??核心觀點

      【銷售同比增長41.4%，杭州貢獻(xiàn)超過一半】2023上半年眾安集團(tuán)實現(xiàn)全口徑銷售金額74.5億元，銷售面積35.7億元，分別同比上升41.4%和29.0%。相較于百強(qiáng)約房企約0.2%的增速來看，眾安集團(tuán)的整體銷售增幅相對較大。銷售業(yè)績完成僅為年初制定的約215億元目標(biāo)的34.7%，銷售目標(biāo)完成度相對較低，下半年有一定的銷售壓力。大本營杭州銷售金額同比上升了185%到39.8億元，銷售占比上升了26.9個百分點至53.5%。杭州銷售貢獻(xiàn)的上升進(jìn)一步推廣其銷售均價同比上升9.6%至20844元/平方米。

??【無新增拿地，剩余土儲可供企業(yè)2-3年銷售】2023年上半年眾安整體維持謹(jǐn)慎的策略，沒有在公開市場上新增拿地。截止2023上半年，眾安集團(tuán)共擁有總土儲建面964萬平方米，較期初下降4.6%，土地成本為2977元/平方米，而根據(jù)其2022年末公布業(yè)績會PPT來看，彼時企業(yè)的剩余可售貨值為542億元，按此計算，截止2023年上半年末預(yù)估企業(yè)當(dāng)前儲備可開發(fā)貨值約500億元左右，按當(dāng)前企業(yè)銷售表現(xiàn)，可以滿足企業(yè)未來2-3年左右的發(fā)展所需。

??【交付面積減少營收同比降20%，盈利水平仍有提升空間】2023上半年眾安集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入40.8億元，同比下降19.7%，主要是由于2023上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項目較去年同期有所減少。2023上半年眾安集團(tuán)毛利率約為17.1%，同比下降16.8個百分點，毛利率水平下滑相對較大。凈利潤表現(xiàn)方面，凈利潤1.56億元，同比增122.2%，歸母凈利潤實現(xiàn)1.97億，同比增長42.8%，歸母凈利率4.82%，仍有提升空間。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，但現(xiàn)金減少需關(guān)注短期流動性】截止至2023上半年末，眾安集團(tuán)凈負(fù)債率較期初下降6.15個百分點至59.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低2.9個百分點至62.3%。長短債比為1.86，一年以內(nèi)債務(wù)同比減少16.9%至45.8億元，同時5年以上的債務(wù)占比增加，整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。持有現(xiàn)金56.16億元，較期初減少15.3%，現(xiàn)金短債比有所上升至1.23，屬于“三條紅線”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.40，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動性問題保證安全性。

??01 銷售

??同比增長41.4%

??杭州貢獻(xiàn)超過一半

??2023上半年眾安集團(tuán)實現(xiàn)銷售金額74.5億元，業(yè)績增幅高于同規(guī)模企業(yè)。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2023上半年眾安集團(tuán)實現(xiàn)全口徑銷售金額74.5億元，銷售面積35.7億元，分別同比上升41.4%和29.0%。相較于百強(qiáng)房企約0.2%的增速來看，眾安集團(tuán)的整體銷售增幅較大，表現(xiàn)良好。全年銷售目標(biāo)來看，年初制定約215億元目標(biāo)，若2022年上半年杭州拿地項目持續(xù)入市貢獻(xiàn)銷售，則企業(yè)銷售目標(biāo)完成有一定的支撐，但上半年的銷售業(yè)績完成率僅為34.7%，銷售目標(biāo)完成度較低，下半年仍有一定的銷售壓力。

??得益于2022年獲取項目貢獻(xiàn)銷售，大本營杭州貢獻(xiàn)業(yè)績超一半。從銷售區(qū)域表現(xiàn)來看，浙江省的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到92.6%，同比上升5.1個百分點。從城市表現(xiàn)來看，杭州、義烏、溫州、紹興為銷售前四的城市，也是唯4個銷售金額超過5億元的城市。大本營杭州銷售金額同比上升了185%到39.8億元，銷售占比上升了26.9個百分點至53.5%，主要得益于2022年企業(yè)在杭州新增拿地項目貢獻(xiàn)銷售，2022年上半年拿地的杭州未珂宸銘府、濋玥府、嵐荷蕓府、澤翠居、樟源府合計貢獻(xiàn)了28.10億元的銷售，剩下的杭州大港橋項目今年下半年或?qū)⑼瞥觯矊⒅纹髽I(yè)業(yè)績增長。杭州銷售貢獻(xiàn)的上升進(jìn)一步推廣其銷售均價同比上升9.6%至20844元/平方米。

??02 投資

??無新增拿地

??剩余土儲可供企業(yè)2-3年發(fā)展

??2023年上半年眾安整體維持謹(jǐn)慎的策略，沒有在公開市場上新增拿地。事實上，從2022年下半年開始，企業(yè)在公開市場上基本無拿地。從策略上看，近兩年眾安表示未來企業(yè)將重點聚焦浙江省內(nèi)，聚焦熟悉的區(qū)域。該策略可以抵御外拓風(fēng)險，未來如有機(jī)會其土地拓展或集中在現(xiàn)有區(qū)域。從總土儲表現(xiàn)來看，土儲總量充裕，二級土地儲備可滿足企業(yè)2-3年左右開發(fā)所需。截止2023上半年，眾安集團(tuán)共擁有總土儲建面964萬平方米，較期初下降4.6%，土地成本為2977元/平方米。而根據(jù)其2022年末公布業(yè)績會PPT來看，彼時企業(yè)的剩余可售貨值為542億元，按此計算，截止2023年上半年末預(yù)估企業(yè)當(dāng)前儲備可開發(fā)貨值約500億元左右，按當(dāng)前企業(yè)銷售表現(xiàn)，可以滿足企業(yè)未來2-3年左右的發(fā)展所需。

??03 營收

??交付面積減少營收同比降20%

??盈利水平仍有提升空間

??結(jié)轉(zhuǎn)項目減少，營收同比下降19.7%。2023上半年眾安集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入40.8億元，同比下降19.7%，其中地產(chǎn)銷售收入為36.3億元，同比下降23.5%，主要是由于2023上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項目較去年同期有所減少。2023上半年末預(yù)收賬款為250.4億元，覆蓋預(yù)計全年營業(yè)收入3.07倍，可以保證未來的營收穩(wěn)定增長。物業(yè)開發(fā)毛利率17%，凈利率水平有待提升。2023上半年眾安集團(tuán)實現(xiàn)整體毛利潤約6.99億元，同比大幅下降59.5%，毛利率約為17.1%，同比下降16.8個百分點，毛利率水平下滑相對較大。凈利潤表現(xiàn)方面，凈利潤1.56億元，同比增122.2%，歸母凈利潤實現(xiàn)1.97億，同比增長42.8%，歸母凈利率4.82%，仍有提升空間。

??04 償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??但現(xiàn)金減少需關(guān)注短期流動性

??“三條紅線”指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求，居綠檔。截止至2023上半年末，眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金56.16億元，較期初減少15.3%，現(xiàn)金短債比上升0.03個百分點至1.23；凈負(fù)債率較期初下降6.15個百分點至59.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低2.9個百分點至62.3%，整體來看，企業(yè)屬于“三條紅線”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.40，較2022年末的0.90近一步下降，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動性問題保證安全性。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)來看，截止至2023上半年底企業(yè)長短債比為1.86。具體而言，企業(yè)借款總額約為人民幣131.15億元，有息債總量較期初減少11%，企業(yè)杠桿壓力有所減小。其中一年以內(nèi)債務(wù)同比減少16.9%至45.8億元，占所有有息債34.9%；而1-2年債務(wù)占比15.5%，2年到5年債務(wù)占比45.2%，5年以上債務(wù)占比4.4%。企業(yè)1年內(nèi)的債務(wù)占比減少而5年以上的債務(wù)占比增加，整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。