??代建，正成為各大房企爭(zhēng)相布局的新藍(lán)海市場(chǎng)。

??在剛剛過去的半年報(bào)季上，不少房企都將代建納入其未來發(fā)展方向。

??如萬科就認(rèn)為：“城市更新、保障房、城中村改造、代建代運(yùn)營(yíng)等等方面都是未來的重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?！?/p>

??華潤(rùn)方面也表示未來要持續(xù)打造“代建代運(yùn)營(yíng)+片區(qū)統(tǒng)籌+智慧城市運(yùn)營(yíng)”的獨(dú)特生意模式。

??已經(jīng)實(shí)現(xiàn)分拆上市的中原建業(yè)則表示雖然目前尚有優(yōu)勢(shì)，但代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)越來越激烈。

??自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出以來，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”一再被重申，此前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式正逐步轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)并不被開發(fā)商所重視的代建業(yè)務(wù)正在成為房企探索的新發(fā)展方向，成為尋求轉(zhuǎn)型和發(fā)力的重點(diǎn)。

??據(jù)克而瑞測(cè)評(píng)，上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米。累計(jì)來看，截止2023年6月30日，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超6億平方米。代建賽道已經(jīng)形成。

??目前，我國(guó)的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段。隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

??什么是代建？房地產(chǎn)代建主要指由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)等，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。

??中國(guó)房地產(chǎn)代建起始于政府投資項(xiàng)目領(lǐng)域，并在政府投資制度改革及房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革中不斷發(fā)展成熟。

??2020年，綠城管理在港交所成功上市，成為了我國(guó)首個(gè)完成分拆上市的房企旗下代建企業(yè)，一年后行業(yè)排名第二的中原建業(yè)也完成IPO。從兩家企業(yè)公開披露的近年來收益情況來看，其凈利率遠(yuǎn)高于近年來房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率。2021年以來代建行業(yè)又迎來了一批有實(shí)力的“新軍”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家。這其中既有全國(guó)化超大型房企萬科、中海、保利發(fā)展，也有地方性大中型房企聯(lián)發(fā)集團(tuán)、濱江集團(tuán)以及建業(yè)集團(tuán)等。

??在此背景下，克而瑞研究中心從經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、資源整合力以及品牌信譽(yù)力等多維度綜合考慮分析，對(duì)代建企業(yè)進(jìn)行了測(cè)評(píng)。

??結(jié)果發(fā)現(xiàn)，截止2023年6月30日，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超6億平方米。其中超過5000萬平方米的有4家，合計(jì)面積達(dá)3.2億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的53.5%，行業(yè)集中度較高。目前代建賽道已經(jīng)形成。

??新增簽約面積方面，2023年上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米，其中新增簽約面積超500萬平米的企業(yè)共4家，新增簽約面積合計(jì)達(dá)3758萬平米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的50.3%

??具體來看，上榜企業(yè)中既有在代建領(lǐng)域深耕多年的企業(yè)，如綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等，這些企業(yè)布局時(shí)間較早，目前已形成了較為完整的產(chǎn)品體系與業(yè)務(wù)模式；還有一些新入行業(yè)的后起之秀，如旭輝建管、龍湖龍智造、興元建設(shè)等。這些企業(yè)代建業(yè)務(wù)擴(kuò)張時(shí)間相對(duì)較晚，但發(fā)展迅猛，目前也具備了較大的業(yè)務(wù)版圖。

??從企業(yè)區(qū)域分布來看，來自浙江的代建企業(yè)占據(jù)了半壁江山。截止2023年6月30日，浙系代建企業(yè)總合約規(guī)模超過3.1億平方米，占比過半，達(dá)到了52%；主要是綠城管理和藍(lán)城集團(tuán)總合約面積都超過1億平方米，在眾多企業(yè)中遙遙  領(lǐng)先。從新增簽約規(guī)模來看，浙江企業(yè)上半年新增簽約規(guī)模3516萬平米，占比47%。從企業(yè)數(shù)量來看，TOP30中有9家為浙系企業(yè)，包括綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、興元建設(shè)等等。

??此外，來自于廣深的代建企業(yè)也相對(duì)較多，總合約建筑面積占比達(dá)到了21%，新增簽約規(guī)模占比17%，主要企業(yè)包括華潤(rùn)置地、金地管理、萬科等。其余上榜企業(yè)則主要來自福建、川渝等地區(qū)。

??從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來看，民企數(shù)量占比達(dá)67%，如龍湖龍智造、藍(lán)城集團(tuán)等；國(guó)企央企數(shù)量占比達(dá)23%，包括華潤(rùn)置地、招商蛇口等；混合所有制占比為10%，包含綠城管理、金地管理、萬科三家企業(yè)。

??上榜代建企業(yè)仍以民企為主，民營(yíng)房企在投資拿地減少之后，為了充分利用并保持企業(yè)的品牌和運(yùn)營(yíng)能力，嘗試布局代建板塊，通過代建業(yè)務(wù)獲取額外收入和利潤(rùn)，同時(shí)提升市場(chǎng)占有率。

??目前，我國(guó)的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段。隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，成熟的代建企業(yè)憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢(shì)，不斷加大代建業(yè)務(wù)的深耕力度；而近年來新入局的后起之秀，也在規(guī)模上奮勇直追，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

??國(guó)內(nèi)代建的市場(chǎng)到底有多大？

??從目前來看，無論是城投“托底”拿地催生出的商業(yè)代建增量需求，亦或是紓困提速延伸出的資本代建的新機(jī)會(huì)，兩種市場(chǎng)化代建的發(fā)展前景依賴的是商品房銷售規(guī)模和代建參與程度。

??從規(guī)模來看，未來增量需求來源于改善性需求（人均住房面積的增長(zhǎng)）、舊改以及城鎮(zhèn)化率的提升。

??改善需求方面，回顧2010-2020年間的歷史數(shù)據(jù)，期間中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積增長(zhǎng)了8平方米。未來十年人均住房面積增長(zhǎng)大概率會(huì)小于上一個(gè)十年，保守預(yù)測(cè)未來10年因人均住房面積增長(zhǎng)將帶來45.8億平方米的需求增量。

??舊改方面，七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，居住在2000年以前房屋的城鎮(zhèn)家庭戶超過9000萬戶，總建面超過80億平方米，建筑面積達(dá)到了全部城鎮(zhèn)存量住宅的1/4。保守估計(jì)未來十年舊改所帶來的增量需求仍可達(dá)到15.2億平方米。

??綜上，保守估算，未來十年住房改善和舊改將為中國(guó)帶來61億平方米的新增住房需求，若七普后一個(gè)十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮(zhèn)家庭戶人口增加，十年間需求增長(zhǎng)仍可超過90億平方米。

??而從目前代建參與程度來看，整體開發(fā)市場(chǎng)的滲透率很低，以綠城管理、中原建業(yè)為例，2021年以來前兩家頭部代建開發(fā)商在管項(xiàng)目代建銷售面積占到全國(guó)商品房銷售面積的比例僅處于0.6%-0.7%之間，若按金額計(jì)占比處于0.6%-0.8%之間。而其余代建企業(yè)跟綠城管理、中原建業(yè)的規(guī)模之間有斷崖式落差，可見當(dāng)前房地產(chǎn)代建行業(yè)整體規(guī)模仍然相對(duì)較小。

??可供參考對(duì)比的是，歐美國(guó)家的代建參與度在20%-30%，可見當(dāng)前代建商參與商品房代建程度遠(yuǎn)低于歐美國(guó)家滲透程度，潛在的增長(zhǎng)空間巨大。

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)在諸多方面都具有較大優(yōu)勢(shì)。

??首先，代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)模式 ，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負(fù)債率相對(duì)較低。

??其次，代建業(yè)務(wù)更少受到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響。如市場(chǎng)較好時(shí)，代建公司會(huì)有充足客戶來源；而當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，房企也會(huì)利用代建公司的品牌與服務(wù)抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)。

??最后，代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務(wù)擁有更高的利潤(rùn)率水平。同時(shí)由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來成本效益，也能讓代建公司能進(jìn)一步提高利潤(rùn)率。

??需要注意的是，代建看上去門檻不高，但要想做出口碑贏得更大的市場(chǎng)份額，需要產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各項(xiàng)能力的綜合加持，形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

??可以預(yù)見，未來房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必又是一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。