[克而瑞]領(lǐng)地控股：增收不增利，現(xiàn)金短債比逼進紅線

??銷售對大本營依賴度進一步上升；三條紅線指標有所改善；盈利水平仍有待進一步提升。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??核心觀點

??【對大本營依賴度進一步提高，存量去化需加強】2021年領(lǐng)地控股實現(xiàn)合約銷售金額230億元，合約銷售面積273萬平方米，分別同比增長4.0%和2.4%。從銷售金額分布來看，銷售主要聚焦成渝經(jīng)濟帶及四川省，2021年該區(qū)域銷售金額176.32億元，同比增長7.3%，銷售占比達到76.6%，占比同比增加了2.4個百分點。值得注意的是，領(lǐng)地資產(chǎn)負債表中的已竣工待售物業(yè)存貨持續(xù)增加顯著，占存貨比例從2019年的4.4%增加至8.7%，未來需加強存量去化。

??【土地儲備充足，四川省土儲占比超七成】截止2021年末，領(lǐng)地控股土地儲備1584.67萬平方米，同比下降4.2%，根據(jù)當前領(lǐng)地的銷售規(guī)模及增速來看，可以覆蓋未來4-5年的銷售，土地儲備充足。建面權(quán)益比為71.6%，同比下降0.6個百分點，權(quán)益比相對較高。其中，四川省土儲建面1117.89萬方，同比增長了6.0%，占比達到70.5%，領(lǐng)地仍需加大在高能級城市的拿地占比，抵御風險。

??【營業(yè)收入穩(wěn)步增長，利潤率水平相對較低】2021年領(lǐng)地控股的營業(yè)收入為150.5億元，同比上升14.4%，并表銷售回款約190億元，同比下降1.7%，占合約銷售額的82.6%，占比下降4.8個百分點。由于結(jié)算項目土地成本相對較高，領(lǐng)地控股毛利潤同比下降18.22%至29.08億元；而由于規(guī)模擴張帶來的銷管費用上漲等原因，使得凈利潤同比下降39.96%至6.37億元，降幅進一步擴大。凈利率和歸母凈利率分別為4.23%和3.24%，分別同比下降3.83和3.29個百分點，在行業(yè)中相對較低。

??【非受限現(xiàn)金短債比逼近紅線，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善】2021年末持有現(xiàn)金同比減少11.8%至52.2億元，非受限現(xiàn)金短債比為1.03，現(xiàn)金覆蓋短債，但已經(jīng)接近紅線，較為考驗企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。2021年末短債占比為35.0%，同比增加6.3個百分點，長短債比同比下降25.14%至1.86，企業(yè)仍需擴寬融資渠道，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。2021末凈負債率62.3%，同比減少了27.6個百分點，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為72.1%，同比減少3.8個百分點，當前領(lǐng)地踩中三條紅線的其中一條，屬于黃檔企業(yè)。

??01 銷售

??對大本營依賴度進一步提高，存量去化需加強

??2021年領(lǐng)地控股實現(xiàn)合約銷售金額230億元，合約銷售面積273萬平方米，分別同比增長4.0%和2.4%，銷售均價8447元/平方米，同比增長1.5%。與同規(guī)模企業(yè)表現(xiàn)來看，銷售金額增速略高于百強房企-3.0%的增速，銷售業(yè)績增長穩(wěn)定。值得注意的是，領(lǐng)地資產(chǎn)負債表中的已竣工待售物業(yè)存貨持續(xù)增加顯著，2021年同比增加31%至38億元，占存貨比例從2019年的4.4%增加至8.7%，未來需加強存量去化。

??從銷售金額分布來看，銷售主要聚焦成渝經(jīng)濟帶及四川省，2021年該區(qū)域銷售金額176.32億元，同比增長7.3%，銷售占比達到76.6%，占比同比增加了2.4個百分點?；浉郯牡貐^(qū)由于深圳項目的入市，同比增長45.3%至17.34億元，占比較2020年增長2.1個百分點；此外華中、京津冀以及其他地區(qū)的占比分別為5.9%、0.8%以及9.2%，這幾個區(qū)域的銷售金額均不超過15億元，銷售影響力較弱，銷售均同比下降。2021年領(lǐng)地銷售對大本營的依賴性進一步加強，其他區(qū)域發(fā)展稍顯薄弱，全國化布局需持續(xù)推進。

??02 投資

??土地儲備充足，四川省土儲占比超七成

??截止2021年末，領(lǐng)地控股土地儲備1584.67萬平方米，同比下降4.2%，根據(jù)當前領(lǐng)地的銷售規(guī)模及增速來看，可以覆蓋未來4-5年的銷售，土地儲備充足。建面權(quán)益比為71.6%，同比下降0.6個百分點，權(quán)益比相對較高。

??從土儲建面的分布來看，四川省土儲建面1117.89萬方，同比增長了6.0%，占比達到70.5%；排名第二的省份是河南省，土儲建面為163.08萬方，占比為10.3%，此外貴州的土儲建面保持不變?yōu)?07.31萬平方米，占比為6.8%。值得注意的是，除了四川省實現(xiàn)同比增長以及貴州省保持不變之外，其他省份的土儲建面均同比有所下降。單城市來看，成都土儲建面305.47萬方，綿陽239.80萬方，眉山108.48萬方，是土儲建面的前三甲。三四線城市土儲占比為75.8%%，同比下降1.4個百分點，領(lǐng)但仍需加大在高能級城市的拿地占比，抵御風險。

??03 盈利

??營業(yè)收入穩(wěn)步增長，利潤率水平有待提升

??2021年領(lǐng)地控股的營業(yè)收入為150.5億元，同比上升14.4%；合約負債255.57億元，同比增長18.36%，可以保證未來營業(yè)收入的穩(wěn)定增長；并表銷售回款約190億元，同比下降1.7%，占合約銷售額的82.6%，占比下降4.8個百分點。由于結(jié)算項目土地成本相對較高，領(lǐng)地控股毛利潤同比下降18.22%至29.08億元；而由于規(guī)模擴張帶來的銷管費用上漲等原因，使得凈利潤同比下降39.96%至6.37億元，降幅進一步擴大。

??從利潤率水平來看，由于銷售成本增長相對較大，2021年領(lǐng)地毛利率19.32%，同比下降7.71個百分點，降幅較大；凈利率和歸母凈利率分別為4.23%和3.24%，分別同比下降3.83和3.29個百分點，在行業(yè)中相對較低。

??04 償債

??現(xiàn)金短債比逼近紅線，短債占比明顯增加

??2021年末持有現(xiàn)金同比減少11.8%至52.2億元，非受限現(xiàn)金短債比為1.03，較2020年末的1.02微升，現(xiàn)金覆蓋短債，但已經(jīng)接近紅線，較為考驗企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。值得注意的是，領(lǐng)地的短債比例有所增加，2021年末短債占比為35.0%，同比增加6.3個百分點，使得長短債比同比下降25.14%至1.86。企業(yè)仍需擴寬融資渠道，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，適當拉長債務(wù)年限。

??2021年領(lǐng)地有息債規(guī)模同比下降了19.1%至119.69億元，促進企業(yè)杠桿水平有所下降，2021末領(lǐng)地凈負債率62.3%，同比減少了27.6個百分點，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為72.1%，同比減少3.8個百分點，當前領(lǐng)地踩中三條紅線的其中一條，屬于黃檔企業(yè)。