??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）房地產(chǎn)圈一年一度的重量級(jí)發(fā)布會(huì)，再次如約而至。

??3月29日，“2022房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布了《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)成果正式揭曉（點(diǎn)擊查看完整測(cè)評(píng)研究成果>>）。這項(xiàng)開展了14年的測(cè)評(píng)研究工作，已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??本次發(fā)布的測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時(shí)代。

??過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境均出現(xiàn)了較大的變化，行業(yè)的發(fā)展模式也正經(jīng)歷著深刻的變革，房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加。整個(gè)行業(yè)，無(wú)論是從預(yù)期、需求，還是產(chǎn)品等方面都與以往有了很大的不同。

??那么，對(duì)于2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)格局出現(xiàn)了哪些變化、趨勢(shì)？房地產(chǎn)開發(fā)及供應(yīng)鏈企業(yè)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下如何謀求新的發(fā)展？本次高峰論壇邀請(qǐng)的行業(yè)專家、學(xué)者，以及企業(yè)領(lǐng)袖都給出了自己的答案。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 陳宜明

??陳宜明：房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展要從三方面努力

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳宜明表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一些困難，這些困難絕大部分是在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中必然遇到，也是邁不過去的。這些問題歸根到底是行業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中為廣大居住者提供的住房的品質(zhì)和廣大居住者對(duì)住房品質(zhì)的要求存在著差異，這也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程當(dāng)中廣大人民群眾對(duì)美好生活的期望和我們的工作、努力還有差距的一個(gè)具體表現(xiàn)。

??當(dāng)前，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些問題，有的企業(yè)持積極的態(tài)度，有的企業(yè)持消極的態(tài)度，我們對(duì)這些問題的看法是唯一的出路就在于臥薪嘗膽，提高品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。我們把房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展概括為從三個(gè)方面加以努力：

??一是，更加遵紀(jì)守法。這個(gè)法律包括政策規(guī)定和帶有技術(shù)法規(guī)性的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

??二是，更多地依靠技術(shù)進(jìn)步。房地產(chǎn)行業(yè)或者具體說到住宅、公共建筑，其實(shí)是技術(shù)含量比較高的產(chǎn)品，特別是在當(dāng)下智能家居、智能生活的理念為廣大消費(fèi)者越來(lái)越接受，在生活當(dāng)中已經(jīng)成了必不可少的基本內(nèi)容，技術(shù)的含量也在不斷地增加。

??三是，要提供更好的項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目的品質(zhì)包括兩個(gè)基本內(nèi)容：質(zhì)量、功能，這兩個(gè)問題在當(dāng)下的發(fā)展當(dāng)中還有很大的改進(jìn)和提高的空間。比如說房子的質(zhì)量，現(xiàn)在困擾行業(yè)多年來(lái)發(fā)展的一些質(zhì)量通病仍然沒有得到杜絕，甚至還有不隔音、尺寸不精準(zhǔn)的問題等等，這些問題既是工程質(zhì)量問題也是社會(huì)問題，這些問題引發(fā)了多種矛盾。比如功能，房子的功能是隨著人民群眾生活水平的改善和提高不斷地提高和調(diào)整，現(xiàn)代人的生活水平和20年前比大不一樣。所以質(zhì)量和功能是今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必須要下大力氣加以解決的，在這些問題上，只有堅(jiān)持老老實(shí)實(shí)的態(tài)度，秉持臥薪嘗膽的基本精神，一步一個(gè)腳印解決自己行業(yè)在發(fā)展當(dāng)中的問題，下大力氣提高住宅的品質(zhì)，整個(gè)行業(yè)才能健康發(fā)展，才能為社會(huì)的進(jìn)步、為人民群眾生活水平的提高作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??丁祖昱：TOP500房企引領(lǐng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，去年行業(yè)經(jīng)歷了巨大變革，今年整體榜單變動(dòng)情況較大。前10強(qiáng)有20%的變動(dòng)，前50強(qiáng)有26%的變動(dòng)，而在2021年前10強(qiáng)1家變動(dòng)，前50強(qiáng)是10%的變動(dòng)。同時(shí)，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模整體增速明顯放緩，同比增長(zhǎng)了10%左右；凈資產(chǎn)均值211億元，同比增長(zhǎng)18%。增速雖然放緩，但依然還有增長(zhǎng)。

??銷售規(guī)模方面，TOP500房企的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢(shì)才剛剛開始。從市場(chǎng)情況來(lái)看，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂。在接下去的相關(guān)年份中，整體行業(yè)規(guī)模將回落。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，企業(yè)在2021年開始重新強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品，回歸產(chǎn)品，提升品質(zhì)。特別是要強(qiáng)調(diào)人居，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，包括注重健康，消費(fèi)者越來(lái)越重視，房企也越來(lái)越重視。

??從本次測(cè)評(píng)中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)內(nèi)不斷地提升運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)外在發(fā)力做營(yíng)銷。2021年從全年來(lái)看，營(yíng)銷都是關(guān)鍵詞，從開年到結(jié)尾都在強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷。還有一部分企業(yè)提前贖回了債務(wù)，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場(chǎng)信心。同時(shí)，也欣喜看到一部分企業(yè)到目前還是抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力。

??2021年雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了更多的波折，但是TOP500房企依然是整個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿，依然是整個(gè)行業(yè)企業(yè)的榜樣，也希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

申萬(wàn)宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 楊成長(zhǎng)

??楊成長(zhǎng)：不管政策松與緊，房企轉(zhuǎn)型是必然

??申萬(wàn)宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展，但是確實(shí)也面臨巨大壓力。房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)健健康科學(xué)有序地轉(zhuǎn)型，既關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也關(guān)系到中國(guó)金融市場(chǎng)能否保持持久穩(wěn)定。特別是在當(dāng)前全球大變局，處于急劇動(dòng)蕩的情況下，也關(guān)系中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)安全，是全國(guó)上下高度關(guān)注的話題。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議去年底提到守住風(fēng)險(xiǎn)底，疫情期間房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格因?yàn)榱鲃?dòng)性影響都出現(xiàn)了上漲，疫情之后風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。如果把房地產(chǎn)問題僅僅歸到政府，這是嚴(yán)重不科學(xué)的，一定要認(rèn)識(shí)到行業(yè)的發(fā)展一定有其自身客觀規(guī)律。

??關(guān)于房地產(chǎn)，一是堅(jiān)持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實(shí)業(yè)屬性。這是中國(guó)房地產(chǎn)，特別是居民住宅的基本方向。二是從長(zhǎng)期來(lái)看，強(qiáng)化所有權(quán)，淡化使用權(quán)是必然方向，由此導(dǎo)致的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重構(gòu)。中國(guó)土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，中國(guó)土地制度改革和城市群的發(fā)展模式起到關(guān)鍵作用，所以房地產(chǎn)很多問題不能從房地產(chǎn)自身比較。

??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不管后面怎么變，從直接房地產(chǎn)消費(fèi)到房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)的轉(zhuǎn)變是不可改變的。無(wú)論現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。但是這個(gè)轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個(gè)點(diǎn)：一是，房地產(chǎn)未來(lái)仍然是中國(guó)最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費(fèi)中占第一位的，而且將來(lái)這個(gè)趨勢(shì)也不會(huì)改變的；二是，住房和住房相關(guān)的消費(fèi)，從過去增量向存量，從出售到使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng) 許偉

??許偉：房地產(chǎn)政策效益?zhèn)鲗?dǎo)到市場(chǎng)還需一定時(shí)間

??國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)許偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在都在保民生，保交樓，所以房地產(chǎn)投資實(shí)際跌幅有所收窄。但從土地購(gòu)置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產(chǎn)行業(yè)資金循環(huán)仍然不暢。房地產(chǎn)行業(yè)政策的傳導(dǎo)，在目前大環(huán)境下，其效益?zhèn)鲗?dǎo)到市場(chǎng)到經(jīng)濟(jì)還需要時(shí)間。

??在許偉看來(lái)，不同經(jīng)濟(jì)體發(fā)展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不一樣，房地產(chǎn)政策也不太一樣。但房地產(chǎn)消費(fèi)、建設(shè)規(guī)模的變化跟發(fā)展水平關(guān)系很類似，到了某一個(gè)發(fā)展階段之后，1萬(wàn)多美元都會(huì)走平，2013年開工了1000萬(wàn)套保障房，那時(shí)候比較高，2014年整體是一個(gè)振蕩區(qū)域，但這幾年又有回升。購(gòu)買力強(qiáng)一點(diǎn)，資產(chǎn)配置率更愿意配地產(chǎn)，所以導(dǎo)致去年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高。但從2013年到現(xiàn)在，進(jìn)入了平臺(tái)期或者緩慢滑落區(qū)間。

??另外，地域分化對(duì)未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)的格局和空間格局影響會(huì)比較顯著。如果從階段的變化判斷未來(lái)地產(chǎn)投資，也很難期盼地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)投資有非常大的驅(qū)動(dòng)。此外，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，新發(fā)展模式怎么破題，怎么推動(dòng)，這也需要政府和業(yè)界共同努力。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、易居中國(guó)董事局主席 周忻

??周忻：重識(shí)地產(chǎn)行業(yè)，救企業(yè)、幫供應(yīng)鏈、保交付

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、易居中國(guó)董事局主席周忻表示，經(jīng)歷這次大震蕩之后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的模式需要重新認(rèn)識(shí)、甚至重構(gòu)。他提出了三點(diǎn)建議：不要僅僅盯著救項(xiàng)目，更要救企業(yè)；不要光關(guān)注金融風(fēng)險(xiǎn)，更要去解決房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈的問題；不要只看著行業(yè)的問題，更重要的是保交付。

??周忻認(rèn)為，地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已經(jīng)發(fā)展了20年，未來(lái)十年，中國(guó)進(jìn)入大開發(fā)市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)的大資管時(shí)代的折疊時(shí)代。盡管當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特別是很多500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)正在經(jīng)歷陣痛，但信心比黃金更重要，中國(guó)房地產(chǎn)一定有未來(lái)。

旭輝集團(tuán)CEO 林峰

??林峰：房企要學(xué)會(huì)適應(yīng)行業(yè)正常的變化

??旭輝集團(tuán)CEO林峰表示，最近大家都覺得房地產(chǎn)行業(yè)非常困難，壓力非常大，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)20年來(lái)基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起。一家企業(yè)對(duì)行業(yè)沒有任何扭轉(zhuǎn)的能力，但是要學(xué)會(huì)適應(yīng)，因?yàn)檫@就是行業(yè)正常的變化。20年來(lái)順風(fēng)順?biāo)陌l(fā)展總是會(huì)有調(diào)整，這輪從行業(yè)內(nèi)部開始調(diào)整，是行政調(diào)控結(jié)合行業(yè)內(nèi)部過度杠桿化帶來(lái)組合內(nèi)生型的調(diào)整。

??盡管當(dāng)前行業(yè)面臨諸多考驗(yàn)，但就像疫情一樣，凡殺不死我們的必將使我們更堅(jiān)強(qiáng)。還是要堅(jiān)定著對(duì)行業(yè)未來(lái)的信心，因?yàn)?4、15萬(wàn)億的市場(chǎng)還是大海，對(duì)于從業(yè)人員而言，更重要的是要理解行業(yè)未來(lái)如何變化，以及如何去適應(yīng)這些變化，才能夠在行業(yè)的新陳代謝和破舊立新中尋找到自己新的生存和發(fā)展之道。

??在林峰看來(lái)，需要迎接行業(yè)的5個(gè)變化：

??1、拐點(diǎn)：2022年行業(yè)將進(jìn)入峰值后的拐點(diǎn)，從銷售到投資，從規(guī)模到模式，拐點(diǎn)之后會(huì)進(jìn)入一個(gè)新常態(tài)，且這個(gè)拐點(diǎn)后更多可能是呈現(xiàn)平穩(wěn)的、緩慢下滑的趨勢(shì)。

??2、縮表：整個(gè)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入縮表期，持續(xù)平穩(wěn)地降杠桿，中期目標(biāo)企業(yè)平均的杠桿率會(huì)降到50%左右，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)降到30%，現(xiàn)在回看日本和香港的優(yōu)秀企業(yè)，經(jīng)歷過幾輪市場(chǎng)和金融危機(jī)的調(diào)整后，都保持著很低的杠桿率。

??3、平穩(wěn)：行業(yè)未來(lái)會(huì)更加平穩(wěn)，房?jī)r(jià)和地價(jià)觸底回升后也不會(huì)出現(xiàn)大起大落。今年后期，主流的一二線城市，整體的地價(jià)可能會(huì)略有回落，房?jī)r(jià)相對(duì)去年而言也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，也許局部會(huì)有所回調(diào)上升，但綜合來(lái)說會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。

??4、分化：未來(lái)城市、企業(yè)、板塊的分化都會(huì)加大，馬太效應(yīng)會(huì)加劇。一二線城市會(huì)跟三四線城市拉開明顯的距離。企業(yè)也同樣，這一輪能夠生存下來(lái)的企業(yè)，也會(huì)跟受政策沖擊影響較大或受財(cái)務(wù)問題困擾較大的企業(yè)形成鮮明的差距。

??5、變革：唯一不變的就是變化，行業(yè)的導(dǎo)向與模式、管理與創(chuàng)新都要在變革中有所發(fā)展，用變革去迎接各種變化。企業(yè)要從戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、管理上都做出調(diào)整，戰(zhàn)略上更穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)上更精細(xì)、管理上更提效。

上海樂邁石晶科技有限公司亞洲總裁 陳梅

??陳梅：不能忽視綠色建材對(duì)房地產(chǎn)的賦能

??上海樂邁石晶科技有限公司亞洲總裁陳梅表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢(shì)，包括低增長(zhǎng)、降紅線、新主體、高質(zhì)量、創(chuàng)多元、減雙碳驅(qū)使下，以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)情況下的發(fā)展，特別是土拍的競(jìng)品，綠色建筑和裝配式建筑、綠色建材如何賦能房地產(chǎn)，是不能忽視的。從4月1日開始，國(guó)家正式實(shí)施“雙碳”目標(biāo)制定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)文件執(zhí)行下，包括一直在探討的“雙碳”如何實(shí)現(xiàn)。

??降本增效提質(zhì)是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來(lái)，作為一家材料企業(yè)，我們認(rèn)為材料是行業(yè)的根基。在“雙碳”情況下，作為材料商如何賦能裝配式行業(yè)的發(fā)展及房地產(chǎn)未來(lái)的趨勢(shì)。

??我們一直在探討高效、節(jié)能、環(huán)保、品質(zhì)是我們所堅(jiān)持的。建材行業(yè)的發(fā)展困境，對(duì)自然資源的掠奪，很多材料取之于自然，用之于自然。后疫情時(shí)代的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也讓我們思考如何人和自然共生，如何通過高科技的還原自然的環(huán)境。