??本月關(guān)注

??政府繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，市場復(fù)蘇迎來利好

??9月8日，證監(jiān)會在專家學(xué)者和境內(nèi)外投資者座談會上表示要堅定對防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險的信心。9月10日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化保險公司償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的通知》，支持保險公司投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）。9月14日，深圳市發(fā)改委發(fā)布關(guān)于支持深圳市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質(zhì)量發(fā)展的若干措施，提出要擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs儲備范圍，適度擴(kuò)大REITs市場準(zhǔn)入舉措。整體看來，本月房企融資的相關(guān)政策相對較少，但是隨著多地推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及銀行房貸利率的整體下降，房地產(chǎn)市場迎來了復(fù)蘇利好。

??融資規(guī)模環(huán)比大幅減少，近年來僅高于2023年5月

??2023年9月80家典型房企的融資總量為353.82億元，環(huán)比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規(guī)模大幅減少，最近幾年來僅略高于2023年5月份的水平。房企債券發(fā)行了96億元，環(huán)比減少74.2%，同比減少78%。債券類平均融資成本為3.8%，環(huán)比提升0.67pct，同比提升0.64pct。本月沒有房企境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華發(fā)、金融街、金隅等國企央企，因此境內(nèi)融資成本繼續(xù)保持在較低的水平。

??【招商蛇口完成配股融資，華發(fā)定增計劃獲證監(jiān)會批準(zhǔn)】

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，也沒有企業(yè)提交上市申請。而在增發(fā)配股方面，本月本月招商蛇口在28日宣布完成向特定對象發(fā)行7.2億股股份，實際募資約84.28億元；華發(fā)的60億元定增計劃在14日獲得了證監(jiān)會批準(zhǔn)；此外榮盛、建發(fā)、新城等5家房企也都發(fā)布了定增的募集說明書或修訂稿。整體看來近期房企在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，有利于提振市場信心。

??01 債券發(fā)行

??融資規(guī)模環(huán)比大幅減少
近年來僅高于2023年5月

??2023年9月80家典型房企的融資總量為353.82億元，環(huán)比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規(guī)模大幅減少，最近幾年來僅略高于2023年5月份的水平。從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-9月80家典型房企的累計融資總量為4902.66億元，同比減少21.64%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月沒有房企進(jìn)行境外債權(quán)融資，境內(nèi)債權(quán)融資為265.86億元，環(huán)比減少42.6%，同比減少49.2%；資產(chǎn)證券化融資為3.68億元，環(huán)比減少80.6%，同比減少93.3%。

??9月房企發(fā)債96億元，環(huán)比減少74.2%，同比減少78%。本月仍然沒有房企境外發(fā)債，因此96億元全是境內(nèi)債，其中公司債發(fā)行24億元，環(huán)比減少73.5%，同比減少81.2%；中期票據(jù)發(fā)行72億元，環(huán)比減少61%，同比減少55.5%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華發(fā)、金融街、金隅等國企央企。從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-9月的房企發(fā)債規(guī)模達(dá)2600.55億元，其中境內(nèi)債券為2519.33億元，占比為96.88%，相比于1-8月的96.76%又提高了0.12個百分點。

??2023年9月80家典型房企新增債券類融資成本為3.8%，環(huán)比提升0.67pct，同比提升0.64pct。2023年1-9月80家典型房企新增債券類融資成本3.58%，較2022年全年下降0.64個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升1.04個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.43%，較2022年全年降低0.11個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，9月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是華發(fā)股份，企業(yè)在本月發(fā)行了2筆共20億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)僅有7家，環(huán)比減少10家。從發(fā)債年限來看，金融街發(fā)行的1筆公司債和1筆中期票據(jù)以及華發(fā)發(fā)行的1筆中期票據(jù)期限都是5年，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，光明地產(chǎn)發(fā)行的1筆中期票據(jù)利率為3.2%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約

??本月到期590億元
中駿集團(tuán)宣布違約

??9月共有33筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為590億元，環(huán)比增加10.5%。提前關(guān)注到2023年10月將有20筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為307億元，環(huán)比減少48%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是中海于2013年發(fā)行的1筆5億美元的境外債券。

??在債務(wù)違約方面，本月沒有新的房企出現(xiàn)債務(wù)違約，但是中駿集團(tuán)在期后的10月4日宣布沒有按時支付已到期的銀團(tuán)貸款本金和利息共約6100萬美元，導(dǎo)致公司的境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約事件，企業(yè)首次出現(xiàn)了債務(wù)違約。整體來看，近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

??03 IPO和增發(fā)

??招商蛇口完成配股融資
華發(fā)定增計劃獲證監(jiān)會批準(zhǔn)

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，也沒有企業(yè)提交上市申請。整體看來，近期香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。而在增發(fā)配股方面，本月招商蛇口在28日宣布完成向特定對象發(fā)行7.2億股股份，實際募資約84.28億元；華發(fā)的60億元定增計劃在14日獲得了證監(jiān)會批準(zhǔn)；此外榮盛、建發(fā)、新城等5家房企也都發(fā)布了定增的募集說明書或修訂稿。整體看來近期房企在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，有利于提振市場信心。

??04 股價變動

??兩市地產(chǎn)股整月表現(xiàn)不佳
融創(chuàng)重回滬港通致股價大漲

??本月兩市的地產(chǎn)股股價均表現(xiàn)不佳，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為12%，H股也不過26%。在H股方面，本月融創(chuàng)中國是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，企業(yè)在9月初迎來了一波大漲，主要是因為9月5日上交所宣布融創(chuàng)中國成功回歸滬港通下港股通標(biāo)的股票名單，同時也受到了多個城市相繼官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地的影響，因此在三個交易日內(nèi)大漲了174%，此后則緩慢回調(diào)，最終整月漲幅也達(dá)到了129.79%。在A股房企方面，本月張江高科的漲幅較大，企業(yè)股價在9月一共迎來了5個漲停板，主要是因為月初芯片光刻機(jī)相關(guān)板塊獲得了較大的市場利好，而張江高科全資子公司張江浩成宣布向國內(nèi)唯一一家研發(fā)、生產(chǎn)以及銷售高端光刻機(jī)的企業(yè)微裝公司投資人民幣 2.23億元，將持有微裝公司10.779%的股權(quán)，從而使得張江高科股價大幅上漲，與房地產(chǎn)板塊關(guān)系不大。