頭部房企投資進(jìn)一步聚焦,僅分布約10個(gè)城市

公司 2023-09-06 08:51:51 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??剛剛過(guò)去的8月,北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍,但受“少量、多批次”供地新規(guī)的影響,8月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。

??2023年至今土地市場(chǎng)整體降溫明顯,這一方面是土地供給方為控制庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn),減緩?fù)恋爻鲎屢?guī)模,另一方面主要還是因?yàn)樵谛袠I(yè)周轉(zhuǎn)速度減緩之下,行業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎所致。

??從百?gòu)?qiáng)房企來(lái)看,截止8月末,新增貨值百?gòu)?qiáng)房企門檻值為50.7億元,同比下降17%,與上月末相比降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn),投資積極性仍低位徘徊。

??從排名拿地TOP10的企業(yè)來(lái)看,投資聚焦且謹(jǐn)慎,大部分集中在10個(gè)左右城市,從具體城市來(lái)看,雖然不同企業(yè)有不同的側(cè)重,但在對(duì)熱點(diǎn)城市的選擇上重合度較高,其中,杭州和上海是拿地TOP10房企選擇最多的城市,成都、南京、蘇州、西安為第二梯隊(duì)。

??我們認(rèn)為,房企在資金有限的壓力之下,押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)。未來(lái)土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場(chǎng)趨同。 

??在首輪預(yù)公告地塊集中成交的7月份之后,8月份土地成交規(guī)模如期回落。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年8月,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交同比下降36%,降幅較上月顯著擴(kuò)大,環(huán)比上月下跌約二成左右。

??市場(chǎng)熱度方面,雖然北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍,但8月平均溢價(jià)率4.64%,連續(xù)5月下行,為2023年3月份以來(lái)新低。

??具體城市來(lái)看,僅上海、北京溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定,二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率,杭州、成都、西安等城市土拍熱度均明顯降溫,月內(nèi)杭州平均溢價(jià)率僅為5%,西安26宗地塊更是全部底價(jià)成交。

??這主要是因?yàn)?,房企在資金有限的壓力之下,押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài),優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍還將延續(xù)高熱,非核心區(qū)地塊更可能低溢價(jià)或底價(jià)成交,流拍風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步增加。

??從百?gòu)?qiáng)房企來(lái)看,截止8月末,新增貨值百?gòu)?qiáng)房企門檻值為50.7億元,同比下降17%,與上月末相比降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn);10強(qiáng)門檻基本持平,但20強(qiáng)、30強(qiáng)和50強(qiáng)門檻值同比均表現(xiàn)為下降。

??總量方面,1-8月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為20243億元、9619億元和8551萬(wàn)平方米,其中拿地金額同比下降13%。

??具體到企業(yè)來(lái)看,目前年內(nèi)新增貨值超過(guò)百億的房企為40家,較上月末增加5家,與去年同期相比減少15家,投資積極性仍低位徘徊。華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利位列前三,前五強(qiáng)新增貨值均超過(guò)千億。

??集中度方面,8月末TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的65%,其次11-20強(qiáng)房企占比達(dá)16%,超過(guò)八成新增貨值集中于20強(qiáng)房企,行業(yè)集中度仍繼續(xù)走高。

??2023年1-8月,有近五成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地,銷售下滑、現(xiàn)金流危機(jī)導(dǎo)致大部分房企投資暫緩。且從新增拿地TOP100房企來(lái)看,有近60家企業(yè)8月未有新增土入賬,拿地節(jié)奏大幅放緩。單月拿地主要集中在頭部的央國(guó)企,華潤(rùn)、保利、綠城單月拿地超過(guò)百億,相較之下民企投資仍無(wú)起色。

??從拿地金額TOP10房企來(lái)看,華潤(rùn)、招商、越秀、中海等拿地均分布在核心一二線城市,一二線拿地金額占前8月拿地金額比例超過(guò)90%。

??從城市分布的數(shù)量來(lái)看,與以往全面開花相比,近兩年企業(yè)拿地范圍急劇收縮,“保安全、求流速”是首要選擇,除保利、建發(fā)外,其他企業(yè)拿地城市均分布在10個(gè)左右。

??從具體城市來(lái)看,拿地TOP10企業(yè)選擇最多的城市是杭州和上海,分別有8家和7家選擇。成都、南京、蘇州、西安并列第三,都有6家企業(yè)選擇。

??拿地選擇上,謹(jǐn)慎、聚焦已成投資共識(shí),不僅一二線為企業(yè)爭(zhēng)奪的聚焦點(diǎn)、多數(shù)三四線無(wú)人問(wèn)津,而且一二線城市本身核心地塊與非核心區(qū)地塊也已拉開差距。

??如杭州完成的年內(nèi)第七次集中出讓,掛牌7宗、成功出讓6宗宅地,總成交金額73.7億元,3宗搖號(hào)成交,3宗底價(jià)或低溢價(jià)成交,還出現(xiàn)了今年杭州首宗流拍地塊,整體成交溢價(jià)率為7.2%。

??上海方面,8月完成的第二批次集中供地兩輪共成功出讓24宗地塊,第一輪15宗地塊中有10宗以最高限價(jià)成交,另有5宗底價(jià)成交,第二輪9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍,另外還有4宗地塊參拍人數(shù)在2-5家左右,僅奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊為1家企業(yè)參拍。

??今年一直表現(xiàn)相對(duì)亮眼的成都也是如此。

??造成這種現(xiàn)象的原因,一方面是受到大環(huán)境較差的影響,另一方面,也受到供地量大增的影響,上半年大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在密集出讓,若銷售無(wú)明顯企穩(wěn)回升,房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎,聚焦一二線的同時(shí),更加關(guān)注性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

??銷售的萎靡、資金壓力導(dǎo)致房企投資意愿處在歷史低位,暫緩拿地是多數(shù)面臨債務(wù)危機(jī)、資金壓力、出險(xiǎn)房企的首選。能夠活躍在土地市場(chǎng)的依舊僅有頭部的央國(guó)企和少量財(cái)務(wù)健康的民企,可以預(yù)見,未來(lái)土地資源將愈發(fā)集中。

??與此同時(shí),隨著前期核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的補(bǔ)充,頭部房企或?qū)⒎啪復(fù)顿Y腳步,拿地選擇將更加謹(jǐn)慎、回歸理性。預(yù)計(jì)四季度土地流拍率仍將持續(xù)高位。

??從城市的角度來(lái)說(shuō),未來(lái)能夠保持土拍市場(chǎng)熱度的城市將大幅減少,2023年全年宅地供應(yīng)計(jì)劃整體完成率仍然可能只有四成左右或更低,并且土地成交規(guī)模的低位還將在接下來(lái)的數(shù)年內(nèi)持續(xù)。

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