不錯的水平。截至2023年中期，保利置業(yè)的總土儲建面為1835萬平方米，相較于期初減少了4.3%。其中一線城市權(quán)益土儲占比較期初提高3個百分點至25%，平均土地成本為10500元/平方米，相較于期初又繼續(xù)提高了7.1%。

??【毛利率仍處于下行通道，凈利率跌幅收窄】2023上半年保利置業(yè)的營業(yè)收入同比減少了16.35%至156.39億元人民幣，毛利率同比降低了3.1個百分點至25.2%，毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行以及疫情的余波影響。保利置業(yè)在2022年底的已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為490億元，對應(yīng)的毛利率為18%-20%，上半年企業(yè)僅結(jié)轉(zhuǎn)了其中的145.89億元，企業(yè)毛利率短期內(nèi)仍將處于下行通道。由于合作項目的轉(zhuǎn)虧轉(zhuǎn)盈、其他收入的增加以及沒有計提存貨減值等原因，保利置業(yè)的凈利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄。

??【凈負(fù)債率大幅優(yōu)化，三條紅線改善為黃檔】2023年中期，保利置業(yè)持有現(xiàn)金相較于期初增加了8.51%至343.1億元人民幣，非受限現(xiàn)金短債比1.95，相較于期初提高了0.25，現(xiàn)金短債比持續(xù)改善。凈負(fù)債率相較于期初大幅降低了18.6個百分點至97.3%，滿足了三條紅線的要求。剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了1.6個百分點至73.5%。因此保利置業(yè)由年初的橙檔升入黃檔，財務(wù)狀況有所改善。

??01 銷售

??銷售額同比大幅增長

       深耕長三角和珠三角成效顯著

??2023上半年保利置業(yè)實現(xiàn)全口徑合約銷售金額374億元，合約銷售面積148.2萬平方米，分別同比增長126.7%和71.9%。企業(yè)銷售規(guī)模的大幅增長主要是銷售額在20億元以上的城市從2022上半年的1個大幅增加到了9個，其中濟(jì)南、昆山、寧波、上海和香港這5個城市的銷售額甚至超過了40億元。這一方面和企業(yè)在這些城市的深耕有關(guān)，另一方面也得益于企業(yè)作為央企的良好信用背景以及較強(qiáng)的品牌影響力。除此之外，上半年保利置業(yè)的回籠簽約金額為359億元人民幣，回籠率達(dá)到96%，實現(xiàn)了有質(zhì)量的銷售，有助于資金鏈的穩(wěn)定。

??2023上半年保利置業(yè)的合約銷售均價達(dá)到了25231元/平米，相比于2022年全年又提升了20.6%，刷新了近年來的新高。這主要是因為企業(yè)在香港地區(qū)的銷售額同比大幅增長了382%至40.02億元，對總銷售規(guī)模的占比達(dá)到了10.7%，相比于近年來基本3%左右的情況有了大幅的提升。算上香港地區(qū)之后，保利置業(yè)在長三角以及珠三角的銷售占比就超過了71%。

??在行業(yè)下行的背景下，深耕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重點區(qū)域是企業(yè)業(yè)績的重要支撐。上半年保利置業(yè)首次開盤了3個項目，分別為上海保利明玥宸光、昆山保利璀璨璟園和深圳保利靜安府；企業(yè)計劃在下半年推出寧波海曙項目、濟(jì)南歷下區(qū)項目、上海青浦項目、昆山景王路項目、南寧中堯路項目和廣州番禺項目6個樓盤，企業(yè)在2023年計劃和已經(jīng)推出的9個項目中有7個位于重點深耕的長三角和珠三角地區(qū)，也是企業(yè)逆勢上行的基礎(chǔ)。

??02 投資

??保持一定投資力度

       總土儲中一線城市占比繼續(xù)提高

??2023上半年保利置業(yè)新增了5個項目，分布在上海、昆山、南寧、廣州和蘇州5個城市。新增土儲建面為105萬平方米，拿地總價約193億元。上半年保利置業(yè)按建面計算的拿地銷售比為0.71，按金額計算的拿地銷售比為0.52。保利置業(yè)計劃將2023年的投資銷售比控制在40%左右，在多數(shù)房企大幅減少甚至?xí)和Ｄ玫氐谋尘跋拢髽I(yè)的投資規(guī)模仍處在不錯的水平。

??在區(qū)域布局方面，2023上半年保利置業(yè)于長三角的新增土儲建面占比達(dá)到了77%，相較于2022年全年繼續(xù)提升了20個百分點。由于長三角地區(qū)內(nèi)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都相對較高，居民強(qiáng)大的購買力在一定程度上也能夠保證企業(yè)的銷售穩(wěn)定。在城市能級方面，由于上半年保利置業(yè)在上海拿下的青浦項目建面達(dá)到了57萬平米，因此企業(yè)在一線城市的拿地占比達(dá)到了62%，相較于2022年全年提高了48個百分點。

??截至2023年中期，保利置業(yè)的總土儲建面為1835萬平方米，相較于期初減少了4.3%。從土地分布來看，保利置業(yè)的土地儲備中長三角和大灣區(qū)的權(quán)益土儲占比相較于期初提高了5個百分點至48%；一線城市權(quán)益土儲占比較期初提高了3個百分點至25%，平均土地成本為10500元/平方米，相較于期初又繼續(xù)提高了7.1%。由于高能級城市的限價政策較為嚴(yán)格，未來高昂的土儲成本或?qū)⑦M(jìn)一步拉低企業(yè)的盈利率水平。

??03 盈利表現(xiàn)

??毛利率仍處于下行通道

        凈利率跌幅收窄

??2023上半年保利置業(yè)的營業(yè)收入同比減少了16.35%至156.39億元人民幣，毛利潤也同比減少了25.53%至39.4億元，因此毛利率同比降低了3.1個百分點至25.2%。毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行以及疫情的余波影響。保利置業(yè)在2022年底的已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為490億元，對應(yīng)的毛利率為18%-20%，上半年企業(yè)僅結(jié)轉(zhuǎn)了其中的145.89億元，企業(yè)毛利率短期內(nèi)仍將處于下行通道。由于合作項目的轉(zhuǎn)虧轉(zhuǎn)盈、其他收入的增加以及沒有計提存貨減值等原因，保利置業(yè)的凈利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄，同比降低1.98個百分點至4.6%。與此同時，保利置業(yè)的歸母核心凈利潤為8.53億元，同比減少了45.4%，歸母核心凈利率也同比下降了2.9個百分點至5.45%。未來隨著低毛利率項目的逐步結(jié)轉(zhuǎn)，其凈利率或?qū)⒊掷m(xù)承壓。

??04 償債表現(xiàn)

??凈負(fù)債率大幅優(yōu)化

       三條紅線改善為黃檔

??2023年中期，保利置業(yè)持有現(xiàn)金相較于期初增加了8.51%至343.1億元人民幣，非受限現(xiàn)金短債比1.95，相較于期初提高了0.25，現(xiàn)金短債比持續(xù)改善。與此同時，總有息負(fù)債相較于期初減少了3.68%至771.02億元，總權(quán)益卻增長了5.27至439.93億元，因此凈負(fù)債率相較于期初大幅降低了18.6個百分點至97.3%，滿足了三條紅線的要求。剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了1.6個百分點至73.5%。因此保利置業(yè)由年初的橙檔升入黃檔，財務(wù)狀況有所改善。除此之外，在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，保利置業(yè)在上半年共完成發(fā)行了40億元的公司債和15億元的中期票據(jù)，平均融資成本也較期初繼續(xù)下降了0.21個百分點至4.05%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。