??8月底至今，在多個重磅政策推動下，部分城市回溫，市場開始期待“金九”的表現(xiàn)。

??最明顯的當(dāng)屬北京和上海。9月1日，北京、上海落地執(zhí)行首套房“認房不認貸”，力度超出市場預(yù)期。

??有媒體報道稱：新政發(fā)布后的首個周末，北京第一天的新房市場成交，就超過8月半個月的成交量。二手房成交也較上周同期明顯上漲。甚至有部分樓盤宣布收回折扣。上海方面，新政后首個周末二手房成交量增加約70%。

??可見一線城市“認房不認貸”政策的落地，對樓市成交短期內(nèi)已起到明顯帶動作用。除了一線城市之外，整體市場在政策利好下是否能重現(xiàn)“金九”行情？

??據(jù)CRIC調(diào)研，2023年9月供應(yīng)低位回升，環(huán)比上漲13%，不過絕對量仍處低位震蕩。

??預(yù)判9月，我們認為，因8月基本已達到年內(nèi)低點，9月中央政策利好進入實質(zhì)性落地階段，供給放量疊加主城剛需剛改產(chǎn)品占比提升，房企加強營銷力度助力去化，整體成交預(yù)期將止跌回升，金九成色可期。

??據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1085萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降44%，前三季度累計供應(yīng)面積將達到10406萬平方米，累計同比跌幅持續(xù)擴大至17%。

??9月絕對量與5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供應(yīng)水平，總體仍處于低位震蕩行情。

??分能級來看，一線仍保持回落行情，同環(huán)比齊跌，跌幅分別達到52%和7%。其中上?？s量最為顯著，單月供應(yīng)量不足50萬平方米，創(chuàng)近半年來單月新低。北京因8月基數(shù)較低，供應(yīng)環(huán)比漲幅達45%，不過同比腰斬。廣州受月末政策利好影響，房企推盤積極性穩(wěn)中有增，供應(yīng)量環(huán)比上升24%。深圳是一線城市中唯一累計同比持增的城市。

??二線城市輪動復(fù)蘇，9月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期上漲22%，同比仍跌38%，累計同比下降14%。多數(shù)城市供應(yīng)提速：（1）重慶、昆明、福州等弱二線因上月基數(shù)較低緣故，本月供應(yīng)環(huán)比翻番；（2）成都、杭州、西安等短期市場熱度較高城市，房企推盤積極性穩(wěn)步回升。（3）前期經(jīng)歷了深度調(diào)整的武漢、南京等供應(yīng)環(huán)比雖增，但漲幅相對有限，仍算是階段性低位。

??三四線整體供應(yīng)略顯疲軟，環(huán)比小幅微增6%，同比降幅高達67%。我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市，僅無錫、徐州單月供應(yīng)規(guī)模超過10萬平方米。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為43%、46%和11%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的現(xiàn)象。

??分城市來看，弱二三線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，值得關(guān)注的是上海、深圳本月也加強了剛需產(chǎn)品供應(yīng)，占比均在75%以上。

??南京、武漢經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，本月剛需產(chǎn)品供應(yīng)也占據(jù)了“半壁江山”。濟南剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在5成左右。

??而此前熱度較高城市諸如北京、杭州、成都等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為56%、29%和14%，與上月略有不同，本月供應(yīng)量質(zhì)齊增，供應(yīng)重心逐步由遠郊向主城區(qū)轉(zhuǎn)移。

??總體來看，8月市場“觸底”9月熱度回升已是大概率事件，主要基于以下幾點：

??一是8月末9月初核心一二線城市均有不同程度的利好政策頒布，尤其是北上廣深相繼發(fā)布“認房不認貸”對于換房改善需求的刺激作用也算顯著，北京、上海等均有二手房短期掛牌激增跡象，短期內(nèi)對提振市場信心可謂大有裨益。

??二是9月又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季，房企積極蓄力，供給無論從量還是質(zhì)的層面都將穩(wěn)步提升。

??三是房企積極自救，8月已有部分城市部分項目以低價吸睛，促進成交，預(yù)期9月整體營銷力度加大的背景下，對于成交的助推作用還將持續(xù)加大。