??綠城要走什么樣的路，張亞?wèn)|心里比任何人都清楚。

??房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)發(fā)展邏輯都在發(fā)生變化。在8月28日綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城”，3900.HK）召開(kāi)的2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|再次強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了4個(gè)變化：從增量時(shí)代發(fā)展到了存量時(shí)代；供求關(guān)系從供大于求發(fā)展到供小于求；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從剛需為主的階段發(fā)展到了改善為主的階段；房屋功能從金融屬性回歸到居住屬性。

??在這四個(gè)變化中，張亞?wèn)|稱(chēng)：“綠城也占了先機(jī)，都在往好的方向上發(fā)展，這給了綠城很大底氣，也給了我們很強(qiáng)的信心。”

??但面臨復(fù)雜的行業(yè)現(xiàn)狀，張亞?wèn)|認(rèn)為，綠城“既要低頭拉車(chē)，更要抬頭看路”。

??“抬頭看路就是要看到2025年的時(shí)候，公司應(yīng)該有一個(gè)什么樣的市場(chǎng)定位，給自己一個(gè)什么樣的自畫(huà)像，在戰(zhàn)略中有一個(gè)很形象的定位?！痹趶垇?wèn)|看來(lái)，綠城的自畫(huà)像就是做TOP10中的品質(zhì)標(biāo)桿。

??在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|也更加詳細(xì)的解釋了綠城這一目標(biāo)的含義。

??主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是定量，一個(gè)是定性。TOP10就是定量，品質(zhì)標(biāo)桿是定性。前者主要反映在規(guī)模上，對(duì)應(yīng)幾個(gè)指標(biāo)：一是銷(xiāo)售總規(guī)模，二是投資規(guī)模，三是權(quán)益規(guī)模；后者就是品質(zhì)，張亞?wèn)|認(rèn)為，綠城的品質(zhì)不單指產(chǎn)品品質(zhì)，而且是全方位的品質(zhì)，包括投資品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)、財(cái)務(wù)品質(zhì)、管理品質(zhì)、組織品質(zhì)等。

??在高質(zhì)量、全品質(zhì)發(fā)展要求的指引下，今年上半年，綠城全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到1342億元，同比增長(zhǎng)19%，規(guī)模保持在行業(yè)第一梯隊(duì)；股東應(yīng)占利潤(rùn)為25.45億元，同比增長(zhǎng)41.3%。

??受市場(chǎng)下行影響，綠城上半年收入同比減少11.98%，毛利也同比減少11.68%，但整體瑕不掩瑜，投資者對(duì)綠城上半年的成績(jī)也較為認(rèn)可，截至8月28日收盤(pán)，綠城的股價(jià)上漲近7%。

??投資：謹(jǐn)慎中有機(jī)會(huì)

??今年上半年，綠城新增項(xiàng)目19個(gè)，總建筑面積約257萬(wàn)平方米，集團(tuán)承擔(dān)成本約251億元，平均樓面價(jià)約每平方米12233元，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)571億元。

??綠城上半年投資重點(diǎn)聚焦在一二線城市核心板塊，新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市占比達(dá)89%；此外，綠城還在一些優(yōu)質(zhì)的三四線城市開(kāi)展“狙擊式”投資，在嘉興、臺(tái)州、紹興等地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

??值得注意的是，今年8月1日和2日，綠城相繼在杭州和上海拿下4塊土地，且多是搖號(hào)獲取，總投資額超180億元，對(duì)應(yīng)貨值達(dá)到280億元，外界在感嘆綠城好運(yùn)氣的同時(shí)，也擔(dān)心其連續(xù)拿地是否存在資金壓力。

??在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層也對(duì)此作出了回應(yīng)。

??“確保資金安全永遠(yuǎn)是公司的第一原則，這是底線?！本G城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰表示，綠城每個(gè)階段買(mǎi)地的額度都是通過(guò)謹(jǐn)慎的現(xiàn)金流模型測(cè)算排布而成，根據(jù)實(shí)施的銷(xiāo)售情況以及對(duì)市場(chǎng)后續(xù)判斷，以比較謹(jǐn)慎的角度來(lái)實(shí)施更新。

??郭佳峰表示，綠城買(mǎi)地策略一直沒(méi)有變，之所以讓大家感覺(jué)近期買(mǎi)地比較多，是因?yàn)樯习肽昴玫乇容^少，直到3月29日才拿到今年的第一塊地。

??今年上半年，綠城權(quán)益土地款為251億元，相比去年同期304億元，同比下降了17%，但上半年自投權(quán)益銷(xiāo)售額為633億元，同比增長(zhǎng)了40%。且今年上半年銷(xiāo)售回款率是109%，銷(xiāo)售回款金額為銷(xiāo)售額的1.1倍，上半年權(quán)益土地獲取金額占權(quán)益回款金額的36%。綠城主要布局在一二線城市，地貨比超過(guò)60%，工程及費(fèi)用占比相對(duì)比較低。

??由于上半年投資強(qiáng)度處于較低水準(zhǔn)，考慮土地款支付后，綠城前6月經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流有171億元，這就為下半年投資留出了充裕空間。

??對(duì)于下半年的市場(chǎng)，郭佳峰認(rèn)為，從需求端來(lái)看，會(huì)比較謹(jǐn)慎，但對(duì)于綠城也是一個(gè)機(jī)會(huì)，綠城仍然會(huì)堅(jiān)持精準(zhǔn)投資，按照公司的現(xiàn)金流，根據(jù)銷(xiāo)售、融資情況安排投資分布。同時(shí)，我們一定會(huì)評(píng)估好風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的關(guān)系，全年凈資產(chǎn)負(fù)債率嚴(yán)格控制在80%以?xún)?nèi)。

??2023年銷(xiāo)售額將與去年3000億元大體相當(dāng)

??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨比較困難的局面，綠城的應(yīng)對(duì)方式就是不斷進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)和戰(zhàn)術(shù)精進(jìn)。

??今年上半年，綠城實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額1342億元，同比增長(zhǎng)19%，自投銷(xiāo)售982億元，同比增長(zhǎng)16%，權(quán)益比上升11%達(dá)到64%。此外，今年上半年，綠城所有項(xiàng)目首開(kāi)去化率達(dá)到62%，比2022年提升7%，銷(xiāo)售綜合回款率達(dá)到109%。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層表示，今年銷(xiāo)售策略非常有效，同時(shí)行業(yè)地位進(jìn)一步得到穩(wěn)固，保障了現(xiàn)金安全和資金來(lái)源。一二線城市的銷(xiāo)售占比達(dá)到85%，上半年新拓的項(xiàng)目在今年的轉(zhuǎn)化率達(dá)到61%，上半年所拓的項(xiàng)目一二線城市占比接近90%。

??對(duì)于后續(xù)的銷(xiāo)售支撐，綠城也較有信心。綠城管理層從目前的情況預(yù)計(jì)，2023年銷(xiāo)售額會(huì)和2022年的3000億元大體相當(dāng)。

??一方面，綠城前8月全口徑銷(xiāo)售額和去年持平，8月屬于新盤(pán)供給較少月份，而9月至12月，新推貨值較充足，質(zhì)量較高，全年整體銷(xiāo)售有保障。

??另一方面，截至8月25日，綠城近期在上海、杭州等地增加的1005億元貨值，有將近一半預(yù)計(jì)可以在年內(nèi)轉(zhuǎn)化成當(dāng)年銷(xiāo)售，進(jìn)一步保障年內(nèi)推貨貨量，確保銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成。

??具體從數(shù)據(jù)方面看，截至2023年6月30日，綠城自投項(xiàng)目可售貨值約1955億元（不含2023年下半年新獲取項(xiàng)目當(dāng)年可推盤(pán)貨值），疊加8月25日之前自投項(xiàng)目的當(dāng)年供貨，自投項(xiàng)目總供貨貨值達(dá)到2135億元。

??可售資源分布上，杭州將近300億元，寧波、西安160億元至180億元，上海、北京、天津?yàn)?10億元至120億元。可以看出，長(zhǎng)三角占半壁江山，可售貨值1068億元，占比達(dá)到55%。

??供給端準(zhǔn)備好了，接下來(lái)就看需求端。

??據(jù)綠城管理層介紹，結(jié)合目前對(duì)于所有項(xiàng)目的來(lái)訪和成交數(shù)據(jù)看，我們認(rèn)為7月份已經(jīng)階段性完成筑底，從8月份的成交來(lái)訪情況看，市場(chǎng)在緩慢回升。

??但對(duì)于下半年的市場(chǎng)，綠城方面也表示，會(huì)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。