??核心觀點

??【河南省市占率為3.5%，集團代建業(yè)務(wù)發(fā)展相對更加順利】。2023上半年建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為100.25億元，同比減少了28.6%；合約銷售面積約為145.05萬平方米，同比減少了24.25%。按銷售額計算，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市占率仍為3.5%，和2022年保持一致。建業(yè)地產(chǎn)的銷售受房地產(chǎn)行業(yè)下行以及企業(yè)自身流動性問題影響較大，相對而言集團的代建業(yè)務(wù)仍有一定的發(fā)展。

??【新開工面積持續(xù)收縮，短時間內(nèi)保交付是工作重點】截至2023年中期，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為4270萬平方米，相較于年初減少了9.11%，仍足夠支持企業(yè)2-3年的開發(fā)。其中，在建面積約為2563.7萬平米，占比為60.04%，相較于期初降低了0.26個百分點。上半年新開工面積為90.2萬平米，同比減少了8.7%。2020年以來建業(yè)新開工規(guī)模持續(xù)減少，2023年企業(yè)的工作重點逐漸轉(zhuǎn)向去庫存和保交付。

??【毛利率回升，凈利潤繼續(xù)虧損】2023上半年建業(yè)地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入80.74億元，同比增加了10.6%；毛利率同比提升了5.5個百分點至13.1%。凈利潤以及歸母凈利潤分別為-11.69億元以及-11.92億元，一方面是因為企業(yè)計提了存貨減值7.9億元，另一方面則是因為企業(yè)的三費支出達到了約12.66億元，已經(jīng)超過了10.56億元的毛利潤。

??【全面停止境外債務(wù)支付，盡快推動重組方案是當(dāng)務(wù)之急】隨著建業(yè)地產(chǎn)在6月23日宣布未能如期支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，同時將全面停止境外債務(wù)支付，企業(yè)的所有優(yōu)先票據(jù)都觸發(fā)了交叉違約，全部被分類流動負(fù)債，因此短期有息負(fù)債大幅增加。此外，建業(yè)的短期應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模也高達332.49億元；上半年歸母權(quán)益降至-9.5億元，而非控股權(quán)益仍高達21.88億元。

??01 銷售

??河南省市占率為3.5%

??集團代建業(yè)務(wù)發(fā)展相對更加順利

??2023上半年建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為100.25億元，同比減少了28.6%；合約銷售面積約為145.05萬平方米，同比減少了24.25%。雖然銷售規(guī)模有所下滑，但是按銷售額計算建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市占率仍為3.5%，和2022年保持一致。相較之下，代建板塊的中原建業(yè)的銷售規(guī)模則同比增長了18.9%至131億元。整體看來，建業(yè)地產(chǎn)的銷售受房地產(chǎn)行業(yè)下行以及企業(yè)自身流動性問題影響較大，相對而言集團的代建業(yè)務(wù)仍有一定的發(fā)展。

??從銷售的城市分布來看，2023上半年鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻率為14%，相較于2022年提高了1個百分點，洛陽的貢獻率則降低了1個百分點，相較之下商丘的貢獻率繼續(xù)提高了2個百分點，周口的貢獻率提高了6個百分點，其他城市的銷售貢獻率變化不大。近年來高溢價的鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻率整體看來持續(xù)處于較低水平，企業(yè)在鄭州市場的競爭力有所減弱，而隨著其他財務(wù)狀況較好的企業(yè)持續(xù)開拓鄭州市場，建業(yè)面臨的競爭壓力可能會越來越大。

??02 投資

??新開工面積持續(xù)收縮

??短時間內(nèi)保交付是工作重點

??2023上半年建業(yè)地產(chǎn)通過股權(quán)合作在鄭州、周口等地獲取了4宗土地，新增土地建面為53.7萬平方米，同比減少了39.39%。在債務(wù)危機爆發(fā)之后，建業(yè)未來短時間內(nèi)的土地投資可能將會停滯。截至2023年中期，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為4270萬平方米，相較于年初減少了9.11%，仍足夠支持企業(yè)2-3年的開發(fā)。其中權(quán)益建面約3175萬平方米，總土儲的權(quán)益比例約為74.4%，相較于期初提高了1.96個百分點，仍然保持在較高水平。

??從總土儲建面的城市分布來看，2023年中期建業(yè)在鄭州的總土儲建面占比為26.77%，相較于期初提升了0.47個百分點，是各城市最高。對比鄭州的銷售規(guī)模占比，企業(yè)在鄭州的項目消化周期相對較長。與此同時，總土儲中在建面積約為2563.7萬平米，占比為60.04%，相較于期初降低了0.26個百分點；其中上半年新開工面積為90.2萬平米，同比減少了8.7%。自從2020年以來，建業(yè)新開工規(guī)模持續(xù)減少，2022年企業(yè)的工作重點逐漸轉(zhuǎn)向去庫存和保交付，新開工進一步大幅下滑。2023年中期存貨中持作未來開發(fā)及在建待售物業(yè)價值相較于期初減少了6.9%至804.08億元，持作待售的已竣工物業(yè)價值則減少了25.6%至43.03億元，企業(yè)的去庫存取得了一定的成效。但是由于新開工面積的持續(xù)收縮，未來的銷售和營收也將可能會受到進一步影響。

??03 盈利

??毛利率回升

??凈利潤繼續(xù)大額虧損

??2023上半年建業(yè)地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入80.74億元，同比增加了10.6%，其中銷售物業(yè)收入為76.74億元，同比增加了9.35%，銷售收入的增長主要是因為期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目的售價同比提升了23.3%至8053元/平米，結(jié)轉(zhuǎn)面積則同比減少了9.9%至90.9萬平米。在盈利性指標(biāo)方面，2023上半年建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比提升了5.5個百分點至13.1%，主要是因為毛利較高的城市（如商丘、洛陽、信陽）的項目的占比為38.8%，同比提高了10.2個百分點。上半年建業(yè)地產(chǎn)的凈利潤以及歸母凈利潤分別為-11.69億元以及-11.92億元。在合聯(lián)營收入和投資物業(yè)公允值回正的情況下，企業(yè)仍然出現(xiàn)了較大虧損，一方面是因為計提了存貨減值7.9億元，另一方面則是因為企業(yè)的三費支出達到了約12.66億元，已經(jīng)超過了毛利潤的10.56億元。

??04 償債

??全面停止境外債務(wù)支付

??重組是當(dāng)務(wù)之急

??截至2023年中期建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為37.79億元，較年初減少了13.2%；總有息負(fù)債為234.41億元，較年初減少0.9%，其中短期有息負(fù)債為233.5億元，占比增加了45.2個百分點至99.6%。短期有息負(fù)債的大幅增加，主要是因為6月23日建業(yè)宣布未能如期支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，同時將全面停止境外債務(wù)支付，因此企業(yè)的所有優(yōu)先票據(jù)都觸發(fā)了交叉違約，從而全部被分類流動負(fù)債。此外值得注意的是，企業(yè)短期應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模也高達332.49億元。同時上半年歸母權(quán)益降至-9.5億元，而非控股權(quán)益仍高達21.88億元，對比上半年的歸母凈利潤為-11.92億元，歸屬于非控股權(quán)益的凈利潤則是2334萬元。當(dāng)前，如何盡快推動債務(wù)重組方案落地，是企業(yè)當(dāng)務(wù)之急。