??“房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長向更注重質(zhì)量和服務的時代轉(zhuǎn)變，其中蘊含著可能，也帶來了挑戰(zhàn)，這促使著我們‘翻越第二座山’。”8月31日晚間，在貝殼2023年第2季度業(yè)績會上，公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東如是說。

??作為國內(nèi)中介的頭部企業(yè)，貝殼一直被看作房地產(chǎn)行業(yè)的“晴雨表”，其業(yè)績和動作也備受市場關注。

??值得慶幸的是，在經(jīng)歷了從2021年下半年到2022年上半年的“陣痛”與調(diào)整后，貝殼終于緩過勁來。2022年第3、4季度，2023年第1季度，貝殼扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤分別為7.23億元、3.77億元、27.47億元。

??從貝殼當晚披露的2023年第2季度業(yè)績報上看，其仍保持著穩(wěn)健向前的趨勢。

??貝殼第2季度總交易額（以下簡稱為“GTV”）為7,806億元，同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達13億元，調(diào)整后凈利潤達23.64億元。

??上半年，貝殼實現(xiàn)GTV17,527億元，同比增長43%，凈收入為398億元，同比增加51%。

??貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤將這份成績歸功于，核心業(yè)務的盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定，新興業(yè)務也迅速成長突破。

??業(yè)績報發(fā)布的當天，貝殼還宣布已獲董事會批準對現(xiàn)有股份回購計劃進一步擴大，回購授權(quán)由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長至2024年8月31日。

??隨后，貝殼美股開盤大漲，一度漲超20%，截至收盤漲9.77%。

??業(yè)績逆勢改善

??實際上，今年第2季度乃至整個上半年的房地產(chǎn)市場都難言樂觀。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國商品房銷售面積同比下降5.3%，其中二季度銷售金額同比下降1.6%。

??這些也直觀的反映在開發(fā)商的業(yè)績上。

??截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企發(fā)布2023年半年報或中期業(yè)績公告。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，97家A+H股房企營業(yè)收入均值同比下降1.3%，凈利潤均值為7.2億元，同比下降19.3%。其中，50家企業(yè)營收同比下降，68家企業(yè)凈利潤同比下降，行業(yè)整體盈利性走弱。

??貝殼在這一局面下走出了一條“逆勢改善”的業(yè)績曲線。

??2023年第1季度，貝殼實現(xiàn)GTV9,715億元，同比增加65.8%；凈收入為203億元，同比增加61.6%；凈利潤為27.50億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤為35.61億元。

??與1季度相比，貝殼2季度業(yè)績雖呈現(xiàn)出降速的趨勢，但橫向?qū)Ρ热钥扇牲c。實現(xiàn)GTV7,806億元，同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，凈利潤為13億元，調(diào)整后凈利潤達23.64億元。

??結(jié)合來看，整個上半年，其GTV達17,527億元，同比增長43%，凈收入398億元，同比增加51%。

??其中，貝殼2023年第2季度的存量房業(yè)務GTV達到4,565億元，同比增長了16%。同時，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在2季度市場的環(huán)比調(diào)整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點。

??這也意味著貝殼的核心業(yè)務盈利能力是持續(xù)且穩(wěn)定的。

??貝殼的新房業(yè)務方面，也保持了高效。在第2季度，其新房業(yè)務GTV達到了2,950億元，同比增長32.4%，凈收入為87億元，同比增長30.4%。

??值得注意的是，2季度，貝殼新房回款進一步增加至100.6億元，連續(xù)8個季度超過新房收入，開發(fā)商預付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。此外，2季度新房應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅52天，創(chuàng)下上市以來的新低。

??與此同時，貝殼平臺門店和經(jīng)紀人數(shù)也在企穩(wěn)回升。

??截至2023年2季度末，其活躍門店數(shù)為41,076家，較去年年底提升近10%，活躍經(jīng)紀人數(shù)量達409,054人，較去年年底提升17%；第2季度鏈家店均經(jīng)紀人數(shù)量為18.1人，同比上升16%，貝聯(lián)店均經(jīng)紀人數(shù)量為8.7人，同比上升7%。

??本次業(yè)績會上，貝殼管理層也提及國內(nèi)7月以來陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政并表示，“我們先相信這些政策將為市場復蘇帶來有效支撐，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將迎來一個新的增長周期。”

??“翻越第二座山”

??“今天，我們正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來?！迸碛罇|表示，當下，以及可預見的未來的主要矛盾，是消費者期盼更美好的居住，而行業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品和服務供給不足。因此，貝殼將戰(zhàn)略升級為“一體三翼”，并做了相應的組織配套調(diào)整。

??2021年底，貝殼首次宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略，其中“一體”為房產(chǎn)交易賽道，“兩翼”為家裝家居與普惠租房。

??今年7月12日，彭永東發(fā)布了公開信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號》，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級，新的“一體三翼”指將組建經(jīng)紀、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務線。

??“四條事業(yè)線、九條事務線的架構(gòu)中，每一支隊伍都面臨著或新或老或短或長的艱巨任務，這些任務的逐個突破，最終就促成了整體目標的達成?！迸碛罇|在公開信中稱，在下一個十年，貝殼將“翻越第二座山”。

??此次，新開拓的“戰(zhàn)場”——貝好家事業(yè)線，也被外界看作是貝殼要進軍房地產(chǎn)開發(fā)領域的標志。一位資深中介人士在接受媒體采訪時曾透露，貝殼新設這條業(yè)務線是想把房地產(chǎn)鏈條全部打通，想要若干年后拿地開發(fā)，快的話是明年的事情了。

??對于這條事業(yè)線的后續(xù)發(fā)展，貝殼并未在業(yè)績會上透露更多信息。

??不過，縱觀此前“兩翼”——家裝家居與租房事業(yè)線，在過去幾個月的發(fā)展可謂亮眼。

??根據(jù)貝殼2023年第2季度業(yè)績報，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務業(yè)務同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

??其中，家裝家居業(yè)務的收入增長迅猛。

??2023年第1季度，家裝家居業(yè)務凈收入達14億元，可比口徑下同比增長54.3%；到第2季度，貝殼家裝家居業(yè)務收入為26億元，可比口徑下同比增長91%。

??家裝的確是彭永東特別看好的業(yè)務。

??他在內(nèi)部信中具體舉例稱：裝修的報價繁復，但是到底有多少項？能不能事先就和客戶說得清清楚楚、明明白白？從客戶的角度出發(fā)，服務能不能是一站式的？不要打一個空調(diào)孔加收100元，而且還需要我自己找人！千萬不要小看這些細節(jié)之處，當下行業(yè)就是這么低效、這么不省心，但這也恰恰孕育著大的潛能。

??今年2月以來，家裝家居業(yè)務連續(xù)5個月單月合同額破10億元。在貝殼的大本營——北京，家裝家居業(yè)務2023年第2季度完成合同額超過6億元，連續(xù)2個月單月合同額2億元，連續(xù)4個月經(jīng)營利潤過千萬。

??租房業(yè)務方面，截至2023年2季度末，貝殼專注于分散式租賃住房管理服務的省心租業(yè)務在管房源規(guī)模超過120,000套，入住率達到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個自營中高端公寓海鹽公寓正式開業(yè)，總量605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。