??對房地產(chǎn)新模式的探索是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換是一個(gè)漫長而痛苦的過程。政府部門需要打破宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴，對土地財(cái)政的過度依賴，使住房回歸民生屬性，從頂層設(shè)計(jì)上為轉(zhuǎn)型新模式創(chuàng)造條件；房地產(chǎn)企業(yè)要以市場需求為導(dǎo)向，調(diào)整投融資模式和房地產(chǎn)開發(fā)模式，在提升運(yùn)營能力和產(chǎn)品力上下功夫。

??城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

??對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，“大塊吃肉，大口喝酒”的時(shí)代一去不復(fù)返了。就如同大熊貓因生存環(huán)境變化而從肉食動(dòng)物演變?yōu)樗厥痴?，市場環(huán)境的變化也在促使房地產(chǎn)行業(yè)不得不做出發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，盡管這種轉(zhuǎn)型會(huì)很痛苦，也很漫長。

??2021年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次針對房地產(chǎn)提出“探索新的發(fā)展模式”，全國兩會(huì)、國務(wù)院金融委專題會(huì)議，再次將“新的發(fā)展模式”作為關(guān)鍵詞，由此可見，房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。

??那么，新的發(fā)展模式到底是什么？模式的轉(zhuǎn)型需要怎樣的配套措施？這些都已經(jīng)成為業(yè)界普遍關(guān)心和需要重點(diǎn)探討的話題。

??一、從“模式之辯”到“模式之變”

??談到我國的房地產(chǎn)發(fā)展模式，不得不從世紀(jì)之初的“模式之辯”開始說起。彼時(shí)業(yè)界普遍推崇著三種可供參考的發(fā)展模式：一是“美國模式”，以專業(yè)化分工為主要特點(diǎn)，投資商、建造商、設(shè)計(jì)師、運(yùn)營機(jī)構(gòu)各司其職；二是“香港模式”，以重資產(chǎn)為主要特征，業(yè)務(wù)全，開發(fā)銷售和自持租賃混合經(jīng)營；三是新加坡模式，以輕資產(chǎn)為主要特征，通過私募基金孵化早期項(xiàng)目，成熟后向REITs注入，實(shí)現(xiàn)低杠桿的穩(wěn)健擴(kuò)張。

??市場發(fā)展初期，受土地制度、專業(yè)化程度、融資渠道等因素制約，我國普遍采取了“香港模式”，并引入了商品房預(yù)售和按揭制度。但“香港模式”的弊端也顯而易見。

??☆一是土地供應(yīng)模式。其中最大的問題是政府作為土地?fù)碛姓?，在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中扮演著“裁判員”和“運(yùn)動(dòng)員”的雙重角色。20世紀(jì)90年代實(shí)施分稅制改革，為了彌補(bǔ)地方財(cái)政收入不足，允許土地出讓收入由地方政府支配，土地出讓收入成為地方財(cái)政的重要來源。這一制度造成了地方政府對土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴，并由此開啟了地價(jià)推動(dòng)房價(jià)的惡性循環(huán)。隨著房價(jià)高企和商品房市場趨于飽和，這一傳統(tǒng)的土地供應(yīng)模式越來越受到詬病。

??☆二是住房供應(yīng)模式。自1998年房改以來，我國房地產(chǎn)市場一直存在“重購輕租”“重市場輕保障”的現(xiàn)象，盡管在制度設(shè)計(jì)上是“雙軌制”，但由于各方利益的驅(qū)動(dòng)，保障房、租賃住房始終是供應(yīng)的短板。隨著房價(jià)的不斷上漲，普通工薪階層和新市民、年輕人的住房需求越來越難以得到滿足。

??☆三是融資模式。房地產(chǎn)開發(fā)作為重資產(chǎn)行業(yè)，對金融有著天然的依賴，金融與房地產(chǎn)互相捆綁，不僅造成了金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷累積，也對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重傷害。商品房按揭則將購房者與銀行捆綁到一起，在不斷推高房價(jià)的同時(shí)，也在透支著居民消費(fèi)需求。

??☆四是房地產(chǎn)開發(fā)模式。由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，過去20多年的房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)?；?、高周轉(zhuǎn)為主要特征，以大拆大建的增量開發(fā)為主。隨著規(guī)模見頂和供需形勢逆轉(zhuǎn)，這種大拆大建的開發(fā)模式也遇到了天花板。

??綜上所述，舊的房地產(chǎn)模式已經(jīng)完成了作為國民經(jīng)濟(jì)原始積累階段的歷史使命，亟待做出調(diào)整。

??二、房地產(chǎn)新模式到底長啥樣？

??對房地產(chǎn)新模式的探索是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換是一個(gè)漫長的過程。既不能套用“美國模式”，也不能照搬“新加坡模式”，而是要結(jié)合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段等現(xiàn)狀，找出一條適應(yīng)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的路徑。

??（一）要著力解決舊模式暴露出的問題

??舊模式暴露出的問題或后遺癥可以簡單歸納為“三個(gè)依賴”，既國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴，地方政府對土地財(cái)政的過度依賴，房企融資對銀行的過度依賴。針對暴露出的問題，需要在供地模式、住房供應(yīng)模式、融資模式、開發(fā)模式等方面做出一系列調(diào)整。

??在供地模式上，要逐步完善人地掛鉤的土地出讓政策，提高土地率；要厘清存量建設(shè)用地規(guī)模和現(xiàn)狀，控制增量，盤活存量；加快集體土地入市步伐，形成多元化供地，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)。

??在融資模式上，要拓寬房企融資融資渠道，擴(kuò)大直接融資比重，加速發(fā)展REITs等多種融資模式，降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

??在住房供應(yīng)模式上，加快建立和完善住房保障體系，大力發(fā)展以保障性租賃住房為主的租賃住房市場，落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”；逐漸取消商品房預(yù)售制度，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾造成的金融風(fēng)險(xiǎn)和人民財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

??在房地產(chǎn)開發(fā)模式上，引導(dǎo)企業(yè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營，提高運(yùn)營能力，逐漸擺脫高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。引導(dǎo)企業(yè)在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，滿足市場對改善居住環(huán)境的需求。

??實(shí)際上，針對舊模式存在的問題，早在若干年前就有地方政府和企業(yè)在不同層面做著各種嘗試。比如制度設(shè)計(jì)層面，深圳2018年就提出了“二次房改”，對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)做了重大調(diào)整，大幅增加了人才房、安居型商品房和公共租賃住房的比重，當(dāng)時(shí)被稱為房地產(chǎn)的“深圳模式”；比如重慶對地票制度的探索和嘗試；再有近年來各級政府對城市更新、保障性租賃住房的積極推動(dòng)。企業(yè)層面，一些優(yōu)質(zhì)房企加速在產(chǎn)業(yè)鏈上下游和專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域布局也是探索新模式的具體實(shí)踐。

??（二）需求導(dǎo)向下的房地產(chǎn)新模式路徑

??舊模式行將走向末路，新模式帶來的市場空間已經(jīng)打開。以市場需求為導(dǎo)向，新模式實(shí)現(xiàn)路徑主要在以下幾個(gè)方面：

??1

??城市更新和老舊小區(qū)改造。

??隨著存量開發(fā)的逐漸萎縮，城市更新、老舊小區(qū)改造等存量需求更大程度釋放出來，形成巨大的市場空間。據(jù)專家預(yù)測，目前房地產(chǎn)存量市場總量達(dá)到300萬億元，如果按照每年2%的轉(zhuǎn)化率計(jì)算，每年的城市更新規(guī)模將超過6萬億元。盡管城市更新存在利潤率低、回報(bào)周期長等現(xiàn)實(shí)問題，但面對增量市場的萎縮，也是開發(fā)商轉(zhuǎn)變投資模式的最佳渠道之一。老舊小區(qū)改造方面，根據(jù)住建部的任務(wù)安排，“十四五”期間將基本完成2000年底前建成的約21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)，其中蘊(yùn)含的市場空間巨大。

??2

??保障性租賃住房市場。

??這是解決新市民住房問題的最直接方式，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要路徑。根據(jù)官方的定義，新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有3億人。這一群體的住房問題將主要依靠保障房特別是保障性租賃住房來解決。

??2021年7月，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確突出了住房的民生屬性，提出擴(kuò)大保障性租賃住房的有效供給。按照住建部制定的目標(biāo)，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中僅2022年就計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套。各個(gè)省市近期也陸續(xù)公布了“十四五”期間和今年的保障性租賃住房籌建目標(biāo)任務(wù)，規(guī)?？捎^。

??3

??房地產(chǎn)代建。

??根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010~2020年中國房地產(chǎn)代建市場年新簽合約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超24%，預(yù)計(jì)2025 年國內(nèi)代建潛在市場面積有望增至9.1億平方米。平安證券分析認(rèn)為，與傳統(tǒng)開發(fā)模式，代建業(yè)務(wù)具備輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特點(diǎn)，在行業(yè)壓降杠桿、轉(zhuǎn)型“管理紅利”趨勢下，可抵御風(fēng)險(xiǎn)增厚利潤，是房企紛紛搶灘的業(yè)務(wù)賽道。在當(dāng)前中小房企生存承壓、開發(fā)能力較弱的城投托底拿地及金融機(jī)構(gòu)涉足房企資產(chǎn)處置的背景下，房地產(chǎn)代建大有可為。此外政策扶持下的城市更新和保障性住房亦有望為代建業(yè)務(wù)帶來存量及增量拓展空間。

??以剛剛公布2021年年報(bào)的綠城為例，截至2021年末累計(jì)合約代建規(guī)模超8470萬平方米。代建業(yè)務(wù)的高速增長為綠城帶來了豐厚的回報(bào)，2021年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.13億元；歸母凈利潤4.39億元，同比增長35.3%，創(chuàng)歷史新高。綠城的轉(zhuǎn)型成功為房企向新模式轉(zhuǎn)型提供了現(xiàn)實(shí)例證。

??除了上述三大主要轉(zhuǎn)型渠道外，房企的轉(zhuǎn)型路徑還包括向下游的物業(yè)服務(wù)市場轉(zhuǎn)型，向?qū)I(yè)開發(fā)如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。在此不一一贅述。

??三、房地產(chǎn)新模式急需政策加持

??房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型不僅僅是企業(yè)行為，更為重要的是政府的政策引導(dǎo)。3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，重點(diǎn)討論到房地產(chǎn)問題，其中明確要“及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。由此可見，管理層已經(jīng)將房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型與防范化解風(fēng)險(xiǎn)放在同等重要的地位。

??那么，房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型還需要哪些配套措施？

??（一）需要地方政府有破解土地財(cái)政依賴的決心

??土地問題是一系列房地產(chǎn)問題的根源，高房價(jià)、保障房供應(yīng)不足、金融風(fēng)險(xiǎn)等均與土地高度相關(guān)。所以破解房地產(chǎn)難題首先要解決土地問題。當(dāng)然，政府向土地財(cái)政“開刀”無異于自我革命，需要壯士斷腕的決心。況且目前沒有任何一種有效的收入來源可以取代土地財(cái)政,近年來炒得火熱的房地產(chǎn)稅也因?yàn)榻衲甑姆康禺a(chǎn)業(yè)艱難處境而不得不叫了暫停。

??當(dāng)然，土地財(cái)政依賴也并非完全無解。海南曾經(jīng)是土地財(cái)政依賴最為嚴(yán)重的省份，2016年海南土地出讓金達(dá)246.34億元，同年海南省本級地方一般公共預(yù)算收入僅為218億元，土地收入已經(jīng)超過了其他財(cái)政收入。2018年，海南實(shí)施了分稅制改革，把與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最大的兩個(gè)稅種收入大部分集中于省級，把其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收大部分留給市縣，倒逼市縣發(fā)展轉(zhuǎn)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。盡管這種轉(zhuǎn)型非常痛苦，對短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生不利影響，但長期來看，轉(zhuǎn)型的成功必將帶來經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的大幅提升。

??（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型離不開政策支持

??前面提到房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)型主要包括城市更新、老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房等具體實(shí)施路徑，盡管這些領(lǐng)域有著巨大的市場空間，但相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)施難度比較大，利潤空間小，社會(huì)資本參與的積極性并不高。這些項(xiàng)目多為政府主導(dǎo)，因此政府的讓利和政策的加持至關(guān)重要。

??1

??土地、財(cái)政、稅收支持。

??目前，中央級各城市政府針對城市更新、老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房制定了包括土地、財(cái)政、稅收、金融等方面的一些優(yōu)惠政策，也取得了一定成效。但政府財(cái)力畢竟有限，特別是一些財(cái)政壓力比較大的城市很難拿出大力度的支持政策。

??2

??發(fā)展保障房REITs。

??當(dāng)前保障房的發(fā)展，主要面臨著收益率偏低、依賴政府托底和融資渠道有限等因素制約，根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，2021年有87.9%的純租賃地塊為地方政府國企獲取。中信建投認(rèn)為，發(fā)展保租房REITs有助于打通住房租賃的退出環(huán)節(jié)，拓寬融資渠道、改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。目前，盡管國家已經(jīng)將保障房REITs納入試點(diǎn)范疇，一些城市也在政策層面提出加快發(fā)展保障房REITs，但推進(jìn)并不十分順利。

??3

??落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”。

??除了加大保障性租賃住房籌建力度、培養(yǎng)長租房市場外，最為關(guān)鍵的一環(huán)是在政策上促進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”，這是發(fā)展租賃住房市場的政策基礎(chǔ)。今年全國兩會(huì)，多位人大代表、政協(xié)委員再提“租購?fù)瑱?quán)”建議、提案。全國人大代表、58同城CEO姚勁波認(rèn)為，在中央“租購并舉”的頂層設(shè)計(jì)和“房住不炒”的總基調(diào)下，“租購?fù)瑱?quán)”政策已具備重要的落地推廣的前提條件。