??聚焦核心城市、多元化渠道增儲(chǔ)，TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)。

??◎  作者 / 房玲、貢顯揚(yáng)

??核心觀點(diǎn)

??【上半年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)71%，目標(biāo)完成率達(dá)63.4%】2023年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額836.3億元，同比增長(zhǎng)71%，完成全年1320億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的63.4%。在行業(yè)下行調(diào)整的背景下，上半年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，且業(yè)績(jī)?cè)龇湍繕?biāo)完成率水平在規(guī)模房企中表現(xiàn)相對(duì)突出，預(yù)計(jì)下半年高質(zhì)量完成年度目標(biāo)的確定性較大。

??【多元化渠道增儲(chǔ)占比63%，總土儲(chǔ)中93%分布在一二線城市】2023年上半年，越秀地產(chǎn)在8個(gè)城市合共新增11幅土地，總建筑面積約217萬(wàn)平方米，全部位于一線和重點(diǎn)二線城市。新增土儲(chǔ)中，通過(guò)TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國(guó)企合作等多元化、特色化渠道增儲(chǔ)占比63%。截至上半年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)2813萬(wàn)平方米，93%分布在一二線城市，其中大灣區(qū)占比46.1%。

??【營(yíng)收規(guī)模同比增長(zhǎng)，毛利率較去年末降低2.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%】2023年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入321億元，同比增長(zhǎng)2.6%；毛利潤(rùn)57億元，同比降低14.2%。凈利潤(rùn)29.2億元、歸母凈利潤(rùn)21.8億元，同比分別增長(zhǎng)13%和27.5%。上半年，越秀地產(chǎn)的毛利率較去年全年降低2.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。凈利率和歸母凈利率略有回升、保持在合理水平。

??【“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化】截至2023年上半年，越秀地產(chǎn)“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。上半年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共54億元，加權(quán)平均借貸利率3.37%。平均融資成本進(jìn)一步下降，加權(quán)平均借貸利率較去年末下降18個(gè)基點(diǎn)至3.98%。

??【TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)，繼續(xù)堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略】2023年上半年，越秀TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)，上半年合同銷(xiāo)售金額約185.1億元，同比上升53.3%。截至上半年末，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目共計(jì)9個(gè)，總土地儲(chǔ)備達(dá)到398萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的14.2%。此外，越秀地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營(yíng)收入12.7億元，其中租金收入2.1億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營(yíng)收入10.6億元，同比分別增長(zhǎng)16.7%和12.4%。

??01 銷(xiāo)售

??上半年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)71%
目標(biāo)完成率達(dá)63.4%

??2023年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額836.3億元，同比增長(zhǎng)71%，完成全年1320億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的63.4%。合同銷(xiāo)售面積247.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.2%；銷(xiāo)售均價(jià)33797元/平方米，較去年末上升11.9%。在行業(yè)下行調(diào)整的背景下，上半年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，且業(yè)績(jī)?cè)龇湍繕?biāo)完成率水平在規(guī)模房企中表現(xiàn)相對(duì)突出，預(yù)計(jì)下半年高質(zhì)量完成年度目標(biāo)的確定性較大。

??從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，越秀地產(chǎn)聚焦大灣區(qū)和華東地區(qū)，深耕一線和重點(diǎn)二線城市。上半年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)總計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約461.3億元，占比55.2%，較2022年末進(jìn)一步提升。其中，僅在廣州就實(shí)現(xiàn)402.6億元的合同銷(xiāo)售金額，占比達(dá)48.1%。除了大灣區(qū)之外，上半年在華中、北方、西部區(qū)域的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相對(duì)較佳。其中，華中區(qū)域上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額96億元，銷(xiāo)售金額占比提升至11.5%；北方、西部區(qū)域的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度也均較2022年全年有明顯提升。

??02 投資

??多元化渠道增儲(chǔ)占比63%
總土儲(chǔ)中93%分布在一二線城市

??2023年上半年，越秀地產(chǎn)通過(guò)“6+1”的多元化增儲(chǔ)模式，在8個(gè)城市合共新增11幅土地，總建筑面積約217萬(wàn)平方米，全部位于一線和重點(diǎn)二線城市。其中北京新增3幅土地，新增土儲(chǔ)43萬(wàn)平方米，其余分布于廣州、上海、杭州、成都、武漢、青島和西安。新增土儲(chǔ)中，通過(guò)TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國(guó)企合作等多元化、特色化渠道增儲(chǔ)占比63%，多元化增儲(chǔ)占比較2022年進(jìn)一步提升。截至上半年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)2813萬(wàn)平方米，93%分布在一二線城市，其中大灣區(qū)占比46.1%（廣州占比40.3%）、華東地區(qū)占比18.8%。

??03 盈利

??營(yíng)收規(guī)模同比增長(zhǎng)
毛利率較去年末降低2.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%

??2023年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入321億元，同比增長(zhǎng)2.6%；毛利潤(rùn)57億元，同比降低14.2%。凈利潤(rùn)29.2億元、歸母凈利潤(rùn)21.8億元，同比分別增長(zhǎng)13%和27.5%。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體利潤(rùn)空間收窄的行業(yè)背景下，越秀地產(chǎn)的各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)自2019年以來(lái)也呈回落趨勢(shì)。上半年，越秀地產(chǎn)的毛利率較去年全年降低2.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。但受益于財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低和錄得匯兌收益，凈利率和歸母凈利率略有回升、保持在合理水平。

??此外，截至上半年末，越秀地產(chǎn)已售未入賬的銷(xiāo)售金額達(dá)2211.9億元，較年初上升23.6%。中期每股派息人民幣0.213元，派息比率保持在核心凈利潤(rùn)的40%。

??04 負(fù)債

??“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)
財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

??截至2023年上半年，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金492.5億元（其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物302.8億元、監(jiān)控戶(hù)存款189.7億元），較2022年末增加141.5億元；短期有息負(fù)債117.1億元，較2022年末減少40.3億元。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍，非受限現(xiàn)金短債比也達(dá)2.59?！叭兰t線”指標(biāo)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步明顯優(yōu)化。截至上半年末，越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持穆迪Baa3和惠譽(yù)BBB-“投資級(jí)”信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

??在融資端，2023年越秀地產(chǎn)多元化拓展融資渠道，上半年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共54億元，加權(quán)平均借貸利率3.37%。平均融資成本進(jìn)一步下降，加權(quán)平均借貸利率較去年末下降18個(gè)基點(diǎn)至3.98%。上半年，越秀地產(chǎn)也抓住市場(chǎng)窗口期完成供股融資，供股獲1.15倍超額認(rèn)購(gòu)，募資凈額約83億港元，將主要聚焦投資大灣區(qū)、華東地區(qū)主要城市以及其它重點(diǎn)省會(huì)城市。

??05 多元化

??TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)
繼續(xù)堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略

??2023年上半年，越秀TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)，上半年合同銷(xiāo)售金額約185.1億元，同比上升53.3%，TOD項(xiàng)目銷(xiāo)售金額占比22.1%。其中，廣州的TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額173.9億元，杭州的TOD項(xiàng)目也貢獻(xiàn)了11.2億元。上半年，越秀持續(xù)深化TOD業(yè)務(wù)全國(guó)化布局戰(zhàn)略，在杭州投資了星橋TOD項(xiàng)目（越秀地產(chǎn)與杭州地鐵的第二個(gè)戰(zhàn)略合作項(xiàng)目），增加TOD土地儲(chǔ)備約48萬(wàn)平方米。截至上半年末，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目共計(jì)9個(gè)，總土地儲(chǔ)備達(dá)到398萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的14.2%。

??此外，越秀地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持越秀地產(chǎn)、越秀房托“雙平臺(tái)”常態(tài)化互動(dòng)；優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式，不斷提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流貢獻(xiàn)。2023年上半年實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營(yíng)收入12.7億元，同比增長(zhǎng)13.1%。其中租金收入2.1億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營(yíng)收入10.6億元，同比分別增長(zhǎng)16.7%和12.4%。