??銷(xiāo)售降3成，無(wú)新增拿地，非受限現(xiàn)金短債比不足1，需持續(xù)關(guān)注流動(dòng)性。

??◎  作者 / 沈曉玲、羊代紅

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)降幅大于同規(guī)模企業(yè)，關(guān)注資金回流銷(xiāo)售回款率達(dá)114%】2023上半年新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額424.0億元，銷(xiāo)售面積516.7萬(wàn)平方米，分別同比下降34.9%和21.4%，銷(xiāo)售均價(jià)8207元/平方米，同比下降17.2%。同規(guī)模TOP20房企的銷(xiāo)售金額同比增速6.3%，相比有較大的差距。不過(guò)值得注意的是，企業(yè)持續(xù)積極推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售的現(xiàn)金回流，2023上半年銷(xiāo)售回款485億元，回款率達(dá)到114%，處于行業(yè)前列。銷(xiāo)售金額的43.8%來(lái)自長(zhǎng)三角，占比同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，占比依舊最高。中西部占比同比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)至30.9%，環(huán)渤海區(qū)域占比也同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至18.9%。

??【公開(kāi)市場(chǎng)無(wú)新增拿地，總土儲(chǔ)約滿足企業(yè)2-3年需求】2023上半年新城控股在公開(kāi)市場(chǎng)無(wú)新增拿地，投資全面收縮。在無(wú)拿地的情況下，新城控股2023上半年末未售土地儲(chǔ)備4360萬(wàn)平方米，較2022年末減少11.3%。根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前的土地儲(chǔ)備夠企業(yè)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要。

??【營(yíng)收規(guī)模微降，低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增多拉低盈利水平】2023上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入417.7億元，同比下降2.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入363.4億元，同比下降3.7%。全年預(yù)計(jì)竣工面積1933.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工面積將同比2022年全年減少3.6%，年內(nèi)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模持續(xù)保持較低水平。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)79.5億元，整體毛利率19.0%，分別同比下滑15.2%和下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。由于企業(yè)低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增加，疊加財(cái)務(wù)費(fèi)用水平居高不下，使得其凈利潤(rùn)同比下降25.7%至24.1億元，凈利率5.8%，同比減少1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，仍需持續(xù)關(guān)注流動(dòng)性】截止至2023上半年底，新城控股共持有現(xiàn)金284.9億元，相較期初下降9.5%，現(xiàn)金短債比1.25，較期初增0.25，現(xiàn)金壁壘有所增厚。長(zhǎng)短債務(wù)比較期初增加51.2%至1.93，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。值得注意的是，剔除受限制的其他貨幣資金的現(xiàn)金短債比為0.89，企業(yè)短期流動(dòng)性承壓。凈負(fù)債率42.6%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.2%，符合監(jiān)管要求。

??【商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入同比微增，營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)12.5%】2023上半年底合計(jì)在143個(gè)城市布局了205座吾悅廣場(chǎng)，較2022年底增加11家，在行業(yè)表現(xiàn)屬前列。2023年上半年新城控股新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)6家，至此總開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)146座，總開(kāi)業(yè)面積1367萬(wàn)平方米。商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入52.01億元，同比上漲10.2%。商業(yè)部分逐步成為新城控股重要的穩(wěn)定器來(lái)源，商業(yè)收入占到2023上半年?duì)I業(yè)收入的12.5%，同比提升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??01 銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)降幅大于同規(guī)模企業(yè)
持續(xù)關(guān)注資金回流

??2023上半年新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額424.0億元，銷(xiāo)售面積516.7萬(wàn)平方米，分別同比下降34.9%和21.4%，銷(xiāo)售均價(jià)8207元/平方米，同比下降17.2%。同規(guī)模TOP20房企的銷(xiāo)售金額同比增速為6.3%，新城與之相比有較大的差距。不過(guò)值得注意的是，企業(yè)持續(xù)積極推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售的現(xiàn)金回流，2023上半年銷(xiāo)售回款485億元，回款率達(dá)到114%，處于行業(yè)前列。

??長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)度最高，但占比有所下滑。2023上半年新城控股簽約銷(xiāo)售金額的43.8%來(lái)自長(zhǎng)三角，占比同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，占比依舊最高，但值得注意的是，長(zhǎng)三角區(qū)域的銷(xiāo)售金額占比近兩年持續(xù)下滑，在2021年的銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)有53%，2022年全年貢獻(xiàn)已經(jīng)下降至48%。中西部得益于重慶、烏魯木齊等城市的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)占比同比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)至30.9%，而環(huán)渤海區(qū)域的銷(xiāo)售金額占比也同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至18.9%。

??02 投資

??公開(kāi)市場(chǎng)無(wú)新增拿地
總土儲(chǔ)約滿足企業(yè)2-3年需求

??2023上半年新城控股在公開(kāi)市場(chǎng)無(wú)新增拿地，投資全面收縮。自2022年以來(lái)企業(yè)在拿地投資方面就較為謹(jǐn)慎，2022年全年僅新增2塊地，2023年上半年又無(wú)拿地，企業(yè)的“節(jié)流”策略明顯。

??在無(wú)拿地的情況下，新城控股2023上半年末可售土地儲(chǔ)備4360萬(wàn)平方米，較2022年末減少11.3%。根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前的土地儲(chǔ)備夠企業(yè)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要。就土儲(chǔ)能級(jí)分布情況來(lái)看，其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的40%，三四線土儲(chǔ)中主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和中西部區(qū)域。區(qū)域分布情況，中西部42%，長(zhǎng)三角27%，環(huán)渤海24%，大灣區(qū)8%，中西部土儲(chǔ)建面占比居高，而隨著新增入賬項(xiàng)目減少，未來(lái)中西部區(qū)域的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比或?qū)⑦M(jìn)一步上升。

??03 營(yíng)利

??營(yíng)收規(guī)模微降
低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增多拉低盈利水平

??結(jié)轉(zhuǎn)下滑，營(yíng)收規(guī)模保持較低水平。2023上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入417.7億元，同比下降2.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入363.4億元，同比下降3.7%。報(bào)告期內(nèi)，結(jié)轉(zhuǎn)面積418萬(wàn)平方米，竣工面積為665.5萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。計(jì)劃下半年新開(kāi)工 52 個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積 405.34 萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積 1267.61 萬(wàn)平方米，全年預(yù)計(jì)竣工面積1933.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工面積將同比2022年全年減少3.6%，年內(nèi)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模持續(xù)保持較低水平。

??低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)拉低盈利率水平，盈利水平仍需修復(fù)。2023上半年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)79.5億元，整體毛利率19.0%，分別同比下滑15.2%和下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。2023上半年新城控股計(jì)提資產(chǎn)減值損失1.13億元，而2022年同期為損失1.62億元，虧損有所減少，不過(guò)值得注意的是新城控股資產(chǎn)減值損失計(jì)提集中在年末，如其2022年資產(chǎn)減值損失59.57億元，故年底資產(chǎn)計(jì)提情況將會(huì)影響全年的利潤(rùn)水平。但由于企業(yè)低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增加，疊加財(cái)務(wù)費(fèi)用水平居高不下，使得其凈利潤(rùn)同比下降25.7%至24.1億元，凈利率5.8%，同比減少1.8個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)22.8億元，同比下降24.3%，歸母凈利率5.5%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??04 償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化
仍需持續(xù)關(guān)注流動(dòng)性

??現(xiàn)金短債比1.25，長(zhǎng)短債比1.93，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善。截止至2023上半年底，新城控股共持有現(xiàn)金284.9億元，相較期初下降9.5%，現(xiàn)金短債比1.25，較期初增0.25，現(xiàn)金壁壘有所增厚。值得注意的是，2023上半年企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善，報(bào)告期內(nèi)，企業(yè)抓住融資窗口期完成 11 億元公司債的發(fā)行，綜合票面利率為 5.65%；在境外發(fā)行總額為 1 億美元的無(wú)抵押固定利率債券。期末有息債較期初下降8.5%至666.1億元，長(zhǎng)短債務(wù)比較期初增加51.2%至1.93，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，其融資利率較2022年末下降7個(gè)BP至6.41%。值得注意的是，剔除受限制的其他貨幣資金的現(xiàn)金短債比為0.89，根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)消息公司年內(nèi)到期的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)約20億元，主要為以吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品。整體來(lái)看，兌付壓力主要集中在明年上半年。

??凈負(fù)債率維持穩(wěn)健，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)。截止至2023上半年末，新城控股凈負(fù)債率42.6%，處于行業(yè)較低水平，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.2%，符合監(jiān)管要求。

??05 商業(yè)

??商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入同比微增
營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)12.5%

??2023上半年底合計(jì)在143個(gè)城市布局了205座吾悅廣場(chǎng)，較2022年底增加11家，在行業(yè)表現(xiàn)仍屬前列。2023年上半年新城控股新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)6家，至此總開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)146座，總開(kāi)業(yè)面積1367萬(wàn)平方米。其年初計(jì)劃2023年新開(kāi)20座吾悅廣場(chǎng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入目標(biāo)110億元，下半年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目有14個(gè)，屆時(shí)企業(yè)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理半徑又將進(jìn)一步擴(kuò)增。

??截止至2023上半年底吾悅廣場(chǎng)平均出租率略有下滑至95.22%，自2017年以來(lái)，吾悅廣場(chǎng)的平均出租率皆維持在97%以上，居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。收入方面， 2023上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入52.01億元，同比上漲10.2%。商業(yè)部分逐步成為新城控股重要的穩(wěn)定器來(lái)源，商業(yè)收入占到2023上半年?duì)I業(yè)收入的11.6%，同比提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到69.55%，成為企業(yè)修復(fù)集團(tuán)毛利率的重要抓手。