??中國老齡化進程正由快速發(fā)展期邁入飛速發(fā)展期。

??據(jù)國家衛(wèi)健委預(yù)測，“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進入重度老齡化階段。

??“銀發(fā)經(jīng)濟”成為了各行業(yè)競相角逐的重要賽道，養(yǎng)老市場床位供給正迎來“大爆發(fā)”。

??基于企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模大小，康養(yǎng)行業(yè)格局已初步形成?？硕鹂叼B(yǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023中國康養(yǎng)企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模TOP50企業(yè)床位總規(guī)模共計53.7萬張，其中，TOP20市場比重達67.7%。

??房企作為入局康養(yǎng)的主要企業(yè)類型之一，涉房企業(yè)床位擁有量占比僅16.5%，市場容量遠低于行業(yè)預(yù)期。未來，房企搶灘養(yǎng)老行業(yè)仍面臨五大挑戰(zhàn)。

??近年來，養(yǎng)老市場展現(xiàn)出巨大增長潛力，2023年將成為養(yǎng)老大年。

??據(jù)克而瑞康養(yǎng)測算，2023年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到9.9萬億，2025年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破12萬億元，2030年將突破20萬億元。未來5年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將提前完成產(chǎn)業(yè)培育期，正式邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。

??各類企業(yè)主體正加速從多角度切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。從克而瑞康養(yǎng)發(fā)布的《2023中國康養(yǎng)企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模TOP50》可以明顯看出，中國養(yǎng)老市場床位迎來爆發(fā)式供給。

??TOP50企業(yè)在建在營養(yǎng)老床位共計53.7萬張，其中養(yǎng)老床位量超過3萬張的企業(yè)有3家，1-3萬張的企業(yè)有13家，0.5-1萬張的企業(yè)有25家，半數(shù)企業(yè)床位規(guī)模在0.5萬張之1萬張之間。0.5萬張以下的企業(yè)有9家。

??與此同時，行業(yè)集中度進一步凸顯。

??從企業(yè)床位集中度看，TOP3的企業(yè)床位量占前50強的比重達28.2%，占比接近三成。TOP10企業(yè)床位總規(guī)模達到26萬張，占前50強的比重達到46.8%，接近半數(shù)床位集中在TOP10 企業(yè)。另外，TOP20市場比重達67.7%，占比超過七成，行業(yè)集中度進一步凸顯。

??從企業(yè)類型來看，民企布局養(yǎng)老可謂“一馬當先”，從企業(yè)養(yǎng)老床位TOP50對應(yīng)的企業(yè)類型看，民營企業(yè)布局的床位量合計為35.4萬張，占比65.8%，國央企（含國資控股企業(yè)）養(yǎng)老床位量約18.4萬張，占比34.2%，未來隨著地方性國央企康養(yǎng)集團不斷探索，床位規(guī)模將持續(xù)爆發(fā)。

??險資布局養(yǎng)老迎來新轉(zhuǎn)向，一場“劇烈博弈”正加速到來。

??TOP50企業(yè)中，險資企業(yè)占了9席，其中，泰康人壽床位擁有量斷層式領(lǐng)先，截至6月30日，床位規(guī)模達到8.3萬張，占TOP50總量的15%。究其原因，2022年至今，泰康累計摘得9宗地塊與收購一處城市核心物業(yè)，布局速度創(chuàng)下歷史最快。

??頭部險資企業(yè)布局速度加快，尤其是2022年，險企布局養(yǎng)老服務(wù)呈現(xiàn)“井噴式”增長。

??從險企“首進”養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域來看，險企進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域可追溯到十多年前，2021年之前，平均每年保持2-3家險企“首進”的節(jié)奏，一直到2022年，險企入局的戰(zhàn)略節(jié)奏迎來新轉(zhuǎn)變，呈“扎堆性”涌入趨勢，全年共有9家險企進軍養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)歷史新高。

??實際上，險資入局養(yǎng)老有著天然的優(yōu)勢，險企的低成本資金與“投資大、回收周期長”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)匹配度高，同時也是比較好的資產(chǎn)配置方式。養(yǎng)老的融入可以使險企的資產(chǎn)與負債在長周期運行中更加合理，緩解資產(chǎn)負債“長短錯配”壓力。優(yōu)勢互補下，養(yǎng)老市場為保險業(yè)發(fā)展提供新動能。

??房企作為入局康養(yǎng)的主要企業(yè)類型之一，市場容量遠低于行業(yè)預(yù)期，涉房企業(yè)床位擁有量僅8.85萬張，占比16.5%。TOP50榜中，有10家涉房企業(yè)，TOP10企業(yè)僅1家（燕達集團1.5萬張）。

??聚焦典型房企來看，市場容量進一步壓縮。

??據(jù)克而瑞康養(yǎng)不完全統(tǒng)計，截至2023年8月30家入局康養(yǎng)的典型房企中，只有8家典型房企床位規(guī)模進入TOP50榜單，8家典型房企截至6月30日床位量只有6.8萬張，占比僅12.7%。

??典型房企中僅華潤和保利床位量超過1萬張，萬科、綠城床位量緊隨其后，規(guī)模不足1萬張，整體來看，典型房企養(yǎng)老床位的市場占有率普遍較低。

??另外，從未入榜的典型房企來看，除碧桂園和朗詩床位量超2000張，其他典型房企床位規(guī)模普遍在2000張以下。

??這背后有兩大原因：

??首先，房企存量物業(yè)項目較多，但運營服務(wù)較弱，同時并非所有項目都適合做康養(yǎng)，需要看項目配套、地段、以及項目特點等。

??此外，更為重要的是，目前尚未形成長周期、低成本的資金閉環(huán)模式，房企進入養(yǎng)老領(lǐng)域是通過部分項目行業(yè)試水或項目試點，并沒有像險資企業(yè)進行大規(guī)模拓展。

??房企入局養(yǎng)老行業(yè)，仍面臨五大問題。

??首先，融資挑戰(zhàn)。在房企主業(yè)資金鏈吃緊的背景下，房企如何獲得長期低息資金，如何形成很好的融資閉環(huán)是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要挑戰(zhàn)。

??第二，運營服務(wù)不足。房企基本是快周轉(zhuǎn)的項目，傳統(tǒng)的運營模式并不完全適用于養(yǎng)老，對養(yǎng)老運營服務(wù)能力的欠缺是亟需補足的短板。

??第三，營銷方式轉(zhuǎn)變。房企做養(yǎng)老會很自然地將過去做住宅那一套階段式營銷打法照搬過來，而養(yǎng)老項目講究的是持續(xù)性。另外，傳統(tǒng)地產(chǎn)宣傳渠道并不能有效觸達目標群體，得開拓有效的新渠道。

??第四，人才嚴重短缺。房地產(chǎn)企業(yè)要想成功轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老項目，人才是必不可少的。傳統(tǒng)的運營管理人員并不能滿足全產(chǎn)業(yè)鏈的基本養(yǎng)老服務(wù)要求，前期規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)銷售方面的人才相對充足，但后期運營、醫(yī)療、護理、服務(wù)等環(huán)節(jié)人才相對空白，需要大量相關(guān)領(lǐng)域、行業(yè)人員，尤其養(yǎng)老服務(wù)人才。

??第五，盈利困境。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期長，回報率低，所需資金量巨大。除了前期建設(shè)外，核心是“養(yǎng)老”，還需要一系列配套服務(wù)，包括醫(yī)療、娛樂、生活、護理、設(shè)施等方面的投產(chǎn)。后期的裝修、醫(yī)療器械、保健設(shè)施、體檢設(shè)施、健身器材等是一筆很大開銷，后續(xù)還有醫(yī)療、護理等人員的支出需要維持，資金運營較困難?，F(xiàn)有房企資金的來源一般由自有資金、外部借款及銀行貸款，對于開發(fā)商來說長期的還款壓力較大。

??隨著政策紅利與規(guī)模性“新老年人”康養(yǎng)需求的雙向加持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資迎來爆發(fā)窗口期，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的各類企業(yè)陸續(xù)入場，并邁入戰(zhàn)略性擴大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的新周期。

??目前，康養(yǎng)市場供給端呈多元化特征，“多主體保障、多渠道供給”的市場格局正加速成型，并且行業(yè)集中度已初步建立。

??人口老齡化的必然趨勢為房企入局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了許多機會，但未來市場容量仍有待進一步提升。