??樓市下行、提前還房貸沖擊波下，上市銀行個人住房貸款余額首現(xiàn)負(fù)增長。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計(jì)，42家A股上市銀行2023年6月末個人住房貸款余額35.31萬億元，相比2022年末的35.44萬億元，減少了1267億元。六大國有商業(yè)銀行中，只有郵儲銀行上半年個人住房貸款余額增加622.99億元，其余5家大行該指標(biāo)合計(jì)縮水2360.58億元。

??作為國內(nèi)住房貸款規(guī)模最大的商業(yè)銀行，建設(shè)銀行上半年個人住房貸款減少729.04億元，較2022年末下降1.13%。但其另外兩項(xiàng)指標(biāo)卻大幅增長，一是個人消費(fèi)貸款，半年增加733.59億元，較2022年末增長24.83%；二是個人經(jīng)營貸款，半年增加1935.21億元，增幅高達(dá)46.59%。

??“主要是個人住房貸款提前還款量增加，抵消了投放量增加的影響。”建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人如此解釋。

??42家上市銀行中，上半年個人住房貸款余額負(fù)增長者達(dá)23家，占比近6成。其中，6家國有商業(yè)銀行2023年上半年末個人住房貸款余額較去年末減少1737.59億元，9家股份制商業(yè)銀行共計(jì)增加372.76億元，17家城市商業(yè)銀行共計(jì)增加234.49億元，10家農(nóng)村商業(yè)銀行共計(jì)減少136.9億元。

??其中，瑞豐銀行個人住房貸款余額減少了22.88億元，降幅為14.75%，在42家上市銀行中降幅最大。

??對于銀行而言，當(dāng)下存量房貸利率下調(diào)“靴子”落地，一定程度上有望緩解“提前還房貸潮”，留存優(yōu)質(zhì)客戶?！按舜螄鴥?nèi)提前還房貸潮目前已經(jīng)達(dá)到高峰期，預(yù)計(jì)今后一段時間內(nèi)將逐步出現(xiàn)下降?！币晃唤鹑谌耸糠Q。

??縮水的個人按揭貸

??作為房貸發(fā)放主力軍，國有大行受提前還貸潮沖擊最為明顯。今年上半年，國有六大商業(yè)銀行個人住房貸款余額合計(jì)比去年末減少1738億元，2022年全年增加4049億元，2021年更是增加24843億元。

??2013年～2023年歷年中報數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行個人住房貸款規(guī)模分別為16999.28億元、20996.07億元、24912.5億元、32065.82億元、39594.53億元 、45012.16億元、51017.15億元、56452.30億元、61665.85億元、65455.66億元、64067.05億元。10年來一直處于增長趨勢，直到今年上半年被打破。

??近3年來，建設(shè)銀行個人住房貸款不良率亦呈現(xiàn)逐年走高情況。2021年～2023年中報顯示，建設(shè)銀行個人住房貸款不良率分別為0.2%、0.25%、0.42%。雖然絕對值并不高，但增速仍值得關(guān)注。

??2023年上半年，中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行個人住房貸款余額分別減少了602.53億元、576.01億元、294.79億元、158.21億元。

??從股份制銀行來看，浦發(fā)銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、招商銀行上半年個人住房貸款余額分別減少173.18億元、126.52億元、116.02億元、106.46億元。

??從增速上看，上市銀行個人住房貸款規(guī)模下降幅度最大的是瑞豐銀行、廈門銀行和無錫銀行，半年降幅分別為14.75%、11.09%和11.03%?！皞€人住房貸款因市場交易量下降和利率快速下行影響，較去年末減少30.98億元。”廈門銀行在半年報中解釋稱。

??個人住房貸款一直被銀行視為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，因此銀行在這方面投放力度也在加大。以工商銀行為例，2023年上半年，工商銀行累計(jì)投放個人住房貸款超5100億元，較去年同期多投 481億元；同時，搶抓二手房市場，個人二手房貸款累計(jì)發(fā)放超1500億元，較去年同期多發(fā)放706億元。

??2023年上半年，建設(shè)銀行個人住房貸款新投放5246億元，在國有商業(yè)大行中仍是投放第一大戶。

??央行數(shù)據(jù)亦顯示，2023年上半年，銀行業(yè)發(fā)放個人住房貸款總額同比增加5164億元。但受購房者密集償還房貸影響，截至 2023 年 6 月末，個人住房貸款余額 38.6 萬億元，同比下降 0.7%，較 2022 年末下降 2000 億元。尤其在今年第二季度，個人房貸余額較一季度大降 3400 億元。這也是自有統(tǒng)計(jì)以來個人住房貸款規(guī)模首次負(fù)增長。

??與此同時，6月末個人一般消費(fèi)性貸款（不含房貸）余額18.74萬億元，同比增長12.4%，增速比上年末提高8.3個百分點(diǎn)。其中，2023年上半年新增3009億元，同比多增4019億元。

??6月末，個人經(jīng)營性貸款余額21.22萬億元，同比增長19.52%，增速比上年末提高3個百分點(diǎn)，其中上半年新增2.3萬億元，同比多增7593億元。個人經(jīng)營性貸款增速自2018年以來一直保持10%以上較快水平，2020年以后增速均在15%以上。

??在市場上，被嚴(yán)格禁止流入樓市的經(jīng)營貸、信用貸等早已再次潛入。

??據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局各級部門披露的罰單不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，涉及信貸資金尤其消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)發(fā)放、資金被違規(guī)挪用等問題機(jī)構(gòu)已經(jīng)超過250家（含分支機(jī)構(gòu)），其中多數(shù)與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)（包括用于還款），還有機(jī)構(gòu)發(fā)放假按揭、假首付貸款等。

??“居民除了用經(jīng)營貸置換房貸以外，同時用存款和理財(cái)投資償還房貸，導(dǎo)致銀行雖投放較多個人住房信貸、但整體個人住房信貸余額反而下滑?！蹦车禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。

??這些銀行按揭貸逆勢增長

??國有商業(yè)大行中，郵儲銀行是唯一一家個人住房貸款逆勢增長的銀行。截至6月末，郵儲銀行個人住房貸款余額23240.62億元，較去年末增加622.99億元，增幅為2.75%。

??“我們存量投放的按揭貸款中剛需占比較多，超9成是首套房，單筆金額也比較小，平均僅40萬元，所以提前還貸壓力和同業(yè)相比較輕，這也支撐了房貸余額的增長?！编]儲銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟表示。

??梁世棟還總結(jié)了兩個好的做法：“郵儲銀行原來二手房的投放占比不到40%，在市場上一手房相對疲軟的情況下，郵儲銀行適度增加了二手房資源配置，上半年二手房按揭貸投放占比接近50%，金額投放同比增長超80%，并加大了對中介機(jī)構(gòu)的管理力度和對優(yōu)質(zhì)中介機(jī)構(gòu)的維護(hù)力度。同時，郵儲銀行補(bǔ)齊在大城市的短板，今年上半年，一線城市個人按揭貸款投放同比增長近70%?！?/p>

??房貸業(yè)務(wù)頗具“韌性”的還有寧波銀行，上半年末個人住房貸款余額為811.36億元，較去年末增長168.53億元，增幅高達(dá)26.22%。寧波銀行解釋稱，“上半年，公司適度增加按揭貸款投放，滿足居民剛性和改善性住房需求”。

??股份制商業(yè)銀行中，浙商銀行、平安銀行排在房貸規(guī)模增長前列。數(shù)據(jù)顯示，浙商銀行個人住房貸款余額由去年末的1072.49億元增至1242.99億元，增幅達(dá)15.9%。

??雖然樓市遭遇下行壓力，但個人按揭貸款不良率整體仍處于較低水平。

??上半年，郵儲銀行、農(nóng)業(yè)銀行個人按揭不良率均有所下降，降至0.5%；工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行個人按揭不良率均有不同程度上升，但均未超過0.5%。其中，交通銀行個人按揭貸不良率由去年末的0.44%升至0.47%，工商銀行從0.39%升至0.42%，中國銀行從0.47%升至0.49%。

??“上半年，中行按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量總體承壓，主要是因?yàn)榘唇屹J款總量有所下降?？傮w來看，按揭貸款沒有出現(xiàn)顯著不良，對全行資產(chǎn)質(zhì)量提供了有力保障?！敝袊y行風(fēng)險總監(jiān)劉堅(jiān)東表示。

??“存量房貸利率下調(diào)的背景是提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率下調(diào)，整個住房貸款提前還貸因素會有一定程度消化，反過來會帶來房貸量的增長?！闭猩蹄y行行長助理彭家文在業(yè)績會上表示。

??調(diào)整存量住房貸款利率，“一方面有利于減輕部分存量個人住房貸款客戶的財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)，另一方面有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營。”農(nóng)業(yè)銀行副行長林立表示。

??博弈之下，居民存量房貸利率下調(diào)開始啟動，銀行間搶占存量房貸資源“爭奪戰(zhàn)”即將打響。