??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)降幅超三成，江蘇銷售占比近六成】2023年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額130.3億元，較去年同期相比下降33.6%，而百?gòu)?qiáng)整體業(yè)績(jī)與去年同期基本持平，弘陽銷售規(guī)模收縮明顯。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積92.6萬方，同比下降34.3%，銷售均價(jià)達(dá)14,066元/平方米，同比微增1%。江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率57%，徐州、淮安競(jìng)爭(zhēng)力有所提升，全口徑銷售金額排名分別提升6個(gè)、2個(gè)位次，常州全口徑銷售金額排名較去年年底下降12位次至第30名。

??【上半年無新增土儲(chǔ)，江蘇土儲(chǔ)占比近五成】根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年上半年弘陽無新增土儲(chǔ)，截至2023年6月底，弘陽共擁有1271.2萬平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2022年末下降15.2%，但按照近三年的銷售情況來看，目前弘陽土地儲(chǔ)備量足夠覆蓋未來三到四年的銷售。從土儲(chǔ)分布上看，與2022年年底格局變動(dòng)不大，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比63%，其中江蘇省土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)比重達(dá)49%。城市能級(jí)來看無明顯變動(dòng)，一二線城市土儲(chǔ)占比為47.1%，三四線城市土儲(chǔ)占比為52.9%，三四線土儲(chǔ)占比較去年年底小幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??【營(yíng)收規(guī)模同比腰斬，凈利潤(rùn)虧損近30億】2023年上半年，弘陽營(yíng)業(yè)收入為61億元，同比下降51.6%。物業(yè)銷售收入為57.3億元，占比94%。合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年全年?duì)I收）為1.3，未來營(yíng)收有一定保障。2023年上半年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)0.9億元，同比下降95.3%，毛利率下降13.1個(gè)百分點(diǎn)至1.4%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比下降，同時(shí)在建、竣工物業(yè)計(jì)提減值金額較去年同期增加。2023年上半年企業(yè)凈利潤(rùn)虧損28.4億元，歸母凈利潤(rùn)虧損26.6億元，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)毛利大幅下降，同時(shí)還出現(xiàn)包含金融資產(chǎn)減值、聯(lián)營(yíng)公司虧損等的其他支出的6.6億元非常性損益。

??【三道紅線進(jìn)入橙檔，現(xiàn)金短債比僅為0.2】截止至2023年6月底，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為82.8%，較去年年底上漲11.1個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70.8%，較去年年底提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，高于監(jiān)管閾值?，F(xiàn)金余額39.8億元，相比2022年末減少18.1%，其中受限制現(xiàn)金19.7億元、已質(zhì)押存款1.7億元，占現(xiàn)金總量的53.8%。短期債務(wù)166.3億元，相比2022年末規(guī)模增長(zhǎng)0.4%，現(xiàn)金短債比僅為0.2，遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線要求，剔除受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.1，流動(dòng)性問題亟待解決。從一年內(nèi)到期債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)先票據(jù)占比高達(dá)64.2%，共計(jì)106.8億元，銀行等其他借款占比為35.8%，共計(jì)59.5億元。

??01 銷售?

??業(yè)績(jī)降幅超三成

??江蘇銷售占比近六成

??合約銷售規(guī)模同比下降33.6%，銷售面積降幅34.3%。2023年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額130.3億元，較去年同期相比下降33.6%，而百?gòu)?qiáng)整體業(yè)績(jī)與去年同期基本持平，弘陽銷售規(guī)模收縮明顯。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積92.6萬方，同比下降34.3%，銷售均價(jià)達(dá)14,066元/平方米，同比微增1%。

??江蘇省內(nèi)銷售貢獻(xiàn)率近六成，徐州、淮安競(jìng)爭(zhēng)力有所提高。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，2023年上半年弘陽67%的合約銷售額分布在長(zhǎng)三角，江蘇省合約銷售貢獻(xiàn)度較去年提升2個(gè)百分點(diǎn)至57%。從江蘇省內(nèi)單城市的市場(chǎng)地位來看，弘陽在江蘇省13個(gè)城市中已布局11[1]城，根據(jù)CRIC發(fā)布的《2023年1-6月企業(yè)銷售排行榜》[2]來看，弘陽在南京、徐州、淮安、常州4個(gè)城市入圍該城市2023年上半年銷售排行榜，從入圍榜單類別和榜單排名上看，省內(nèi)本土市場(chǎng)有退有進(jìn)，徐州、淮安競(jìng)爭(zhēng)力有所提升，徐州全口徑銷售金額排名從2022年全年的第14名提升至2023年上半年的第8名，淮安全口徑銷售金額排名從去年的11名繼續(xù)提升2個(gè)位次，但常州全口徑銷售金額排名較去年下降12位次至第30名。

??02 土儲(chǔ)

??上半年無新增土儲(chǔ)

??江蘇土儲(chǔ)占比近五成

??期內(nèi)未拿地，土儲(chǔ)可支撐未來近四年銷售。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年上半年弘陽無新增土儲(chǔ)，截至2023年6月底，弘陽共擁有1271.2萬平方米土地儲(chǔ)備，總規(guī)模較2022年末下降15.2%，盡管土儲(chǔ)規(guī)模下降，但按照近三年的銷售情況來看，目前弘陽土地儲(chǔ)備量足夠覆蓋未來三到四年的銷售。土儲(chǔ)分布格局穩(wěn)定，聚焦深耕江蘇省。從土儲(chǔ)分布上看，與2022年年底格局變動(dòng)不大，由于弘陽銷售主力城市主要分布在長(zhǎng)三角尤其是江蘇省內(nèi)，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比63%，較期初小幅下降3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)江蘇省土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)比較期初下降3個(gè)百分點(diǎn)至49%。中西部、環(huán)渤海土儲(chǔ)建面占比較2022年底小幅提升。從城市能級(jí)來看無明顯變動(dòng)，一二線城市土儲(chǔ)占比為47.1%，三四線城市土儲(chǔ)占比為52.9%，三四線土儲(chǔ)占比較去年年底小幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??03 營(yíng)收

??營(yíng)收規(guī)模同比腰斬

??凈利潤(rùn)虧損近30億

??營(yíng)收同比降幅超五成，物業(yè)銷售部分占比94%。2023年上半年，弘陽營(yíng)業(yè)收入為61億元，同比下降51.6%。營(yíng)收主要由物業(yè)銷售、商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)三部分組成，其中物業(yè)銷售收入為57.3億元，占比94%，商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)收入分別為3.4億元和0.2億元，占比合計(jì)6%。從合同負(fù)債儲(chǔ)備來看，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/2022年全年?duì)I收）為1.3，未來營(yíng)收有一定保障。毛利下滑超九成，上半年凈利虧損近30億。2023年上半年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)0.9億元，同比下降95.3%，毛利率下降13.1個(gè)百分點(diǎn)至1.4%，毛利和毛利率的下降主要是由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比下降，同時(shí)在建、竣工物業(yè)計(jì)提減值金額較去年同期增加。2023年上半年企業(yè)凈利潤(rùn)虧損28.4億元，歸母凈利潤(rùn)虧損26.6億元，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損主要由于期內(nèi)毛利大幅下降，同時(shí)還出現(xiàn)包含金融資產(chǎn)減值、聯(lián)營(yíng)公司虧損等的其他支出的6.6億元非常性損益。

??04 負(fù)債

??三道紅線進(jìn)入橙檔

??現(xiàn)金短債比僅為0.2

??包含受限制現(xiàn)金短債比僅為0.2，流動(dòng)性枯竭。截止至2023年6月底，現(xiàn)金余額39.8億元，相比2022年末減少18.1%，其中受限制現(xiàn)金19.7億元、已質(zhì)押存款1.7億元，占現(xiàn)金總量的53.8%。短期債務(wù)166.3億元，相比2022年末規(guī)模增長(zhǎng)0.4%，根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)，截止2023年6月底現(xiàn)金短債比僅為0.2，遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線要求，剔除受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.1，流動(dòng)性問題亟待解決。從一年內(nèi)到期債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)先票據(jù)占比高達(dá)64.2%，共計(jì)106.8億元，銀行等其他借款占比為35.8%，共計(jì)59.5億元。為緩解流動(dòng)性壓力，8月弘陽退出珠實(shí)地產(chǎn)合作項(xiàng)目，以34%的股權(quán)換取2.95億元流動(dòng)性。三道紅線踩線兩條，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率超出閾值。截止至2023年6月底，除現(xiàn)金短債比指標(biāo)外，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70.8%，較去年年底提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，高于監(jiān)管閾值。同時(shí)弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為82.8%，較去年年底上漲11.1個(gè)百分點(diǎn)。