一線城市廣深出場托市 樓市氣場將火力全開

市場許倩 2023-09-04 09:46:54 來源:中房報(bào)

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??一線及強(qiáng)二線城市正在開啟新一輪房地產(chǎn)救市潮,此輪扶持改善型需求的指向性更強(qiáng)。

??8月30日上午,廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,打響了一線城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍,自8月31日起執(zhí)行。

??這項(xiàng)政策意味著,即使購房者之前利用貸款購買過住房,只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房,就可以享受首套住房信貸政策,即更低的首付比例和房貸利率。

??緊隨其后,當(dāng)日晚間,深圳市住建局宣布,從8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??第二日,又有四城跟進(jìn)。8月31日,武漢、惠州、東莞相繼官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”,自9月1日起施行。同日,中山市宣布施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,自8月31日起執(zhí)行。

??業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),北京、上海大概率會跟進(jìn)出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,時(shí)間或在9月初。而北京作為“認(rèn)房又認(rèn)貸”首個(gè)執(zhí)行城市,已持續(xù)執(zhí)行了6年多。

??同時(shí),住房信貸優(yōu)化政策也在落地。8月31日,央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文,統(tǒng)一將首套房商貸首付比例降至20%,二套房首付比例調(diào)至不低于30%;并支持鼓勵銀行和借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

??這被業(yè)內(nèi)視為,繼2008年金融危機(jī)之后第二次面向全國范圍的普遍調(diào)整。受此新政影響最大的正是此前首付比例過高的一線城市。目前四大一線城市首套房商貸首付比例為30%~35%,二套房首付比例則高達(dá)70%~80%。

??這些政策釋放出的信號在于,意在扶持改善型需求入市的政策組合拳啟動了,具有強(qiáng)大虹吸效應(yīng)的一線城市、強(qiáng)二線城市樓市有望率先企穩(wěn)。

??取消“認(rèn)房認(rèn)貸”

??“認(rèn)房又認(rèn)貸”是此前房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控下的產(chǎn)物。

??2010年5月26日,為落實(shí)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》,住建部聯(lián)合人民銀行、原銀監(jiān)會出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,此后被許多城市采納。

??北京首次出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”是在2010年7月,第二次是在2017年3月,并一直沿用至今。

??在各大城市中,北京、上海對二套房界定標(biāo)準(zhǔn)最為嚴(yán)格,即在全國有過住房貸款記錄的,無論是商貸還是公積金貸款、已結(jié)清還是未結(jié)清,再次買房均被認(rèn)定為二套房,按照二套房首付比例和貸款利率執(zhí)行。

??在此前兩輪房地產(chǎn)市場調(diào)控周期中,“認(rèn)房又認(rèn)貸”就像個(gè)閥門,極大影響了熱門城市樓市活躍度。當(dāng)樓市面臨過熱行情時(shí),啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”給市場降溫;當(dāng)市場低迷時(shí)則退出舞臺。

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2016年末至2017年初一線城市重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后,2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降34%、54%、49%。北京在兩次啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后,二手住宅成交均價(jià)都經(jīng)歷了約1年的下跌期,房價(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15%。

??現(xiàn)在,隨著全國樓市跌入低谷,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性變化,“認(rèn)房又認(rèn)貸”的退出恰逢其時(shí)。

??廣州率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”背后,是其房地產(chǎn)銷售壓力使然。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),7月廣州商品房網(wǎng)簽面積環(huán)比下降29.9%,同比下降15.9%,1~7月整體成交面積同比下降2%。8月份,廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢,同比降幅仍在30%左右。廣州商品住宅庫存面積升至1190萬平方米,去化周期延長至18.32個(gè)月。

??7月份,廣州二手住宅成交79.87萬平方米,環(huán)比跌3%,已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌;廣州二手房價(jià)格環(huán)比下跌1%,深圳二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.9%,明顯高于北京、上海及其他熱點(diǎn)城市。

??根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),8月1日至26日,深圳新房住宅成交19.13萬平方米,環(huán)比下降24.5%,同比下降近兩成。

??目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市包括北京、上海、西安、廈門、成都等十余個(gè)重點(diǎn)城市。

??目前北京首套房商貸首付比例約35%,房貸利率約4.75%,二套房首付比例則可高達(dá)80%,房貸利率約5.25%。上海首套房商貸首付比例為35%,首套房貸利率約4.55%;二套房首付比例達(dá)70%,房貸利率約5.25%。

??若北京、上海均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”,二套房首付比例可降至35%。以600萬元總價(jià)房源計(jì)算,首付款將從420萬元~480萬元降至210萬元,可降低一半多的資金支付壓力。房貸利率則從5.25%降至4.55%~4.75%,以400萬元房貸、30年期為例,月供將從22088元降為20386元~20865元,月供減少近2000元;利息總額將從395萬元降為334萬元~351萬元。

??這是一筆不菲的差額,無論是看房者還是中介,都是急切等著“靴子”落地。

??打出政策組合拳

??在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推進(jìn)的同時(shí),降低房貸首付比例、存量房貸利率調(diào)整等系列組合拳一并襲來。

??8月31日晚,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,借款人可選擇新發(fā)放貸款置換存量房貸,或者協(xié)商變更合同約定利率水平兩種方式,調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

??兩部門還聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,將全國首套房和二套房商貸首付比例下限統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%和30%,不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市。二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來,這是中央打出的一套政策組合拳,旨在降低改善型購房門檻,盤活北上廣深一線城市,以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強(qiáng)二線城市的改善需求。

??“因?yàn)閺漠?dāng)前市場特征看,也就是一線城市、強(qiáng)二線等城市的改善需求還有購房能力,一旦這類城市的改善需求被激活,整個(gè)市場的置換鏈條就會被激活。對于改善型需求來講,無論未來買新房還是二手房,整個(gè)市場就會活躍起來!”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

??不過,“對于剛需而言,首付比例降低只是一方面,更大的壓力在于月供?,F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期都不穩(wěn)定,有可能影響購房者還款,進(jìn)而抑制首套需求釋放。期望后續(xù)有針對首套住房群體、穩(wěn)定收入預(yù)期的政策措施出臺,讓購房需求真正釋放?!睆埡陚ケ硎尽?/p>

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,從各地跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”情況看,預(yù)計(jì)大部分城市將執(zhí)行新的差別化信貸政策。一方面,地方想促進(jìn)地產(chǎn)企穩(wěn)的心情非常急迫;另一方面,現(xiàn)在各地市場下行幅度都超過了各方預(yù)期。因此,預(yù)計(jì)包括廣東、深圳在內(nèi),都會跟進(jìn)新的差別化信貸政策。

??“但是,北京、上??赡苡兴檻]。一方面,北京、上海近期二手房價(jià)格環(huán)比跌幅已有所緩解;另一方面,擔(dān)心需求突然釋放帶來房價(jià)上漲壓力。因?yàn)楸本⑸虾6追渴赘侗壤屠识济黠@高于其他城市,政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵效應(yīng)更大。”李宇嘉表示。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
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