??銷售回款率達(dá)98%，存貨充足可支撐今明兩年銷售；維持綠檔企業(yè)。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【銷售回款率達(dá)98%，存貨充足可支撐今明兩年銷售】2023上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額405.6億元，同比略有上升1%；全口徑銷售建面320.6萬方，同比下降2%；銷售均價(jià)12653元/平方米，同比上升3%；期內(nèi)不含期初應(yīng)收賬款的銷售回款率為98%。面對當(dāng)前地產(chǎn)市場景氣度較弱，美的置業(yè)表示目前存量項(xiàng)目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場份額。美的置業(yè)當(dāng)下要加快銷售去化和銷售回款，做儲備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，加快對滯重庫存的去化。

??【優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前重點(diǎn)，在投資刻度之上常態(tài)化增補(bǔ)】2023上半年美的置業(yè)獲取了廣州、佛山、長沙三幅新地塊，權(quán)益貨值約38億元。2023年上半年美的置業(yè)共新增權(quán)益土儲貨值44億。據(jù)美的置業(yè)業(yè)績會，剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后總土儲建面達(dá)2862萬平方米，土儲面積權(quán)益比上升至72%；二線及以上城市的土儲面積占比67%。美的置業(yè)表示，未來將繼續(xù)通過做減法，同時(shí)聚焦上海、蘇州、杭州、南京、寧波等城市。

??【毛利率13.19%，企業(yè)表示未來存量資產(chǎn)減值壓力不大】2023上半年美的置業(yè)的營業(yè)收入為363.35億元；其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入354.67億元，同比增長15%；合同負(fù)債為692.44億元。毛利潤為47.92億元；毛利率為13.19%，凈利潤規(guī)模16.65億元；凈利率為4.58%。美的置業(yè)表示當(dāng)前行業(yè)主流對價(jià)格還是以守價(jià)、穩(wěn)價(jià)為主，在此前提下，相信未來存量資產(chǎn)減值壓力不大。

??【維持綠檔企業(yè)，保持謹(jǐn)慎設(shè)置24個(gè)月流動(dòng)性預(yù)警】截止2023年8月，美的置業(yè)已如期兌付公司債券43.04億元，剩余8.40億元待9月到期兌付，年內(nèi)償債壓力不大。從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，非受限現(xiàn)金短債比為1.49；凈負(fù)債率為39.8%；扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)下降至67.9%。2023上半年，美的置業(yè)借款總額的加權(quán)平均融資成本為4.68%，處于行業(yè)較低水平。對于未來可能出現(xiàn)的不確定性，美的置業(yè)表示，已設(shè)置24個(gè)月流動(dòng)性預(yù)警，會非常謹(jǐn)慎地應(yīng)對行業(yè)變化。

??01 銷售

??銷售回款率達(dá)98%
存貨充足可支撐今明兩年銷售

??2023上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額405.6億元，同比略有上升1%；全口徑銷售建面320.6萬方，同比下降2%；銷售均價(jià)12653元/平方米，同比上升3%，期內(nèi)美的置業(yè)不含期初應(yīng)收賬款的銷售回款率為98%。

??面對目前景氣度較弱的地產(chǎn)市場，美的置業(yè)表示，目前存量項(xiàng)目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場份額。美的置業(yè)當(dāng)下要加快銷售去化和銷售回款，做儲備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，加快對滯重庫存的去化。

??從區(qū)域布局來看，美的置業(yè)重倉長三角、大灣區(qū)等核心經(jīng)濟(jì)圈，上半年大灣區(qū)和長三角合約銷售占比從2022年的65%繼續(xù)提升至67%；其中長三角銷售規(guī)模達(dá)203億元，占比達(dá)50%。根據(jù)CRIC城市排行榜，2023上半年美的置業(yè)在無錫的全口徑銷售金額超30億元，排名第一；此外在徐州銷售也達(dá)到了約25億，位列市場第二。

??02 投資

??公開市場做常態(tài)化增補(bǔ)
優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是當(dāng)前重點(diǎn)

??2023上半年美的置業(yè)于公開市場獲地依舊謹(jǐn)慎，上半年獲取了廣州、佛山、長沙三幅新地塊，權(quán)益貨值約38億元。對于公開市場，美的置業(yè)表示未來結(jié)構(gòu)性機(jī)會持續(xù)存在，會按照自身的存銷結(jié)構(gòu)去做常態(tài)化增補(bǔ)，但不會突破企業(yè)自身的投資紀(jì)律，“對于不能獲取的項(xiàng)目絕不強(qiáng)求”。

??同時(shí)，美的置業(yè)也在持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，上半年收購了兩個(gè)合作項(xiàng)目股權(quán)，增加貨值10億；退出五個(gè)項(xiàng)目，減少貨值4億。通過股權(quán)收購歸編及退出低能級城市，美的置業(yè)可以減少合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口，同時(shí)也提高資金使用效率，從而對存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。

??截至2023年6月，美的置業(yè)共參與331個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，擁有土地儲備總建筑面積達(dá)3426[1]萬平方米，按照美的置業(yè)歷史銷售規(guī)模和預(yù)計(jì)未來走勢綜合來看，土儲仍相對充足。

??在剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)的2862萬平方米土儲中，土儲面積權(quán)益比上升至72%，較2022年上升三個(gè)百分點(diǎn)；二線及以上[2]城市的土儲面積為1922萬平方米，占比67%，與2022年大致持平；長三角和大灣區(qū)的土儲面積為1485萬平方米，占比52%，與2022年持平。

??美的置業(yè)表示，目前持有的大量低量級城市的結(jié)構(gòu)已比較少，70%都在比較強(qiáng)的城市，未來將繼續(xù)通過做減法，聚焦資源、能力、管理等能輻射到，周轉(zhuǎn)相對快且便于管理的地方，如上海、蘇州、杭州、南京、寧波等會繼續(xù)加大投入。

??03 盈利

??毛利率13.19%
企業(yè)表示未來存量資產(chǎn)減值壓力不大

??2023上半年美的置業(yè)的營業(yè)收入為363.35億元；其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入354.67億元，同比增長15%。截止2023上半年末，美的置業(yè)的合同負(fù)債為692.44億元，較年初下降20%。

??期內(nèi)美的置業(yè)的毛利潤為47.92億元；毛利率為13.19%，凈利潤規(guī)模為16.65億元；凈利率為4.58%。需注意的是，美的置業(yè)表示當(dāng)前行業(yè)主流對價(jià)格還是以守價(jià)、穩(wěn)價(jià)為主，在以穩(wěn)價(jià)和守價(jià)的前提下，相信未來存量資產(chǎn)減值壓力不大。

??04 負(fù)債

??維持綠檔企業(yè)
保持謹(jǐn)慎設(shè)置24個(gè)月流動(dòng)性預(yù)警

??截止2023上半年，美的置業(yè)持有現(xiàn)金238億元，較年初下降10%；短期有息負(fù)債124億元，較年初下降10%；長期有息負(fù)債314億元，較年初下降10%；此外總有息負(fù)債中銀行借款、境內(nèi)公司債券分別占比54%、28%，且沒有境外美元債。2023年美的置業(yè)到期公司債券共51.44億元，截止2023年8月，已如期兌付43.04億元，剩余8.40億元待9月到期兌付，年內(nèi)償債壓力不大。

??從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，美的置業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.49；長短債務(wù)比2.54，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)健。此外凈負(fù)債率為39.8%，較年初下降了4個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)低位；扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)下降至67.9%，為綠檔企業(yè)。

??2022年12月，美的置業(yè)作為“第二支箭”首批支持民營房企，成功獲批150億中票額度。2023年4月，美的置業(yè)發(fā)行12億中期票據(jù)，為年內(nèi)首家獲得中債增、交通銀行和中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)的民營房企；8月，美的置業(yè)再次發(fā)行9.2億元中期票據(jù)。2023上半年，美的置業(yè)借款總額的加權(quán)平均融資成本為4.68%，較2022年略提升0.06個(gè)百分點(diǎn)。

??對于未來可能出現(xiàn)的不確定性，美的置業(yè)在業(yè)績會中表示，會非常謹(jǐn)慎地應(yīng)對行業(yè)變化，設(shè)置有24個(gè)月的流動(dòng)性預(yù)警，以及對應(yīng)的三級預(yù)案（目前還未有動(dòng)用二級預(yù)案），并在最后的第三級預(yù)案中才會動(dòng)用到大股東的支持。

??05 多元化

??圍繞地產(chǎn)布局產(chǎn)業(yè)鏈
加強(qiáng)科技賦能產(chǎn)業(yè)

??在多元化業(yè)態(tài)方面，美的置業(yè)持續(xù)聚焦垂直領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)堅(jiān)持以利潤為導(dǎo)向的外拓力；商業(yè)運(yùn)營提升標(biāo)桿項(xiàng)目品牌效應(yīng)和經(jīng)營效益；房地產(chǎn)科技板塊，聚焦核心需求。通過積極探索企業(yè)發(fā)展的第二曲線，美的置業(yè)不斷尋找產(chǎn)業(yè)鏈上新的利潤增長點(diǎn)。

??商業(yè)開發(fā)經(jīng)營效應(yīng)提升。2023上半年，美的置業(yè)商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營收入為1.43億元，同比上升6.6%，該增幅主要由于隨著國內(nèi)疫情控制放開，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)逐漸復(fù)蘇向穩(wěn)。目前美的置業(yè)商業(yè)運(yùn)營面積70多萬平方米，已開業(yè)商場9座，滿鋪率達(dá)92%。

??物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的經(jīng)營。2023上半年，美的置業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入為7.25億元，同比上升30%，增幅主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積上升所致。截至2023上半年，物業(yè)合約面積9114萬平方米，在管面積5860萬平方米。上半年新增外拓項(xiàng)目31個(gè)，新增外拓面積約300萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)園外拓面積占比高達(dá)65%。此外堅(jiān)持強(qiáng)利潤牽引，不以擴(kuò)規(guī)模為目的，上半年主動(dòng)清退低質(zhì)項(xiàng)目3個(gè)。

??持續(xù)培育房地產(chǎn)科技賽道。2023上半年，美的置業(yè)旗下睿住智能新增合同金額超6億元，第三方業(yè)務(wù)占比提升至36%。截止目前，睿住智能已落地超90萬個(gè)用戶場景、接入超120萬個(gè)設(shè)備，累計(jì)為超500個(gè)智慧社區(qū)，超19萬戶家庭提供智能空間體驗(yàn)。此外睿住建筑科技上半年新增合同金額4億元，MIC模塊化建筑產(chǎn)品獲香港技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證，且已打通港澳市場。